星彦地产：2009年三月莞楼市分析报告 市场渐趋稳

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点一：2009 全国“两会”温家宝表示放松符合条件的二套房贷

事件回放：

3 月 5 日，温总理在政府工作报告中表示，“支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”随即，多家媒体纷纷将此解读为二套房贷限制会完全放开。3 月 7 日，监管层多位领导对这一政策做出解读，均表示二套房贷全面放开是媒体误读。

央行副行长苏宁上周六表示，比照首套房优惠政策的是“符合条件”的二套房，政府工作报告的表述并不是放开二套房贷限制；同日，中国银监会主席刘明康也表示，住房抵押贷款风险始终存在，所以要加强管理。对于有关二套房贷放开的说法，他回应说：“总理报告中所说的二套房是指普通自住性二套房。”

事件影响：

经过 2008 年的调整期，房地产市场逐渐回归理性。国家政策不可能回归到 2007 年的老路子上去。而此次二套房政策，只是为了拉动内需，满足改善性居住需求，如果就此认为国家已经放开了二套房房贷限制，实属误解。但由此可以看出，国家对房地产钢性需求的支持力度。对于所谓的“普通自住性二套房”很难去界定，目前业界也没有统一的评估标准，因此相关政策需进一步的观察。但国家早在 2008 年年底已经发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其规定“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

热点二：齐骥称中央财政加大投入 五措施保证保障房建设

事件回放：

3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥就“住房保障问题”接受中外记者的采访。在回答记者关于温家宝总理在《政府工作报告》中强调的“要加快保障性住房的建设”问题时齐骥称今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。

第一是资金保证。24号文件中已经明确了廉租住房制度建设的资金渠道，包括地方政府列入财政预算，包括使用公积金增值收益，也包括土地出让金不低于 10%用于这项事业。今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到 330 亿元。除此之外，今年中央代地方增发的国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。

第二是土地供应保证。国土资源部去年已经专门下发了文件，对用于保障性安居工程，包括廉租住房建设的土地，要实行及时的供给、及时的划拨。

第三，我们还提出要采取多种渠道增加廉租住房的房源。

第四，在资金到位，土地供应到位，采取多渠道筹集房源的同时，我们还要进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，我们还是坚持省级负总责，市县抓落实。另外，在廉租住房建设过程中，我们要求这种保障性安居工程的建设，在选址的时候尽可能选在公共交通比较方便的地段、比较成熟的生活区域。

第五，保障性安居工程廉租住房，更要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。

事件影响：

关于保障性住房建设工作，之前在提，但没有落到实处。从温家宝总理的政府工作报告和齐骥的发言中可以看出，今年国家把加大保障性住房投入作为扩大房地产居民消费首要任务。而且力度较以往大，财政上已有具体的数字，可见国家的决心和信心。在各界廉租房和经济适用房的比例和形式问题也传得沸沸扬扬。至于保障房的建设是否会冲击到商品房市场，业内人士称“高品质的保障性住房建设，将对当前价格高企的商品住宅市场构成冲击，有利于当前市场价格调整，从而实现居民实际住房品质的提升。”

热点三：“粤十五条”促消费、援开发、增保障三管齐下

事件回放：

2009年3 月3 日下午，广东省人民政府办公厅正式发布《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办[2009]16 号 ）（以下简称“粤十五条”），就促进广东省房地产市场平稳健康发展提出了15条具体意见。其中最惹人关注的是鼓励普通商品房消费和支持房地产开发的相关政策。

鼓励普通商品住房消费方面，《意见》共九条，二套房限制松绑、老贷款客户享受新利率优惠等均在《意见》中得到体现。具体为：购买第二套普通自住房若人均住房面积低于当地平均水平，可执行首次购房优惠政策；2008年10 月27 日前已发放的商业性个人住房贷款余额部分原则上可申请贷款利率下浮优惠政策。

