东莞楼市金九银十后陷深度观望 后市成交仍乐观

　　一、市场背景

　　2010年4月17日，“新国十条”出台，新一轮楼市调控开始拉开帷幕。进入2011年，在多轮楼市调控政策的叠加作用之下，一线城市楼市调整迹象逐渐显现。随着限购升级、银根收紧、成交惨淡、库存走高，一线城市楼市已趋下行。“金九银十”期间，被众多开发商寄予厚望的“金九银十”楼市盛宴并没有在一线城市如期上演，相反各地频频传出成交量遭“腰斩”的消息。10月份，面对全年惨不忍睹的成交量，资金极度吃紧的开发商终于扛不住开始降价。继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。至此，房价拐点将至，全国楼市下行已成趋势。

　　从东莞市场来看，从6月份开始，至7、8月淡季期间，东莞楼市成交已经逐渐放缓。“金九银十”期间，由于大朗碧桂园等低价位楼盘的集中入市，带动了全市楼市成交的大幅攀升。但随着这些低价位楼盘的销售渐入尾声，全市楼市成交量立即应声下跌。从10月中旬开始，东莞住宅的周成交量高峰期的18.22万㎡一路狂泻，跌至11月份初期的7.42万㎡，已经达到了除2011年春节期间外的年度最低水平!

　　而从东莞房价来看，自7月份以来，东莞房价开始松动，降价楼盘逐渐增多。除了8月淡季期间的富通天邑湾和金地外滩8号以外，金九银十期间，中信森林湖兰溪谷和深业欧景城等项目先后加入降价行列。而此时，全国楼市下行，一线城市降价潮逐渐向二三线城市传导，由此也给东莞楼市带来严重的观望潮，不少楼盘来访量开始明显下降，销售中心门可罗雀，成交一片哀鸿遍野。从10月中下旬开始，东莞楼市亦趋于下行。

　　二、东莞楼市形势分析

　　1、从10月中下旬开始，东莞楼市成交量节节下滑。

　　从上图可以看出，自10月中下旬开始，东莞住宅成交呈逐周回落态势，从10.10-10.16期间的18.22万㎡一路下滑，跌至10.31-11.6期间的7.42万㎡，成交量节节下滑。7.42万㎡的周成交量，也创下了2011年以来除春节期间以外的周度最低水平，楼市下行的势头十分明显。究其原因，一方面，10月份以来，一线城市降价潮逐渐向二三线城市传导，由此也给东莞楼市带来严重的观望潮，严重阻碍了楼市成交;另一方面，随着年底的临近，银行房贷额度吃紧，不少购房者由于银行房贷申请未能如期下发而无法购房。

　　2、从8月份开始，降价的楼盘逐渐增多。

　　7月份以来，东莞房价开始松动，进入9月份，这一趋势就更加明显。据东莞中原研究部监测数据显示，8月份，东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.13%，9月份为25.71%，10到11月份(1-10日)分别为27.68%和29.13%，呈逐月攀升态势。究其原因，主要是因为近几个月来楼市观望氛围渐浓，不少项目来访量开始减少，成交量显著下降，开发商为了打破僵局冲年度销售任务，加大促销力度所致。降价的楼盘逐渐增多，这也从一个方面反映了当前东莞楼市已处于下行态势。

　　3、9月份以来，日均成交量不到1套的楼盘逐月增多。

　　9月份以来，东莞楼市除了个别表现极为突出的楼盘诸如大朗碧桂园以外，大多数楼盘的成交其实并不理想。从上图可以看出，从一个楼盘日均销售1套这个指标来看，9月份有近72%的项目日均成交量不到1套，10月份这个比例约为76%，到了11月份(1-10日)更是有近8成的楼盘日均成交量低于1套!对于东莞楼市而言，市场的“严冬”似乎已经到来，市场已趋下行。

　　4、6月份以来，东莞商品房开工面积逐步放缓。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，自6月份以来，东莞商品房开工面积呈现逐步放缓态势，从6月高峰期的141.88万㎡一路快速下探，10月份更是仅有19.91万㎡，创下了2009年1月份以来除春节外的最低位。东莞商品房开工面积的大幅放缓，一方面受困于银行银根收紧，开发投资资金远远不足;另一方面，也反映了开发商对楼市后市信心不足。

