大石龙片区区位优势日益明显 土地出让搅动热市场

     一、一周经济运行和房地产动态

    前三季房地产贷款增速继续回落  同比少增3585亿

    中国人民银行10月28日发布的《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，前三季度住户消费性贷款增加1．14万亿元，同比少增3585亿元，季末余额同比增长19．9%，比上季末低1．5个百分点。可见前三季度住户贷款增速回落，房地产贷款增速继续回落。

    东莞前三季度GDP增长8.0% 房地产26.8%

    市统计局10月26日发布的数据显示，前三季度GDP同比增长8.0%，其中第三产业增幅最大。与此同时，前三季度我市居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.8%，比全国平均值（5.7%）低0.9个百分点，比全省平均值（5.5%）低0.7个百分点。

    开工986万套达98% 保障房11月底前将全部开工

    中国住房和城乡建设部部长姜伟新10月25日向全国人大常委会报告城镇保障性住房建设情况。他表示，中国今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，截至9月底，已开工986万套，占年度计划的98%，预计在11月底前全部开工。

    东莞建设用地规模突破警戒线 未来仅剩25万亩

    10月25日东莞国土资源局局长刘润荣透露，截至2010年底，建设用地总规模160万亩，达到43%；按照市委市政府确定的建设用地规模50%的极限线，未来全市新增建设用地只有25万亩，建设用地规模突破了警戒线，后备土地资源严重不足。”

    南城总部基地二期地块将拍卖

    日前，目南城企业总部基地一期万科大厦已提交建设方案，其他8个开发商成立专门公司计划联合开发地块；二期地块即将推向市场进行拍卖。总面积1800亩的南城国际商务区进入实际操作阶段。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息：石龙小体量商服用地成功交易  楼面价2256元/㎡

    继东莞市首宗商住用地网上交易成功之后，上周（10月24日-10月30日）第一宗网上交易的商服用地也成功交易，地块位于石龙镇温泉北路东侧，处于石龙老城区，地块周边发展较为成熟，商务、医疗、教育、休闲娱乐设施较为齐全，最终嘉宏集团以底价摘获，折合楼面地价2256元/㎡。随着石龙新火车站、新城中心区及轻轨R2线的落户，石龙的区位优势更加得到彰显，在日渐饱和的石龙土地愈加稀缺，下月末还将有一宗商住用地进行交易，今年约9万㎡的土地供应量可谓是石龙近年来的一大手笔。

    2、本周待拍土地：石碣中心区小宗商住地待拍  性价比高

    本周（10月31日-11月6日）北部新城——石碣将有一宗约4千㎡的商住用地进行网上交易，体量虽较小，但地段较佳，位于石碣丽晶花园对面，旁边是明珠酒店和东莞银行，附近是个体商贸城和东协广场，商业氛围浓厚，起始楼面地价是1371元/㎡，与该区域的地价水平还有差距，预计市场消化压力不大。

    3、上周土地出让公告信息：横沥大体量用地再度入市待考验 

    上周东莞市国土资源局最新公布编号2011WG006、2011WG007两宗网上交易商住用地公告信息，其中编号2011WG006地块位于横沥镇村尾社区，体量较大，超过9.5万㎡。近几年东莞市国土资源局一级土地市场成交并无横沥镇成交信息，今年5月横沥山厦社区一宗6.3万㎡商住用地由于地段不佳、体量较大和市场预期等原因流拍，此次出让地块体量也将是开发商慎重考虑的因素之一。另一宗地块位于石龙镇西湖社区，今年8月份石龙西湖社区江南西路南侧的地块成功交易，楼面地价为1612元/㎡，由广系开发商竞得，该地块对本次出让地块具有较大参考价值。

    三、房地产市场

    1、新增供应：保持平稳供应状态  三大纯新盘上市

    2、成交情况：

    2.1 商品房整体签约情况：商品房签约再度下滑  非住宅均价重回正常水平

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品房签约量再度下滑，共成交1003套，环比下降22%。其中住宅成交815套，约8.10万㎡，环比分别下滑18%和21%。非住宅签188套，合计1.37万㎡，环比分别下降34%和39%。价格方面，住宅维持7字头，微升1个百分点；非住宅价格重回万元，环比上涨124%，前一周主要受车库和文一商住城签约价格拉低，本周均价重回正常水平。