房地产开发方面，《意见》可谓为房企资金链大松绑。三条新政包括：对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，经当地政府批准可适当延长缴款期限，延长时间原则上不超过 2 年；鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好的房企给予信贷支持，同时支持符合条件的开发企业发行企业债券和可转换债券、支持部分大型房企开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行 A 股。另外，对已进入土地增值税清算但无法及时缴纳土地增值税的房企，可向税务机关提出申请，作出分期缴纳土地增值税的计划。

事件影响：

广东属于外向型经济，受金融危机的影响，其进出口贸易受到重创，为了保证经济的平稳发展，拉动内需是必然的手段。而房地产作为国民经济的重要命脉，广东省出此举也是为了拉动正在下滑的经济。高调推出十五条意见，促消费、援开放、增保障，可谓“三管齐下”，业内称其力度在地方政府楼市新政中创最高纪录。

进入2009年，广东的房地产市场开始有回暖的趋势，十五条意见的出台，无疑给正在抬头的房地产市场一剂有力的强心针。后续的市场数据显示，市场信心较足，需求正被拉动。

宏观指标分析—— 

一、2 月份全国 CPI 同比 6 年来首次出现负增长，东莞降幅创历史之最   2008年1月——2009年2月全国及东莞CPI同比变化图

据国家统计局3月10日公布的数据显示，2 月份居民消费价格总水平同比下降 1.6%，这是 CPI6 年来首次出现负增长。其中，城市下降 1.9%，农村下降 0.8%；食品价格下降 1.9%，非食品价格下降 1.2%；消费品价格下降1.5%，服务项目价格下降1.8%。从月环比来看，居民消费价格总水平与1月份持平；食品价格上涨0.8%，其中鲜菜价格上涨4.0%，鲜蛋价格下降0.8%。

3 月 18 日出台的 2 月份东莞居民消费价格指数出现了 24 个月以来的首次负增长，而且同比下降幅度竟高达 4.5%，高于全国 2 月 CPI 下降幅度 2.9 个百分点，创东莞历史之最。在已经公布的 31 个城市 2 月PI中，东莞同比负增长居第四位（深圳5.3%，广州4.8%，佛山4.7%）。

其中，居住类同比下降 9.6%，是降幅最大的类别；衣着类下降 2.3%，其中服装类下降 3.4%；医疗保健和个人用品类下降2.4%，其中中药材及中成药下降6.3%；交通和通信类下降1.6%，其中交通类下降2.5%；娱乐教育文化用品及服务类下降 7.3%，其中旅游类下降 24.1%；食品类下降 5.1%，其中猪肉下降 12.4%，蛋类下降 9.1%，鲜菜下降 16.8%，鲜瓜果下降 14.3%，油脂类下降 16.0%，粮食价格上涨 6.3%，水产品上涨2.6%。

二、2 月国房景气指数为 94.86 比去年同期降 10.69 点  2008年1月——2009年2月国房景气指数变化图

中国信息报3月12日全文刊发了国家统计局月度形势报告《2009年1-2月全国房地产市场运行情况》。

报告显示，2009年2月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.86，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点。报告还显示1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。1-2月，全国商品房销售面积5131万平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年缩小19.4个百分点。1-2月，房地产开发企业本年资金来源6046亿元，同比增长6.9%。

2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，比1月份降幅扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。

三、2 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比下降 1.2%   2008年1月——2009年2月全国70城市房价同比涨幅变化图

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。新建住房销售价格同比下降1.8%，降幅比1月扩大0.4个百分点；环比下降 0.2%。其中，90 平方米及以下新建住房销售价格同比下降 1.4%，降幅比 1 月扩大 0.4个百分点；环比下降0.3%。
 2009年2月份70个大中城市房屋销售价格指数