　　5、6月份以来，东莞土地市场流拍地块增多，溢价现象大幅减少。

　　从土地市场来看，2011年6月份以来，东莞土地市场流拍地块增多，成交地块多以底价成交，溢价现象大幅减少。6月份以来，东莞土地市场共挂牌商住用地31宗，其中流拍地块高达9宗，另外16宗以底价成交，6宗溢价地块中，有4宗溢价率不足2%。土地市场流拍增多、溢价减少的现象，深刻反映了当前开发商对楼市后市信心不足，以及开发商投资开发资金严重不足的窘境。

　　6月份以来东莞商住用地交易一览表：

　　6、9月份以来，东莞二手房成交量逐月下降，中介门店关门现象增多。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，9月份以来，东莞二手房成交量逐步下降，从8月份的3301套下降到9月份的3000套，再进一步减少到10月份的2362套，二手房成交下行的趋势十分显著。究其原因，一方面，银行利率上调，个人贷款申请难度增大，放款时间延长;另一方面，随着一线城市降价潮逐渐向二三线城市传递，东莞二手购房者观望情绪浓重，入市现象减少。二手房成交的不景气也殃及池鱼，二手中介门店关门数量增多。在城区的一些片区，二手中介门店关门率接近一成，成为当前楼市下行的一个真实写照。

　　7、9月份以来，东莞住宅库存面积屡创新高。

　　从上图可以看出，自9月份以来，东莞住宅库存面积在逐渐上升，从8月底的384.98万㎡，上升至9月底的449.52万㎡。尽管在10月底有所回落，但11月份很快又进一步攀升。截至11月10日，东莞住宅库存面积达到452.04万㎡，创下了近两年半以来新的高度。库存面积的屡创新高，深刻地反映了当前楼市成交的不景气。

　　三、东莞楼市下行原因分析

　　1、货币政策从紧，开发商资金链吃紧，购房者置业资金受限。

　　当前全国楼市开始下行，直接原因就是近两年来银行银根逐步收紧。2011年以来，央行先后6次上调存款准备金率，3次加息，随着央行的一系列动作大力收紧流动性，开发商资金链大大吃紧，与此同时，房地产信托融资额也在持续减少。由于开发商的销售回款远远不能满足其要求，开发商投资开发资金严重受阻。受此影响，6月份以来，东莞土地市场流拍地块增多，溢价现象大幅减少;而另一面，东莞商品房开工面积也在逐步放缓。从购房者方面来看，今年以来二套房首付提高，房贷利率上浮，购房门槛大大提高。另一面，银行房贷额度也受到限制，导致不少有首期支付能力的购房者置业计划受阻。鉴于目前国内通胀水平仍然较高，短期内货币政策仍将从紧，银行银根收紧的状况不会有太大改善，这对东莞楼市成交形成了较大阻碍。

　　2、一二线城市房价松动，东莞购房者对房价下降预期较高，观望情绪浓重。

　　继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。一时间，全国楼市颜色剧变，降价风潮山雨欲来。

　　一二线城市的降价潮也迅速向三四线城市传导，由此给东莞楼市带来严重的观望氛围。由于对房价下降预期较大，购房者入市现象大幅下降。不少楼盘来访量大幅减少，本就寥寥无几的来访客户当中出手者更是凤毛麟角，由此带来的直接后果就是东莞楼市成交大幅下滑。由于购房者普遍存在着“买跌不买涨”的心态，因此如果开发商降价幅度不大，成交也不会有较大起色。由于这股全国性的降价潮正在发展当中，后市走势尚未明朗，这也注定了短期内东莞市场的观望氛围不易被打破，在东莞房价尚未有较大调整的情况下，楼市成交的僵局恐将维持一段时间。

　　四、东莞市场趋势展望

　　经济面：三季度美国经济增速明显加快，东莞启动新10亿元融资支持计划。

　　尽管欧债危机蔓延，但美国经济表现良好。美国商务部10月27日发布的数据显示，今年第三季度美国实际国内生产总值(GDP)增幅按年率计算为2.5%，增速明显快于今年前两个季度。得益于消费者开支增加，美国经济增速逐渐加快，今年一季度，美国经济仅增长0.4%，二季度增长1.3%，三季度增长2.5%。美国经济的逐渐复苏，将创造更多的需求，对出口依赖美国市场的东莞经济而言是一大利好。由此预计四季度东莞出口有望加快，加速拉动经济增长。

