合富辉煌：2009年一季度东莞楼市报告 后市仍可观

应对市场 伺机走货

利好政策累计效应显现 刚性需求得到激活

今年开年后,全国不少城市楼市出现成交放大现象,东莞表现异常突出.

东莞之所以出现楼市小阳春,既有全国普遍因素,也有东莞特有因素.

首先,国内经济发展信心得到一定支撑.虽然金融危机在全球蔓延并有继续恶化的可能.但我国中央政府审时度势,为把金融危机对中国危害降到最低程度，为保持经济平稳较快发展，向国民展示了大”保增长”决心,并持续积极切实做出努力，民众对国内经济发展的信心得到一定支撑。

其次，房地产利好政策累计效应已经显现,直接促进楼市成交．08 年四季度始, 为保持房地产健康稳定发展,政府加强了对房地产的宏观调控,在保障性住房建设,减免购房交易环节税费， 减轻房贷负担等方面切实做出＂惠民＂举措，尤其 “七折房贷” 大大减轻购房负担，居民购房意愿得到增强, 08 年压抑已久刚性需求趁势得到释放.

第三，东莞房价已基本回归至理性,观望氛围减弱． 东莞楼市经历自 08 年２月底以来约一年的下行调整，房价已基本回归至理性并已企稳．随着房价的持续稳定，楼市观望氛围逐渐减淡;08-09年东莞楼市以消化库存为主,越来越多项目现楼、现园林销售促进现场成交;近期楼市促销仍在持续,相对于早期降价促销产品,近期产品质素普遍较高,在价格基本不变情况下,产品性价比得到突显，促进楼市成交。

供求矛盾减缓:新增供应量减两成 销售量大幅增八成

09 年一季度,东莞楼市＂像过大年＂,正享受久违的＂盛宴＂.合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年第一季度东莞新增住宅面积仅87.4万平方米,比07年和08年同期大幅减少约两成,住宅签约面积约 114.2 万平方米,比 08 年同期大幅增加约八成,比 07 年同期基本持平.09 年一季度销售面积高出供应面积约 26.8万平方米,当季出现供不应求局面,楼市供求矛盾得到一定减缓.

由于 07 年一季度东莞楼市处于相对理性水平,房价在三季度跳跃式上涨,虽然 08 年2月底东莞＂七折惊城＂开启房价回归之路，但 08 年一季度东莞房价整体仍处于高位状态,加之 09 年一季度东莞高端住宅供应量及推广力度加大,导致 09年一季度东莞住宅均价高于07年同期但低于08年同期.合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09年第一季度东莞住宅签约均价约 5399元，比 08 年同期略减约 8.9％，比07 年同期上涨约 16.9％.满足首次置业需求 成交以中小户型为主

08 年东莞房价急转直下,同时楼市几度陷入浓厚的观望氛围,刚性需求及投资需求受到了严重压抑.随着房价的回归理性以及利好政策的持续刺激,09 年刚性需求得到一定激活,尤其首次置业成交放大明显.合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09 年第一季度全市住宅成交以 61-110平方米户型为主,成交套数比重约占56.2%,此类户型主要购买人群为首次置业者,置业目的以自住为主,购买户型主要特征为二房户型和小三房户型,如 60-80 平方米二房销售比重占 21%,81-90 平方米大两房和紧凑三房销售比重占 13%,91-110 平方米小三房销售比重占22.3%.因以上数据未考虑合拼户型因素,部分90平方米以下户型为2-3套合拼销售,故 90-140 平方米三房实际成交比重将会扩大.

根据合富辉煌东莞市场研究部的问卷调查结果显示，＂六成左右市民是首次置业者＂(见上图).投资购房比例仅 7%,说明在经济大环境未完全转向的情况下,投资者信心不足,投资性需求受到严重压抑.值得一提的是，改善型购房比例占不少份额，约占 24%,此种需求得到了一定激活但并未完全激活.

低价、利好政策进一步释放刚性需求

合富辉煌东莞市场研究部调查数据显示, ＂想了半年左右及以下买房＂的人仅约35%.＂想或准备了 1 年时间买房＂的人占了约三成,想或准备了 1 年以上的购房人群合计占了 65%.说明 08 年楼市下行调整,市场观望较浓,购房需求受到了严重压抑.随着房价的回归理性及趋向稳定,尤其受助于利好政策的持续刺激,08 年积压需求在 09 年初春得到迅速释放.

均价 4000-5000 元/平方米市场接受程度较高

随着房价的回归理性，购房者心理价位也逐渐回归理性.主要表现为购房心理从 07年期望房价飙升到 08 年期望房价猛跌, 最后回归到 09年房价平稳,当前东莞住宅均价4000-5000 元/平方米被普遍接受与认同.合富辉煌东莞市场研究部数据显示,09 年第一季度东莞住宅成交主要均价区间集中于 4000-5000 元/平方米,成交套数比重达 37.7%(见下图),市场接受程度最高.其次为 5001-5500 元/平方米和 3501-4000 元/平方米,成交比重分别为14.5%和12.7%.以500元/平方米区间段划分,住宅均价4501-5000元/平方米接受程度最高,成交套数比重达 19.2%.市场上低价房并不多见,均价3500 元以下成交套数比重仅占8.9%.