四、09 年 1、2 月份广东经济增幅出现回落，面临“通缩”压力。

2009年1-2月，广东经济增幅出现回落。外需大幅下降，内需保持相对稳定较快增长，物价总水平大幅回落，面临“通缩”压力。

——工业生产、出口加速下滑。

1-2月，累计完成规模以上工业增加值1835.61亿元，增长0.8%，增幅同比回落11.9个百分点。其中，轻工业增加值787.76亿元，增长1.0%，增幅回落13.2个百分点；重工业增加值1047.85 亿元，增长0.6%，增幅回落11.2 个百分点。累计完成工业出口交货值2669.61亿元，下降 17.4%，增幅回落26.9个百分点。民营企业仍保持良好增长势头，完成增加值 503.60亿元，增长16.1%，增幅比全省规模以上工业增速高15.3个百分点。

——外贸进出口、利用外资出现大幅下降。

1-2 月外贸进出口总额 706.8 亿美元，下降 25.9%，增幅同比回落 40.0 个百分点。其中，出口 436.0亿美元，下降 20.7%，增幅回落 36.5 个百分点；进口 270.8 亿美元，下降 32.9%。1 月，实际利用外资额10.00亿美元，下降10.7%；合同利用外资额8.81亿美元，下降78.2%。

——基本建设和更新改造投资大幅上升，而房地产开发投资则加速放缓。

1-2月，累计完成全社会固定资产投资1011.74亿元，增长12.3%，增幅同比回落9.5个百分点。其中，基本建设投资完成532.03亿元，增长29.9%，增幅同比提高18.7个百分点；更新改造投资完成121.51亿元，增长36.3%，增幅提高35.9个百分点；房地产开发投资完成259.72亿元，下降17.1%，增幅同比大幅回落64.3个百分点，导致全社会固定资产投资有所放缓。

——消费市场保持平稳增长，物价总水平大幅回落。

1-2月，累计实现社会消费品零售总额2347.39亿元，名义增长14.0%，扣除物价负增长因素影响，实际增幅16.8%。1-2月居民消费价格指数为98.3，同比下降1.7个百分点，涨幅回落9.3个百分点。

——财政收入增幅继续放缓。

1-2 月完成地方财政一般预算收入 566.81 亿元，下降 4.8%，增幅同比回落 38.9 个百分点。其中，完成税收502.79 亿元，下降7.3%，增幅回落43.3个百分点。地方财政一般预算支出506.72 亿元，增长21.5%，增幅回落8.7 个百分点。

——适度宽松的货币政策效果逐步释放。

2月末，全省中外资金融机构本外币存款余额57708.54亿元，比上年同期增长16.7%，比上月增长2.7%；其中居民储蓄存款余额 29572.20 亿元，比上年同期增长 25.7%，增幅同比提高 23.0 个百分点。贷款出现回升势头，2 月末，中外资金融机构本外币贷款余额 36920.71 亿元，比上年同期增长 18.8%，比上月增长3.9%。中资金融机构人民币贷款余额33466.85亿元，比上年同期增长23.4%，比上月增长4.3%。

要闻综述——

中国房地产百强 2008年平均净利润 8.17亿元

3 月 28 日从“2009 中国房地产百强研究”报告中获悉的，2008 年，中国房地产百强企业平均实现净利润 8.17 亿元，同比增加 8.32%。行业领先企业的净利润表现依然突出，2008 年净利润超过 10 亿元的企业有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等 17 家，较 2007 年增加了两家。报告显示，市场份额方面，百强企业市场份额逆市扩大。与此同时，百强企业偿债能力继续提升，现金流量意外改善。百强企业资产增长质量更高，运营效率有所下降。

住建部称正制订公积金支持经适房建设政策

3 月 23 日，住房和城乡建设部通报 2008 年全国住房公积金管理情况，全国住房公积金缴存余额首次突破了万亿大关。如此庞大的公积金缴存余额如何发挥作用一直受到关注。住房公积金监管司司长张其光在该司今年的工作计划中称，今年将抓紧制订住房公积金支持经济适用住房等建设试点方案。在征求财政部等部门意见后，报请国务院批准下发。他表示，开展住房公积金支持经济适用住房等建设试点，能够充分发挥住房公积金使用效益。