　　10月17日，东莞市党政领导班子联席会议研究决定,将实施新的10亿元融资支持计划,帮助中小企业缓解融资难问题,具体包括工业企业贷款支持计划、直接债务融资支持计划、组建再担保公司、鼓励金融创新四部分,实施时间为一年。在目前银行银根收紧和利率上调的情况下，东莞市通过利率补贴和风险补偿等手段，支持金融机构贷款给需要融资的企业，对解决中小企业实际融资难题或会带来实际好处，对经济增长亦起到促进作用。

　　政策面：楼市调控渐见成效，短期内政策加码可能性较小。

　　自从2010年“4.17”新政出台后，新一轮楼市调控拉开帷幕。一年多来，在多轮楼市调控政策的叠加作用之下，一线城市楼市呈现量价齐跌的现象，且降价风潮逐渐从一线城市向二三线城市蔓延，范围包括华东、华南到华北区域。至此，房价拐点将至，全国楼市下行已成趋势。尽管近日珠海、中山先后限购限价，且国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡也表示，房价调控绝不放松，但由于楼市调控已经渐见成效，短期内出台新一轮全国性的调控政策可能性较小。

　　邻近珠三角城市珠海、中山先后出台限购限价政策，东莞是否也将步其后尘呢?应该说，东莞限购可能性较小。9月份以来，东莞房价逐渐下降，已经控制在市政府年初制定的年度警戒线以内，限购压力减小。另外，11月10日，在东莞市第十三次党代会报告征求意见座谈会上，市委书记刘志庚认为，控制房价主要是靠政府控制土地供给以及税收杠杆实现，如果粗暴地限制不许人买房，比如外商也不许人家买大点的房，就不合适，不让人买，政策就没道理。从中也可以看出，东莞市政府无意主动限购，因此东莞近期出台相关限购政策可能性也不大。

　　资金面：通胀水平逐渐回落，四季度货币政策或将相对宽松。

　　11月9日，国家统计局发布10月部分经济数据，其中10月CPI同比增长5.5%，已经是连续3个月连续回落。今年货币政策一直以控制通胀为首要目标，通胀水平的逐步回落，也缓解了后市货币政策的压力。10月下旬，国务院总理温家宝在天津调研时强调，要适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长、大力推进结构性减税，11月上旬，国务院常务会议上提出，货币增长的速度要达到去年同期的水平。由于去年的货币增速是18%，今年仅15%多，因此，货币政策或从过去过紧转变为适当放松，这种趋势将在未来两个月持续发生。最近央行的操作，比如对中小企业贷款的适度放松，以及近期央票市场的放松，都说明了货币政策或发生转向。因此，四季度货币政策或将相对宽松，开发商资金链紧绷的困境或得到缓解。

　　消息面：一二线城市房价松动，温总理表态绝不放松楼市调控，市场观望情绪浓重。

　　继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。一时间，全国楼市颜色剧变，降价风潮山雨欲来。

　　10月31日晚，珠海发布“双限令”，在主城区香洲区限购限价。时隔10日，中山市也下发“限价令”，单套商品住房合同销售价格不得超过5800元/平方米。11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”随着一二线城市的降价潮迅速向三四线城市传导，以及不断有新的城市加入限购限价行列，和温总理关于调控政策的表态，都使得购房者对楼市降价抱有很大预期，市场观望氛围浓重。

　　供需面：近两年来东莞楼市需求一直被政策压抑，后市需求潜力巨大。

　　从需求来看，近两年来，东莞楼市需求一直被调控政策压抑，远未充分释放，后市需求潜力巨大。从供应来看，截至11月10日，东莞住宅库存面积达到452.04万㎡，创下了近两年半以来新的高度。另外据东莞中原研究部监测数据显示，截至10月31日，东莞商品住宅潜在供应面积为714.83万㎡。与广深等一线城市不同，东莞楼市刚性自住需求占据主导地位，这一特征也就决定了东莞楼市成交不会产生大起大落，纵然市场产生数月的观望，但终究会释放出来。就目前而言，东莞商品住宅供应还是处于偏紧状态，但后市潜在可售量巨大。只要市场新增供应充裕，东莞楼市后市成交是相当可观的。

