“银十”东莞楼市现独立行情 住宅成交同比涨3成

    报告导读

    1、宏观：10月份宏观环境层面由于欧债危机的持续蔓延，全球经济未来不确定因素增多，面对危机的考验压力日趋增加。国内经济宏观调控初见成效，通胀压力有所缓解，但是压力仍然存在；PMI创近30个月新低，制造业经济总体增速明显回落，受全球大环境影响进出口订单指数双双回落，未来国内经济受国际市场不确定影响将会进一步显现。国内房地产市场“金九银十”整体不容乐观，尤其一线城市更加惨淡，调控趋紧等因素影响楼市进入深度博弈期；从大面来看，未来政策预期平稳，银行资金层面将会略宽松，但楼价下行压力很大，仍将持续出现“以价换量”局面，但限于成本等因素，楼价的下行空间整体来看幅度不大，后市将会趋稳。

    2、土地：10月东莞共有7宗土地挂牌上市，合计供应面积为13.16万㎡，再创今年东莞土地市场月度供应量新低，商住供应总量连续2个月环比下降，但是商住用地需求依然旺盛，本月有6宗商住用地进行网上交易，合计面积21.2万㎡，土地市场有望回暖。同时10东莞市国土资源局开始对土地网上交易进行试水，首宗网上交易商住用地与商服用地上月均成功交易。

    3、新增：10月东莞共25个项目有商品房新增供应，共40.17万㎡。其中商品住宅3107套，合计34.98万㎡，与去年同期对比115%，形成鲜明的对比。主要是因为今年10月份政策环境相对宽松，除首套房贷利率有所上涨之外，并没有其他的政策出台，限购、限价令 都没有如期而至；而2010年却在10月前夕出台了“9.29”新政，给狂热的楼市泼了一 盆冷水，打击了开发商的推货热情，为避开政策调控的影响，将旗下项目延迟入市，使10月份的供应达到除春节之外最低点，仅有16.28万㎡。

    4、成交：“银十”东莞商品房共签约6167套，合计签约面积58.82万㎡。其中住宅签约4968套，合计签约面积51.74万㎡，与9月份基本持平，面积同比上升30%，与全国大部分楼市成交惨淡的景象相比，东莞仍然能保持稳定的签约状态，成交业绩突出。而成交均 价为8179元/㎡，再度降至警戒线之下，缘由是镇区低价位楼盘集中成交、开发商作出不同程度的让利、高端项目延迟入市等三大因素所拉低。

    5、新开工：上月新开工量为19.41万㎡，跌至今年以来第二低位，同时也是08年以来同期最低水平，但是全年新开工总量依然呈上升趋势，众房企依然看好东莞楼市，本月信贷开始放松，新开工量有望进一步攀升。

    6、活动：10月，开发商为能真正实现“银十”收金的梦想，大力推货，集中体现在国庆长假期间，近50个楼盘活动闹国庆，楼市一派热闹；但节后三个周末，东莞楼市逐步冷清，形成对比。在活动形式之下，“促销跑量”仍为主线，xx折优惠、特价房、一口价、限量特惠等字眼不断充斥着市场。在剩余的三个月里面，开发商为走量，降价促销或越演越烈。

    第一部分  宏观环境

    一、全球经济：欧债危机影响蔓延  全球经济迎接考验