国土部官员表示住宅满 70 年是否有偿续期并无定论

3月23日消息，《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计包括 49 条新增法规。49 条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。有媒体随后表示“住宅满 70 年可能有偿续期”。对此，国土资源部官员表态，住宅满 70 年是否有偿续期并无定论。现在媒体上的有些推测，可能会误导公众。

长沙发亿元消费劵推楼市 四千万一日抢空

继年初湖南发放百万旅游消费券后，省会长沙为助推楼市推出一亿元购房消费券。记者3月18日从
活动方获悉，十七日首批发放的四千万元购房消费券当日一抢而空，热闹场面大大超乎预料。长沙此次“购房消费券”发放活动由长沙市建委指导，长沙房地产开发协会组织会员单位联合发行。所谓会员单位，即愿意让利的楼盘开发商。消费券主要针对有意在长沙购房置业的消费者发放，实行实名制申领，计划发放一亿元，单个消费者可申领二万元。

上海商品房空置面积持续攀升 增至 1211 万平米

上海商品房空置量持续攀升。3月20日，上海市统计局公布数据显示，2009年2月末，上海市商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.07万平方米。其中，空置一年以下面积652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%。其中，空置一年以下商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。

北京高端项目销量破冰 整体均价 22168 元/平米

2 月份，京城 110 个均价高于 18000 元/平方米的高端项目共销售了 827 套住宅，销售面积 10.6 万平方米，整体销售均价22168 元/平方米。从成交走势分析，高端项目销量呈现逐周放大的现象。在2月的四周时间里，高端市场的整体销售套数分别是 91、200、249、287 套。不久前参加“暂停‘限外令’专题研讨暨2009年北京高端物业发展趋势论坛”的专家指出，北京“限外令”解禁一个月，高端物业销量出现“破冰”，显示出政策对高端物业的销售带来的实质性助推作用。

蓝印户口催暖天津楼市 大批异地购房者涌入

今年2月，天津市蓝印户口购房款新标准正式执行，自此，打破了在津申办蓝印户口的“百万门槛”，随着条件的大幅降低，大批城市移民军涌入天津选宅，惊醒了准备“猫冬”的“楼主”。据中国指数研究院华北分院公布的天津典型住宅指数月报，2 月份，天津市新建商品住宅成交量放大至 56.61 万平方米，环比增加97.94%，同比为2008年2月成交量的1.5倍以上。新建商品住宅的成交金额为38亿元，环比增加90.24%，同比则增加144.28%。报告同时显示，2月份天津全市成交均价为6713元／平方米，环比下降3.89%，同比下降8.67%。

2008 广东企业景气指数创新低

据统计，2008 年源于西方发达国家的金融风暴导致全球经济形势急剧变化，外贸依存度很高的广东经历着严峻的挑战。特别是下半年以来，随着金融风暴对实体经济影响的逐步加深，广东企业的发展更是受到前所未有的直接影响，企业普遍订单（业务）减少、利润下降，景气状况明显下滑。其中，四季度广东企业家信心指数首次下降到不景气区间，景气指数创下了自1999年开始此项调查以来的新低。

广东房协发起"业界大行动"促销住宅房 5 月办大型房博会

广东省房地产行业协会十九日发起“‘楼市促销售扩内需’业界大行动”，呼吁业界促进住房合理消费，向社会提供性价比高的住宅产品，为消费者营造置业良机。据了解，广东省房协和广州市房协将于 5月中旬在广州举办大型房博会。广东省房协表示，要通过房博会效应，吸引压抑已久的购房者入市，并对后市起承上启下作用，房博会将动员开发商推出新货，优惠促销，向社会提供高性价比和高质量的住房。