　　市场趋势展望：

　　1、市场陷入深度观望，短期内楼市成交或显著下滑。

　　7月淡季期间，东莞楼市再传限购传闻，彼时市场已现观望苗头。金九银十期间，尽管个别项目表现极为突出，楼市总体成交非常可观，但多数楼盘仍是看客多、出手少，观望氛围较浓。10月下旬，全国楼市颜色剧变，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕。随着一二线城市的降价潮向三四线城市蔓延，东莞市场也陷入深度观望，不少楼盘来访量大幅减少，本就寥寥无几的来访客户当中出手者更是凤毛麟角。

　　由于是全国性的降价潮蔓延，东莞市场这一波观望潮无论是广度还是深度，都是近2年来所罕见的。由于对楼市降价预期很大，在目前东莞楼市还没出现大规模的降价潮之际，楼市成交将明显下滑。实际上，自10月份中下旬开始，东莞住宅成交已经连续4周回落，从1683套到998套、815套，再到751套，成交量节节回落。由于这一波观望潮紧跟全国市场形势且还在进一步的发展当中，尚未达到顶点，因此短期内东莞楼市成交陷入困境的现状不会有太大改变。

　　2、市场成交低迷，需冲刺年度任务的开发商将作出价格调整，降价范围有望扩大。

　　四季度东莞市场陷入深度观望，并且观望潮继续向大范围、高纵深进一步发展，楼市成交越发低迷。在全国一二线城市的降价潮向三四线城市蔓延的大背景下，东莞一些需要冲刺年度销售任务的开发商将对旗下项目作出价格调整。另外，众多开发商在年末都要面对银行贷款结算，企业员工工资发放等问题，在银行银根收紧的情况下，降价回笼资金的意愿也相对较强。这样一来，全市楼盘的降价范围有望进一步扩大。事实上，近几个月来，东莞已有不少项目悄然作出价格调整，降价幅度在3%-5%，据东莞中原研究部监测数据显示，9月份，东莞楼市降价幅度超过3%的楼盘所占比重为25.71%，10为27.68%，11月份则为29.13%，呈现小幅攀升的势头。具体到个盘而言，除了8月淡季期间的富通·天邑湾和金地·外滩8号以外，金九银十期间，中信森林湖·兰溪谷和深业·欧景城等项目先后加入降价行列，也斩获颇丰。

　　3、投资资金从住宅市场转向商业地产，四季度商业地产将成交放量。

　　10月中下旬开始，东莞住宅成交已经出现明显的衰退，很多楼盘来访量明显减少，项目销售速度显著放缓，一些项目甚至出现过好几周销控表挂零的尴尬。然而，东方不亮西方亮，在东莞住宅市场一片哀鸿遍野之际，近几个月来商业地产表现抢眼，成为了淡市中的亮点。由于调控政策不针对商业地产，近几个月来东莞投资客渐渐撤出住宅市场，将资金投入到商业地产当中，一时间商业地产逆市飘红。从上图也可以看出，9月份开始，商业地产已经开始升温，10月份大幅放量成交套数446套，成交金额为4.80亿元。一些开发商通过推售商铺来回收资金，并且取得了良好的效果。典型案例如万科地产，其旗下位于长安镇的万科广场项目，10月份商铺成交14套，回笼资金1.04亿元。可以预见，在住宅市场一片萧瑟之际，将会有更多的开发商通过推售商业地产来回笼资金，四季度商业地产将迎来成交放量。