09年第一季度全市住宅均价5000元以下成交比重59.3%与问卷调查结果＂能接受5000元以下比重达 87%＂共同说明,中低收入人群为最大住房购买群体,中等价位产商品房市场发展空间较大。

总价 41-60 万元产品市场承受力较强

09 年第一季度东莞楼市成交量放大主要原因为刚性需求,尤其首次置业需求在低价的诱导下得到释放,主要置业特征为购买低总价产品,合富辉煌东莞市场研究数据显示,09  年第一季度东莞住宅成交总价60万以内成交面积比重超过六成,约61.6%.其中,总价41-60万元成交面积比重最大,超过三成,达32.2%.按洋房均价5000元/平方米计算,即80-120平方米户型成交比重最大,以二房和小三房单位为主。

总价 41-60 万元产品成交面积比重最大,按照首次置业首付两成计算,这意味着首付 8-12万元市场较易接受.按照人均年净收入36000元(即月均净收入3000元)计算,三年共计净收入约10.8万元,此收入段人群刚好主要以首次置业者为主,如果以一个年轻家庭两个人三年净收入来计算,能承受总价41-60万元的市场容量会更大。

洋房:均价 5500 元/平方米以下楼盘较多

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09 年第一季度全市洋房签约均价约 5100 元/平方米，全市洋房销售面积前 10 名楼盘中，均价 5500 元以下楼盘占八席，其中均价 4900-5300元/平方米楼盘占五席。销售前 10 名楼盘的共同特征为价位适中，规模较大，品质和地段良好，即性价比高项目受消费者青睐。洋房销售前10名楼盘面积总和占全市比重 26.7%。

公寓：一季度公寓签约均价 5800 元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09 年第一季度全市公寓签约均价约 5800 元/平方米。公寓签约价格受地段、交楼标准及品质因素影响较大，故公寓销售面积前 10 名楼盘均价拉差较大。 全市公寓热销楼盘主要特征为高赠送及价格适中。 如晶城以高赠送和低位取胜，尚书银座以地段， 高赠送和价格适中取胜。 公寓销售前10名楼盘面积总和占全市比重68.4%。

别墅：一季度别墅签约均价 12810 元/平方米

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年第一季度全市公寓签约均价约 12810 元/平方米。销售面积前 10名楼盘面积总和占全市比重为 79.2%，前3 名楼盘中，万科项目占两席。东莞热销别墅向优势资源集中，如品牌优势，规模优势，自然环境优势等。

光大地产蝉联销售冠军

08 年 3月 1 受捧大地产紧随万科地产＂七折降价＂,最终成为市场最大赢家,09 年第一季度蝉联销售冠军.万科地产由于两大项目在08年迅速清盘,后续供应主要集中在09年下半年至2010年,09年第一季度在售货量有限,故排名第三.富盈地产发力较大,近期多个新项目推出,如东方华府,御墅莲峰和山水花城,故销售排名跃至全市第二.合正地产排名第五,主要原因为开发项目-上东国际近期热销.该项目09 年第一季度近 600 套(合拼前)签约量全市楼盘排名第一;宏远地产旗下项目江南第一城一季度热销,致销售排名靠前.

短期楼市走势仍将可观

东莞楼市成交量经历几周的连续冲高后,上周成交量略有回落.合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上周(3 月16 日3月22 日)全市一手住宅签约面积约 12.1 万平方米,环比前一周(3 月 9 日3月 15 日)略减约 1 万平方米,减幅约7.6%,签约套数约1344 套.成交量虽然环比小幅回落,但成交量基数仍然较大,上周12.1 万平方米住宅成交量比08 年周均成交量约6.8 万平方米增加约77%,比07 年周均成交量11.8 万平方米增加约3%.09年东莞楼市小阳春仍在持续,成交势头仍较猛,预计近期2-3周成交量仍将较火热.

由于临近传统楼市旺季-＂五.一＂黄金周,楼市推广力度及供货量将会加大,产品选择面将增多,成交量将会有所放大,预计东莞小阳春楼市将持续到 5 月份.但由于目前整体市场环境暂不明朗，虽然第一季度有相当部分的首次置业的刚性需求被激发出来，但改善型需求并未得到有效、完全的激活。经济面未完全转向，投资信心受压，投资者目前尚未认可房地产的市场投资价值。另一方面，09年东莞楼市小阳春更多以“价格换空间” ，以价换市，房价整体处于低位水平。所以目前为“回暖”定论为时过早。开发商不宜过于乐观， “出货是硬道理” ，抓住难得时机迅速出货为宜。

备注:

1.  本报告数据监测时间为2009年1月1日-3月24日,3月25日-3月31日为预估数据.

2.  本报告户型未考虑合拼户型因素,故 90 平方米以下户型实际供求比重将会略小,90 平方米以上户型实 际供求比重将会略大.