深莞惠携手实现三城共赢

3 月初，深圳、东莞、惠州签订《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》。市发改局副局长王钊鸿在接受采访时表示，东莞市落实珠三角改革发展规划纲要的实施意见正在拟定。新签署的《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》不会削弱东莞优势，相反，深莞惠三城可以通过环境治理、交通对接、要素流动、资源整合，使生产要素更自由流动，使企业发展获得更为广阔的空间，最终实现三城共赢。

城建规划——

城市轨道交通 R2 线环评 3 月 16 日公示

受东莞市轨道办委托，中铁二院工程集团有限责任公司，3 月 16 日开展我市城市快速轨道交通 R2 线（东莞火车站～东莞虎门站段）环境影响评价工作。据介绍，东莞市城市快速轨道交通R2线首建工程，起点位于规划改造的广深铁路东莞火车站，即新石龙站，止于东莞虎门站。全线总长37.768km，其中地下线长26.68km，占线路总长的70.6％，高架线长9.808km，占线路总长的26％，过渡段及地面线长1.28km，占线路总长的3.4％。全线共设车站13座，在东城区（茶山站西侧）设车辆段1座，新城中心站西北侧设1 座控制中心，全线共设置 2 座主变电所。R2 线首建线路共计投资 1685903.60 万元。工程计划于 2009 年开工建设，预计2015年初全线建成开通运营，建设工期为5年。

石龙新火车站本月 31 日动工 首条轻轨共设 11 站

20日晚，靠近石龙正南方的一片土地上，三家工厂正在搬迁，石龙上下正为新站的破土动工做最后冲刺。目前，R2 线路除去石龙新火车站，已在中部厚街、南城、莞城、茶山等镇圈定了 10 个站点。负责项目规划及建设的负责人强调，新火车站预计31日开工。

沙田燃气规划通过评审

近日，沙田镇举行燃气专项规划评审会，专家表示，该规划成果基本符合沙田镇实际，符合沙田镇城市燃气事业发展的需要，同意该专项规划成果。评审会由市建设局、市规划局、城建办、国土、规划、环保等市镇相关部门及中国市政工程西南设计研究院、东莞市市政园林设计院、新奥燃气公司沙田分公司的燃气专家代表组成。评审会对沙田镇管道燃气系统、气源、规划标准以及储气站、加压气站等进行了分析和论证。

西气东输二线东莞段已开工

3月19日从市燃气部门获悉，西气东输二线管道东莞段已经开工，为配合该工程建设，东莞市正加紧施工力度开展燃气管网建设，计划今年建设燃气管网160公里。同时，各镇街积极开展镇域燃气专项规划，为今后更好利用天然气资源作准备。

松山湖成“无线东莞”试点

“无线东莞”试点已经选定松山湖。目前，松山湖园区内的管委会行政办公区、商务办公区已经覆盖了无线网络，而园区的招商引资平台也着重尝试了“数字城市”的技术。

运河上游拟建湿地公园

市第三水厂去年10月开始用东江水养金鱼，9库联网工程的一期工程预计明年年底完成，市水利局将扩宽运河河道，在运河上游建湿地公园改善运河水质。3 月 22 日，4 名市人大代表、1 名市政协委员以及多名关注母亲河的市民踏访母亲河东江，这是他们获得的好消息。

政策动向——

全国政策列表：

1、国家发展改革委 24 日宣布，鉴于近期国际市场原油价格持续上升，根据完善后的成品油价格形成机制，决定自3 月25日零时起将汽、柴油价格每吨分别提高290元和180元。调整后97号汽油每升为5.92元，上涨0.24 元；93号汽油每升5.56元，上涨0.23元。这是自08年12月18日以来，国家发展改革委根据国际原油价格变化，在两次下调成品油价格后，按照新的成品油价格形成机制，首次上调成品油价格.