　　4、12月下旬至元旦前后，由改善需求带动、刚需大举入市，市场将迎来一波反弹。

　　从12月下旬至新年元旦前后，随着圣诞节及元旦营销节点的到来，东莞楼市将迎来一波反弹。本轮反弹的特征是由改善需求带动、刚需大举入市所构成。一方面，年末企业主资金回笼，企业高管年终奖金发放，大户型改善型产品尤其是豪宅将迎来成交放量;另一方面，由于银行限贷，刚性需求压抑，但随着年底节点的到来，货币政策会适当宽松。此外，到时会有不少开发商为了冲刺任务，会在元旦营销节点做出较大的让利，11至12月期间压抑的刚性需求在此时将会得到较大程度的释放。第三，随着2012年的到来，此前由于上年银行房贷额度发放殆尽，而未能申请到房贷的购房者，将重新获得放贷资格从而完成购房。另外，上年由于单价过高延缓网签的高价位楼盘，以及一些由于备案价格不符合规定的楼盘，新年过后重新报备从而获得签约资格，这些楼盘将得以陆续完成签约。因此，届时楼市成交将迎来反弹。但随着春节的临近，明年1月中下旬过后，楼市成交将再次跌至冰点。

　　5、明年3-5月，随着被政策压抑的需求持续释放，后市成交仍然乐观。

　　第一，2010年4月，“新国十条”出台，东莞楼市陷入近四个月的观望，当年住宅成交量仅有441万㎡，比2009年的552万㎡下降近20%。2011年1月，“新国八条”出台，随后存款准备金率、利率不断上调，9月份房贷利率提高，10月中下旬后受一线城市降价潮的影响，东莞楼市再次陷入观望。可以看出，近两年来，东莞楼市需求一直被压抑，远未充分释放。随着时间的推移，市场对政策、观望的逐渐消化，市场需求也将逐渐释放。因此，明年3-5月份，由于被压抑的需求的继续释放，后市成交仍然看好。

　　第二，据东莞中原研究部监测数据显示，今年四季度至明年上半年，镇区的普通住宅项目将陆续上市。由于这些楼盘户型刚需、定价理性，契合了市场的刚性需求，因而销售前景也较为乐观。事实上，今年下半年以来，东莞楼市也不乏这样的案例，如大朗碧桂园、新世纪颐龙湾、碧水天源、新时代家园、麒麟湾等镇区项目普遍销售情况良好。明年3-5月份期间，这些新上市的镇区刚需楼盘将能够促进东莞楼市的成交。

　　第三，由于通胀水平逐渐回落，四季度至明年年初货币政策或将相对宽松，明年年初不排除下调存款准备金率的可能。由于明年年初银行方面资金较为充裕，房贷指标供应相对充足，购房者申请房贷难度也比今年四季度要小。而且，春节过后也正是购房者手中资金相对充裕的时期，这些对东莞楼市成交都构成利好。

　　第四，随着一线城市楼市的下行，广深等城市将产生挤出效应，置业资金流向周边二三线城市。由于东莞仍属价格洼地，对广深购房者仍有吸引力。尽管从绝对数来看，2011年进入东莞的深圳客有所减少，但10月中下旬以后后，又出现增多的迹象。在东莞本地需求陷入观望的情况下，凤岗、松山湖等临深镇区的表现有力地支撑了东莞楼市。因此，从相对数来看，10月中下旬后临深镇区的成交比重不减反增。随着明年年初广深楼市的逐渐见底，不排除有更多广深客进入东莞楼市的可能。因此，明年3-5月，东莞后市成交仍然较为乐观。

　　中短期东莞楼市量价走势展望：

　　2011年，东莞房价长期徘徊在8200元/㎡左右，给东莞房价调控带来较大压力，究其原因，主要是由于近两年东莞豪宅项目众多，从而拉高全市房价。据东莞中原研究部监测数据显示，2011年前10月东莞普通洋房成交均价为6247元/㎡，豪宅(豪宅洋房和别墅)成交均价14334元/㎡，因此平均下来，东莞房价长期徘徊在8200元/㎡左右，但这一状况，或将从2012年得到改变。由于2009年以来，东莞土地市场成交地块多位于镇区，地块容积率普遍较高(高于3.0)，项目舒适度下降，因而打造成豪宅项目可能性较小。豪宅项目的减少，将使得东莞房价有所下降，这样一来，既促进了楼市的成交，也能减轻将来房价调控压力。随着镇区普通住宅项目的集中入市，镇区潜在需求将得到激活，再加上近几年来东莞被调控政策压抑的需求持续释放，中短期来看，东莞楼市量价或将出现量升价跌的局面。