莞二手楼市人气处于低位 “新莞人”占交投主力

    （一）10月东莞市二手楼市总体概况

    10月东莞二手楼市总体人气、交投量均处于较低位，据合富辉煌市场研究部数据显示,2011年10月东莞市二手房总成交约26.3万平方米，共2301套，环比9月（37万平米，3004套）分别减少28.9%和23.4%；

    10月受东莞一手楼市促销走货以及首套房利率上浮影响，二手买家观望情绪有所抬头，入市较以往谨慎，交易节奏有所放缓；

    由客户结构看，受东莞一手楼市多轮促销走货影响，部分较高端二手买家以及本地换房客一定程度被分流，二手楼市交投以外地户籍“新莞人”占主力；

    业主总体心态较平稳，“返价”现象明显收敛，但议价空间较小，总体二手楼价呈稳中有升态势，据合富标准指数（东莞）显示，2011年10月东莞合富标准指数为649点，环比9月上涨0.5%，同比2010年10月上涨14.7%，较基期2008年1月上涨21.5%。

    2011年10月东莞合富标准指数同比、环比情况

    （注：①合富标准二手住宅价格指数是剔除物业楼龄、朝向、非毛坯、楼层、景观、户型等较大程度上影响住宅价格的内部结构特征，使之在“同质可比”的情况下，综合运用指数加权平均法、特征价格法和重复交易法等多种专业统计方法编制的指标。它反映的是纯粹的市场变化因素对楼价的影响，是一个比均价更科学地反映楼价真实运行的指标。合富标准二手住宅价格指数以2008年1月广州修正价格为基准期。②二手房分析部分数据来源合富置业房地产公司。合富置业占据东莞二手房市场约10%的市场份额，其数据具有较强的代表性。）

    （二）10月东莞二手房成交量、价、客户特征分析

    10月东莞二手住宅成交量减少两成以上，均价企稳6000元/㎡水平，总体呈稳中有升态势

    据合富辉煌市场研究部数据显示,2011年10月东莞市二手房总成交约26.3万平方米，共2301套，环比9月（37万平米，3004套）分别减少28.9%和23.4%；

    据合富置业数据显示，2011年10月东莞二手住宅成交均价为5981元/㎡, 2011年1—10月东莞二手住宅成交均价企稳在6000元/㎡上下波动，总体呈稳中有升的态势；

    部分优质二手盘价格高于或接近附近一手新盘价格

    今年9—10月期间，由于担心“限购”，东莞一手新盘打折、“特价单位”等促销蔚然成风，价格出现一定幅度下调；
与一手楼市促销不同，二手业主资金压力普遍不大，加上后市信心充足以及通胀高企等因素，心态总体较强硬，一定幅度提高挂牌价格的业主不在少数；
此消彼涨下，部分优质二手盘的价格接近甚至高于附近的一手新盘。

    部分区域一手新盘价格与二手优质物业价格对比 （单位：元/㎡）

    较高端二手买家以及本地换房客部分被分流，“新莞人”首置买家成二手交投主力，婚房需求旺盛

    据合富置业数据显示，2011年7—10月份东莞外地户籍二手买家的比例高达95.1%，较今年上半年的87%和2010年的70.8%大幅上升。

    据合富置业数据显示，2011年7—10月东莞二手楼市首次置业者的比例超过七成，较今年上半年的66.6%和2010年的57.6%明显上升。相对应，改善型需求比例由此前的两成以上减少至7—10月份的约一成。

    2010年、2011年东莞外地户籍二手买家比例 （单位：%）

    一手楼市促销走货，部分较高端二手买家被分流，其中以中高端买家以及本地改善型需求影响最为明显。此外，9—10月份多套物业买家入市紧迫性趋弱，部分换房客观望犹豫也是改善型成交比例降低的重要原因。

    由近期二手买家的结构看，外地户籍首次置业者逐渐成为二手住宅交投的主力。据悉这部分买家大部分为在当地工作、发展的外地户籍“新莞人”，既有企业的中高层白领，也有经商的生意人或在东莞有业务的企业主，这部分买家中婚房需求占较高的比例。此外，也有个别买家为广州、深圳等限购城市外溢的置业需求，多抱着自住兼投资的目的购房入市。