2、“汽车下乡”政策于2009 年3月 1日正式实施，国家将安排50亿元，对农民报废三轮汽车和低速货车换购轻型载货车以及购买1.3升以下排量的微型客车，给予一次性财政补贴。

3、国务院确定第二批资源枯竭城市：为落实《国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见》（国发【2007】38号），有效应对国际金融危机，促进资源型城市可持续发展和区域经济协调发展，近日，国务院确定了第二批32个资源枯竭城市。中央财政将给予包括此前确定的12个资源枯竭城市在内的共44 个城市财力性转移支付资金支持。近年，暂不再审定新的资源枯竭城市。

4、铁道部副总工程师、运输局局长张曙光3月24日宣布，自2009年 4 月1日零时起，全国铁路将实施新的列车运行图，这是继 2007年4月18 日第六次大面积提速调图之后，铁道部再次对列车运行图进行较大范围的调整。调整后，我国铁路客运能力将提高１０．６％以上，部分城市之间的列车运行时间将大幅压缩。

5、财政部第 54 号令《金融企业国有资产转让管理办法》于 2009年3月公布，自 2009 年5月1日起施行。

6、工业和信息化部第 5 号令《电信业务经营许可管理办法》已经 2009年2月4日中华人民共和国工业和信息化部第6次部务会议审议通过，于2009年 3月 1日公布，自2009年4 月10 日起施行。

东莞政策列表：

1、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施 “三旧”改造土地管理暂行办法》于 2009年3月10日经东莞市第十四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，并于3月23日起实施。

2、《关于变更预售商品房抵押登记业务》通知于3月12 日公布。

第二部分：土地市场分析

一、总体特征分析

09年3月份土地供应情况：

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2009年 3月份东莞全市新增土地仅5 宗，总供应积为161610㎡，总供应面积较上月减少了六成。其中，商住用地供应3 宗，供应面积为61032㎡，商住用地的供应量较上周减少了 59%；工业用地 2 宗，供应面积约 10 万㎡，占总供应量的 62.3%。总体来看，3 月份土地供应量、商住用地供应量和成交宗数仍在委缩.

二、08 年-09 年 3 月份土地供应面积走势

2009年3月,东莞土地市场仍然持续2008年 9月份以来市场的低迷状态，虽然2月份的土地成交量小有突破，但大部分面积工业用地，商住用地形势依旧严峻。由于东莞松山湖工业区和各个镇区工业区的发展，工业用地在土地市场交易中占有相当大比例，东莞产业的双转型和政府对工业的支持无疑将使工业用地的交易占主要份额。

三、09 年 3 月份土地供应明细

3月份供应的5 宗土地均位于镇区，本月城区没有出让地块。其中，3宗商住用地分别位于长安镇、沙田镇和清溪镇；工业用地主要位于厚街和洪梅镇，以厚街镇供应的一宗工业用地面积较大，将近 7万平米。整体来看，工业用地的供应量依旧占绝大部分。

四、09 年 3 月份区域供应面积比重

从区域供应面积的占比来看,2009年3月份土地供应区域均来自镇区：厚街镇、长安镇、洪梅镇、沙
田镇和清溪镇。其中,厚街镇供应面积最大, 该镇供应的是一宗大面积的工业用地，占总供应面积的43.3%；其次是洪梅镇供应占比为18.9%，清溪镇供应的一宗商住用地所占比例为24.8%，长安镇供应占比为8.4%，沙田镇地块面积较小，供应占比为4.6%。

从供应用地的类型来看,3 月份供应土地仅两种类型(工业用地和商住用地) 。其中，工业用供应比例
占六成以上，商住用地占37.8%。工业地仍然占主导地位，而商住地供应一直低迷。

