东莞商品房新增供应大幅减少 成交金额持续下降

    第一部分：一周楼市观察

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

    本周商品房新增供应大幅减少

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.11.7-2011.11.13)新增商品房供应项目4个，共计617套，面积合计4.75万㎡，较上周大幅减少，远远低于近四周东莞新增供应量平均值。其中住宅供应610套，面积合计4.73万㎡；非住宅供应7套，面积合计0.03万㎡。

    本周新增供应的项目分别是企石金椅豪园的商铺，南城万科•金域华府的住宅，松山湖万科•松山湖悦的住宅、樟木头的中惠•香樟绿洲的住宅。进入11月楼市销售的淡季，全国市场普遍惨淡，开发商控制推盘节奏，景观楼市走向，导致周周东莞市场推盘较少。

    本周商品房量升价跌   普通住宅价格重心轻度下移

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.11.7-2011.11.13)期间东莞商品房共成交971套，成交面积8.25万㎡，环比上升2.33%，同比下降22.73%；成交金额6.73亿元，环比下降8.81%，同比下降26.25%。其中本周住宅成交面积7.76万㎡，成交套数825套，成交金额6.24亿元，非住宅成交146套，面积合计0.49万㎡，成交金额0.49亿元。

    “金九银十”惨淡收局后，进入十一月，一线城市，尤其是邻近东莞的深圳不断出现楼盘大降价的情况，如招商地产位于深圳西乡的楼盘按最高折扣算比周边二手房还要低6000元/平方米的价格促销，深圳旗下的“万科公园里”推出1.6万元/平方米的房源，这些降价促销无疑刺激着东莞当地产市场的神经，受市场环境及客户观望情绪的影响，本周东莞商品房市场量升价跌，成交金额已经持续五周下降，商品房成交均价8156元/㎡，较上周的9152元/㎡大幅下降；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6577元/㎡，较上周的6629元/㎡微降，价格重心轻度下移；非住宅成交均价10003元/㎡，较上周大幅下降，非住宅的价格波动很大。

    二手中介经营困难  一二手联动成为市场普遍现象

    国家的调控政策不放松，银行房贷利率不断上调，市场资金仍然紧张，尤其是二手楼盘附近的新商品房价格低于二手房出现“价格倒挂”等因素致使二手房市场成交惨淡，二手房中介生意一落千丈，近期不断出现二房中介关门的现象。在二手房市场成交量不断下滑的情况下，为了生存，拓展空间，与开发商联姻的“一二手房联动”成了二手房中介在弱市中的救命稻草。现在的市场是一手、二手房都不好卖，但是一手的商品房较二手更容易销售，而且一手楼销售的回佣更快。在“一二手联动”市场，大的二手中介由于其门面多，人员多较中小中介更有优势。

    第二部分：一级市场

    中原点评：编号20111066地地块位于横沥镇半仙山村，横沥镇文化广场一侧，属于镇中心区域，距离镇政府很近，交通便利，配套设施也比较完善。该宗地占地15682㎡，宗地形状不规则，不利于开发，容积率为3.5，被东莞市新广盈房地产开发有限公司以接近底价的4200万元竞得，折合楼面地价为765元/㎡。今年以来横沥商品住宅的价格在4300元/㎡左右，相对横沥位于二线镇区而言价格偏低，横沥在售的商品房楼盘如长裕棕榈园、罗马景苑、阳光粤港花园等楼盘的成交均也在4300元/㎡附近。从风险的角度来，本次成交土地的开发风险不算很大，横沥房地产市场的价格相其他镇区较稳定。

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况：

    二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交面积7.76万㎡，成交套数825套，成交金额6.24亿元，其中普通住宅（洋房+公寓）成交809套，成交面积7.23万㎡，成交金额5.47亿元；别墅成交16套，成交面积0.53万㎡，成交金额0.77亿元；普通住宅成交的中位数为6577元/㎡，较上周下降，普通住宅的价格重心轻度下移。

    一周区域住宅成交情况

    普通住宅区域成交情况（洋房+公寓前10名）：