    9—10月份，外地户籍长线投资客的活跃度有所增加，其中以来自深圳、广州的投资客表现相对明显。除投资住宅外，商业公寓、商铺物业也受到投资客的青睐。

    大面积二手住宅需求逐渐减少，中小户型面积成交比例有所增加

    买家结构改变，加上二手楼价有所上涨，大面积二手住宅的需求随之有所减少，小户型住宅的成交比例则有所增加，成交套均面积呈逐渐下降态势。据合富置业数据显示，2011年7—10月面积在120㎡以上住宅的成交比例为19%，较以往的24%左右有所减少，相应的60㎡以下住宅的交投比例有所增加，由原来的20%，上升至7—10月份24%左右。

    （三）10月东莞各区域二手住宅分析

    10月东莞二手楼市各主要区域的成交量环比均减少两成以上

    据合富辉煌市场研究部数据显示， 10月东莞市二手房成交区域中，常平镇签约3.4万平米，共362套，排名签约面积第一位，但较9月份仍减少22.6%；樟木头镇成交3.2万平米，共266套，排名第二，较9月份减少27.9%；

    成交一直较活跃的主城区中，东城区签约3万平方米，共274套，较9月份减少24.7%；莞城区签约1.7万平方米，共93套，较9月份减少13.9%；南城区签约1.4万平方米，共172套，较9月份减少31.5%；

    东城区中小户型首置婚房受追捧，二手楼价稳中略升

    受一手楼市促销走货以及首套房利率上升影响，本月东城区二手楼市总体表现较平淡，交投量较上月较大幅度减少。据合富辉煌市场研究部数据显示，2011年10月东城区二手住宅网签274宗，较9月减少了24.7%。

    本月东城区买家以“新莞人”首置婚房需求为主，地段成熟，面积100平方米以下、低总价单位受到市场追捧。

    业主心态总体较平稳，议价空间较小，二手楼价稳中微升。2011年10月东城区合富标准指数为679点，较9月上涨0.4%。

    南城区改善型“新莞人”居多，观望有所抬头，交易节奏放缓

    受一手打折促销影响，本月南城区二手楼市的交投节奏明显放缓。买家观望心态有所抬头，入市较以往谨慎。据合富辉煌市场研究部数据显示，2011年10月南城区二手住宅网签172宗，较9月减少了31.5%。

    买家以改善型“新莞人”居多，100—200平方米的较大面积优质单位受到换房客青睐。长线投资者则较关注商铺、商业公寓等商用物业。

    业主心态总价较平稳，议价空间不大，总体二手楼价小幅上涨。2011年10月南城区合富标准指数为701点，较9月上涨0.6%。

    常平“新莞人”白领首置买家入市积极，长线投资客活跃度增加

    10月常平二手楼市交投相对其他区域仍较活跃，据合富辉煌市场研究部数据显示，2011年10月常平镇二手住宅网签362宗，排名各区之首，但较9月仍减少了22.6%。

    二手买家以“新莞人”首置婚房需求为主，以当地工作的中高层白领以及生意人居多，中等面积、低总价的物业受到这类买家追捧。此外，本月常平镇外地户籍长线投资客入市较以往积极，高价优质单位由于租值高而受到实力投资客的关注。

    业主心态较强硬，议价空间较小，总体二手楼价较平稳。2011年10月常平镇合富标准指数为450点，与9月大致持平。

    虎门市政规划利好，市场信心较充足，买家看楼积极，业主坚持高价出货，买家暂时陷入拉锯僵持

    10月虎门二手楼市总体表现良好，人气充足、看楼量保持较活跃态势。主要受虎门市政规划利好的持续影响，市场对虎门前景较为看好。

    但10月总体成交量未如理想，据合富辉煌市场研究部数据显示，2011年10月虎门镇二手住宅网签121宗，较9月仍减少了24.3%。主要是虎门二手业主此前较大幅度提高放盘价，不少买家一时仍难以接受，买卖双方陷入拉锯僵持。

    10月份虎门镇买家以“新莞人”居多，除首次置业刚需外，改善型买家、长线投资型买家也有增多的态势。长线投资客大多选择地段成熟的低总价“旧楼”，大户型优质单位则受到改善型买家青睐。

    由于部分承受力较高的高端客户被主城区一手新盘分流，此前大幅返价的业主，10月份心态有所平复，提价现象收敛，但仍坚持高价出货，总体二手楼价有所上涨。2011年10月虎门镇合富标准指数为710点，较9月上涨0.6%。