六、09 年 3 月份土地交易情况

2009年3月，仅3 宗出让地块成交，其中 1 宗为商住地，2 宗为工业地。3 宗地块最终都以出让底价成交，而仅成交的一宗编号为2009G005的商住用地，该地块位于长安镇咸西村，面积13584平米，成交总价达21400万元，折合容积率3.5倍算得该地块的楼面地价为4501元/平米。

据星彦监测了解到该宗地块地上已有建筑物22层和 2层地下停车场，总建筑面积为60186平方米，以按现状将土地与建筑物同时出让交易。另外，该地块是由东莞市陶然居房地产开发公司成功竞得，而该公司曾经在07年10月拿下了同样位置的一宗商住地，该地块编号为2007G026（地块详情请参考星彦地产2007年市场研究报告）。

七、09 年 4 月份土地挂牌出让预告

根据国土资源局目前发布的供应地块信息显示，按照地块挂牌出让公布时间进行统计，4 月份将有 3宗商住用地进行交易，总供应面积达11万平米，分别位于厚街镇、石碣镇和虎门镇。最大的一块商住用地位于虎门镇金洲村，将于 4 月 20 号开始挂牌。从星彦地产监测的土地信息发现，09 年前三个月，商住用地供应量比较低迷。而从其官方网站发布的公告显示，4 月份商住用地的供应量将有所回升，随着东莞市的房地产市场逐渐回暖，商住用地需求的缓慢增大将进一步促使其供应量的上升。

第三部分：商品房供应分析

一、商品房新增供应总体情况：

根据东莞星彦市场研究部监测数据显示，2009年3月份东莞全市新增商品房供应30.13万平米，较去年同期下降30.8%，环比2009 年2月份下降21%。其中,住宅供应面积为25.36万平米，同比下降12.2%；住宅供应套数1850套，同比下降10.9%。

自今年 1 月份以来，东莞楼市新增供应放量呈现持续下滑趋势，而随着今年春节元宵后，市场需求量逐渐回暖，略有改变以往供大于求的迹象，市场供求逐步趋向平衡。但后续阶段开发商必然会逐步增加施工量，加上“五·一”黄金周的临近，在此旺季营销节点上，供应放量必然有所增加。

二、商品房新增供应项目一览表

2009年3月，东莞全市共有14个楼盘新增放量，14个项目均属于旧楼加推货源，供应总面积305802㎡，供应总套数4170套。主要放量楼盘有金田花园、翠景湾、新世纪·领居、中信德方斯、雍景香江、三屯商住广场、君汇华庭君信、新世纪江畔湾花园、百悦尚城、中信森林湖·香樟林、东骏豪苑、松湖花园、八达花园和上东国际。

三、新增供应月度走势：

自去年 10 月份，东莞全市商品房市场放量一直呈现委缩的态势，进入 2009 年，楼市供应量仍然处于低迷位，经过08年的调整期，目前楼市成交持续升温，预计4、5月份新增供应会逐渐攀升。

四、区域供应比重情况:

2009年3月，从供应面积来看，新增供应量以南城区放量最多，供应面积 8.87 万㎡，占全市总供应量的29%。从供应区域看，本月镇区以常平镇（4.68万㎡）和松山湖（4.78万㎡）供应量较大，分别占比为 15.3%和 15.5%；另外，麻涌镇供应面积 3.21 万㎡，莞城区供应 2.65 万㎡，大岭山镇供应 2.16 万㎡，万江区供应1.92万㎡，洪梅镇供应1.65万㎡，厚街镇和东城区本月放量则较少。从城镇区供应比例统计，东莞市3月份城镇区供应量比重为4：6，镇区供应占比相对较大。

