东莞商品房成交均价8830元/平 豪宅成交推高房价

    第一部分：一周楼市观察

    注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

    本周商品房新增供应大幅增加

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.11.14-2011.11.20)新增商品房供应项目6个，共计2283套，面积合计17.63万㎡，较上周大幅大幅增加，大大高于近四周东莞新增供应量平均值。其中住宅供应2234套，面积合计17.06万㎡；非住宅供应49套，面积合计0.57万㎡。

    本周新增供应的项目分别是大朗碧水天源的住宅，企石东江豪门的住宅和商铺，道滘五福里的住宅，南城香树丽舍的公寓和商铺，塘厦新世纪亦居的别墅和住宅，常平卓越•蔚蓝城邦的住宅和商铺。临近年底， 部分开发商迫于业绩压力，不得不推盘销售，回笼资金。

    本周商品房量跌价升    普通住宅的重心仍在下滑

    据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.11.14-2011.11.20)期间东莞商品房共成交813套，成交面积7.64万㎡，环比下降7.45%，同比下降36.15%；成交金额6.74亿元，环比上升0.19%，同比下降28.29%。其中本周住宅成交面积7.28万㎡，成交套数679套，成交金额6.20亿元，非住宅成交面积0.36万㎡，成交套数134套，成交金额0.54亿元。由于市场低迷，观望氛围浓厚，房价水平没有达到市场的心理预期，导致成交量一直不高，本周成交面积较上周下滑。

    本周商品房成交价格为8830元/平方米，较上周的8156元/㎡上升8.26%；普通住宅（洋房+公寓）成交的中位数为6462元/㎡，较上周下降1.78%，价格重心持续下降；非住宅成交均价15016元/㎡，较上周大幅上升。

    附：本周各类型住宅成交量价一览表

    高端住宅的成交的上升拉高了商品房住宅的价格

    本周商品房成交量下降，成交价格上升，成交金额基本持平；商品房中的普通洋房量价齐跌，成交金额比重为45%，较上周下降16个百分点，成交价格为6014元/㎡，较上周下降11.87%；高端洋房的成交金额比重为18%，较上周上升4个百分点，成交价格为12075元/㎡，较上周上升5.34%；别墅成交金额比重为27%，较上周上升15个百分点，成交价格为18482元/㎡，较上周上升17.38%；因此普通住宅的成交下降、豪宅洋房和别墅等高端住宅物业成交的上升拉高了本周住宅价格。

    教师公寓等特殊项目纳入统计降低了本周住宅成交价格

    松山湖的教师公寓本周大量签约，签约价格也较低，远低于松山湖片区同类住宅的价格，不仅拉低了本周松山湖片区的价格，同时也一定程度拉低了本周住宅的成交价格。松山湖教师村住宅项目属于特殊性质的低价项目，将这类项目纳入房价统计有“人为降低房价”的嫌疑。

    10月70大中城市房价首次全面下跌，楼市拐点凸现

    11月18日，国家统计局公布10月份70大中城市住宅销售价格显示，全国房价环比首次下跌0.14个百分点。其中，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。历经一年多的调控加码，全国房价只涨不跌的情况终止，楼市拐点凸现。目前楼市调控仍处关键期，为防止房价反弹决策层还有多项严厉政策储备，包括房产税加快推进，以及对投资性购房严格控制等。此外，万科、龙湖等大牌开发商都在积极下调房价。11月20日，人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出，明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行仍是调整的基本模式。人大经济研究院只是学术性的研究机构，也只是研究机构的一家之言，从房地产调控以来，不断有地方有放松“限购”、“限价”的传闻，单最终是市场传闻，在房价没有回归合理的区间，政府的房产调控政策不会放松。纵观近期一线城市出现大面积的降价潮，而东莞房地产市场还未出现像一线城市那样大幅度的降价楼盘，房价没有达到购房者的合理预期，导致近期东莞楼市成交一直低迷，要打破僵局，唯有率先降价促销，才能占得市场先机。

    第二部分：一级市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周成交地块：(无)

    第三部分：二级市场

    一、商品房总体成交情况

    二、一周住宅成交量价走势

    中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交面积7.28万㎡，成交套数679套，成交金额6.20亿元，成交面积和成交金额均大幅下降，其中普通住宅（洋房+公寓）成交645套，成交面积6.37万㎡，成交金额4.52亿元；别墅成交34套，成交面积0.91万㎡，成交金额1.68亿元；普通住宅成交的中位数为6462元/㎡，较上周下降1.78%，普通住宅的价格重心持续下移。

    一周区域住宅成交情况