    2.2 住宅成交量价走势： 成交量萎缩  价格结构性下跌

    东莞住宅市场签约面积连续两周出现大幅下滑，与十月份最高水平相比，累计跌幅将近60%。全周签约面积8.10万㎡，属于年内较低水平之一，主要原因是临近十月末期，需求已经得到充分释放，楼盘促销力度也开始减弱，旺季逐渐转淡；价格方面仍然维持在“7”字头，主要由于结构性原因，高端户型和豪宅户型签约都不多，成功将签约均价控制在警戒线以下。

    2.3 区域住宅成交： 南城重登榜首  东部镇区崛起 

    上周南城重登各区住宅签约排名榜首，以日均签约22.6套的战绩领先各镇区，主要得益于金域华府二期签约发力。大朗碧桂园连续蝉联5周个盘签约榜首之后头名位置终于失守，9月新推货量也基本成功交易，受此影响，大朗区域排名也滑落到次席。万科大栖地终于在十月末发力，上周开盘签约62套洋房，成功将常平排名推至前3甲，预计后续签约量将在两周内体现。值得注意的是，大朗、常平、黄江三镇占据各区排名2至3位，大有东部镇区崛起之势。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：

    2.6楼盘活动：抓住“银十”尾巴   开发商再度出货

    为抓住旺季“金九银十”的尾巴，东莞上周不少楼盘抢在这个节点再度出货，如卓越蔚蓝城邦都汇产品开盘，推80-100㎡的两、三房非毛坯修单位，价格在6500元/㎡左右，比之前7500元/㎡的均价对比明显下滑；那湖湾推93-113㎡的两、三房单位；金地外滩8号推5栋90-130㎡的单位等。

    拉动成交，众多开发商都是选择“以价换量”的营销方式，而景湖荣郡却反道而行，高调对外宣称新品价格将上调2%-3%，逆市涨价，引起争议。此外一直低调的非住宅产品也有所行动，如虎门国际购物中心举行招商签约暨新闻发布会，地标广场商铺正式发售等。

    3、新开工工程:仅有两大项目新开工  绿茵温莎堡洋房产品开发

    上周共有2个项目取得开工许可证，分别是樟木头绿茵山庄、大岭山万科麓湖两大项目，合计住宅面积6.8万㎡。其中，绿茵山庄（绿茵温莎堡）一直主推别墅产品，目前有9-12层洋房产品新开工，预计明年将会入市，打破别墅主导的局面。

    总结：

    1、东莞市统计局10月26日发布的数据显示，前三季度GDP同比增长8.0%，其中第三产业增幅最大。与此同时，前三季度东莞居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.8%，比全国平均值（5.7%）低0.9个百分点，比全省平均值（5.5%）低0.7个百分点。此外国土局透露东莞建设用地规模突破警戒线，未来仅剩25万亩。

    2、上周东莞首宗网上交易商服用地成功交易，地块位于石龙温泉北路东侧，折合楼面价为2256元/㎡。 石碣中心区优质地块本周开拍，另横沥和石龙本周都有最新土地出让公告信息。

    3、上周有7个项目有新增供应，有三大纯新盘入市，为中堂居益公馆、石龙滨江晋业豪园、长安万科中心，其他为旧盘新推。住宅共推956套，环比下滑9%；非住宅新增116套，以商铺为主。

    4、上周住宅成交量再度下滑，均价微升1个百分点，为7814元/㎡。

    5、上周末为“金九银十”的尾巴，东莞不少楼盘抢在这个节点再度出货。如卓越蔚蓝城邦、金地外滩8号、那湖湾、中信森林湖兰溪谷等楼盘都有新品推出。在众多开发商选择“以价换量”的环境之下，景湖荣郡却高调对外宣传将上调价格，引起争议。

    6、上周仅有2个项目取得开工许可证，为是樟木头绿茵山庄合大岭山万科麓湖，合计住宅面积为6.8万㎡。一直以别墅产品为主的绿茵温莎堡，首度开发洋房产品。