中原快评：中央经济会议定调 明年调控继续从紧

　　12月12日—14日，2011年度中央经济工作会议在京召开，其中对于房地产的表述中强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年政策继续从紧的基调。会议亦提出了建设多层次住宅体系的三个方向。

　　2012年基调：政策难现方向性调整 行政干预以时间换空间

　　本次会议中提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”是在调控目标尚未达成的背景下提出的。目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看，未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋，短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差，使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。

　　表1中央经济工作会议中关于房地产的要点比较(2009—2011年)

　　方向一：高端住宅靠遏制

　　本次会议中提出了“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”，将是未来分层次调控市场的主要方向。早在年初，上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作，但近一年来，房产税征收的象征意义大于实际调节作用。据上海房产税代征银行数据显示，截至12月12日(距离房产税缴纳截止日期仅剩半个多月)，两银行共受理380多个客户缴纳房产税，但涉税总额仅40万元。沪渝两地房产税的探索中亦存在一些问题。首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟;其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收，这将使房产税的效用大打折扣。

　　表2重庆、上海房产税细则比较

　　中原集团研究中心认为，房产税的试点存在优化空间，而从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。第一，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。

　　方向二：中端住宅靠市场

　　会议中还提出了“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。如何扩大有效供给一直是市场调控的难题。由于2010年全国房屋新开工面积已处高位，按照从开工到上市6~12个月的建设周期计算，今年秋季理应有大量供应。但据中原监测，今年以来主要城市市场供应节奏并未加速。1-11月，重点城市新房供应面积较去年同期减少11%。除上海新增供应量较去年持平，成都增加33%外，其余城市的新增供应均出现不同程度的萎缩。重庆的新增供应降幅达44%，其次为杭州，降幅为19%。进入传统的“金九银十”，由于持续的需求限制使房企的观望情绪日益加重，开发商推盘更趋谨慎。

　　今年 1-10月，全国房屋新开工面积160362万平方米，在去年高位的基础上继续稳步增21.7%。由于去年的有效供应尚未推出，预计在2012年新房市场将迎来供应高峰，供应增大将使得调控效果进一步显现。

　　然而长期供应是否能够持续有效推出还要看中央、政府、企业在土地市场的博弈结果。今年以来，中原监测的重点城市住宅用地出让量和供地计划完成率同比均现下滑，而同期房企“弃购”现象频现，这些均将影响到中期的住宅供应。

　　图1 全国商品房新开工面积及同比增速(2008-2011年)

　　方向三：低端住宅靠保障

　　保障房建设一直为近三年来中央经济工作会议精神中的重点。本次会议中对保障房的表述为“继续加大对保障性住房的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。与2010年中央经济会议的提法比较，已不再强调“加快推进”，显示出决策层对于保障房的建设探索也在反思。

　　截至11月底，就各地上报的保障房开工率来看， 1000万套保障房已全部开工。但住建部于10月下旬开始的各地督察中却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。对此，住建部表示对于“十二五规划”中后续的2600万套，届时会根据调查情况进行调整，2012年新开工的保障房项目将小于2011年的1000万套。

　　从目标“大跃进”到“重算开工率”，一定程度上折射出了保障房建设的资金问题。2011年5月财政部住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房资金。但由于2011年市场的低迷，各地土地出让金减少，该部分资金难以补缺。2011年1—11月，中原监测的15个重点城市土地出让金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金额较去年同期下滑2成。因此，近期各级政府也积极通过信贷、地方债、企业债等方式为保障房融资。然而，以上融资总额相对于1.3万亿的保障房投资需求仍有距离。

　　表3除土地出让净收益以外的部分保障房融资渠道及规模(2011年1月—2011年11月)

　　中原集团研究中心表示，保障房“跃进”减速也显示出我国保障房的制度建设正处于探索期。加速保障房建设，对于弥补过去十年我国房地产全面市场化所造成的失衡与社会矛盾来说，固然是一门必修课，但住房保障制度完善理应放在比建设速度更重要的位置。首先，未来公租房在保障房类型中的占比将大幅提升，或将使得保障房逐渐远离开工率导向的怪圈。其次，完善保障房“轮候制”也是未来的方向。“轮候制”是指对保障房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并对通过审核资质的人员信息建立数据库，再根据保障性住房建设进度，对已通过审核的申请人按先后次序分配保障房或购买资质的管理制度。政府将通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障房的需求量，保障房建设任务量的制定有据可依。