五、商品房新增供应物业类型情况：

从监测数据来看，3月份东莞全市供应类型仍以洋房为主流，总供应面积为23.2万㎡，占总供应比例为77%，其供应的项目主要有翠景湾（3.75万㎡）、雍景香江(1.33万㎡)、新世纪江畔湾花园(2.99万㎡)、中信森林湖·香樟林(1.2万㎡)、东骏豪苑(6.7万㎡)、东湖花园（4.75 万㎡）、八达花园（0.86万㎡）和上东国际（1.9万㎡）；车库供应面积为2.57 万㎡，其中君汇华庭0.169 万㎡、三屯商业广场0.35万㎡，中信德方斯0.16万㎡、翠景湾0.4万㎡、金田花园0.52 万㎡、百悦尚城0.44万㎡和中信森林湖·香樟林0.52万平米；商铺供应面积约2.2万㎡，供应项目有雍景香江、新世纪江畔湾花园、八达花园和上东国际；非独栋别墅供应项目是大岭山镇的新世纪·领居，面积为21557平米。

六、新增供应面积区间分布情况：

根据监测结果统计显示，从 3 月份东莞户型面积区间分布来看，总体供应呈现哑铃状。其中，面积在41-60㎡区间的公寓和180㎡以上的大户型供应量相对较小；从最近市场上热销需求来看，面积在141-160㎡的户型区间是市场供应的主流。主要是因为几个大户型项目如东骏豪苑、中信森林湖香樟林等放量较大。

七、新增供应户型结构情况：

09年3月，东莞新增供应商品房住宅户型结构主要集中在三房、四房，其中三房占整体供应的35.21%，四房占32.47%，而两房户型占13.07%，复式及五房以上户型比例则较小。

第四部分：商品房成交分析

一、东莞全市商品房成交总体情况：

根据东莞市房产管理局显示，2009年3月份东莞市商品房总成交面积为 60.35 万㎡，成交套数 6047套，同比大幅上升九成以上，环比上升近七成；其中，住宅成交面积为56.76万㎡，成交套数5402套；非住宅成交面积为3.6万㎡，成交套数为645套。

在受到国家以及广东省地方政府的利好政策下，观望已久的自住需求大量入市，本月住宅市场刚性需求得到释放，住宅成交量高达56.76万㎡，创下了自2006年以来月度住宅成交量的最高记录。据星彦地产研究部统计显示，2009年1-3月份供需情况对比，整个东莞全市的成交面积远远大于新增供应面积，说明09年一季度的高成交量以消化存量项目为主。

二、2008 年 1 月-2009 年 3 月月度普通房价变动率

阳春三月，市场需求持续良好的成交势头，3 月份东莞全市共成交商品房住宅面积 56.76万平米，套数 5402 套，总成交住宅金额达 30 亿元。普通住宅成交均价为 5302 元/平米，价格有所上涨，上升幅度为 2.77%。目前的回暖是去年所积压一部分刚性需求的释放，国家出台的利好扶持政策，购房者的信心渐进恢复，说明市场已经趋于稳定,价格基本见底。

三、区域成交情况

2009年3月份，东莞全市共31个行政区域显示签约备案，3 月份东莞商品房城区成交面积为27.18万㎡，占比为 44.7%，镇区成交面积为 33.7 万㎡，占比为 55.3%。从各区域成交情况来看，南城成交面积为10.21万㎡，领跑全市；其次是东城、万江、寮步、塘厦、虎门、松山湖等行政区镇紧随其后。

四、物业类型现状分析

五、城区个盘成交活跃度（前十名）：

2009年3月，城区活跃成交的楼盘排行中，万江区上东国际花园以销售额209套取得本月城区的销售冠军，其次是东城区新世纪星城销售 172 套排名第二，南城区晶城销售 135 套排名第三，东城区星河传说住宅四区销售110套排名第四，东城区景湖名郡销售102套排名第五，南城区江南第一城销售93套排名第六，世纪城国际公馆销售92 套排名第七，东城区东田丽峰销售89套排名第八，学府 1号销售82套排名第九，而万江区滨江公馆销售81套排名第十位。

从以上分析，成交货源以普通自住型三、四房为主，如上东国际、新世纪星城、星河传说、景湖名郡、国际公馆等楼盘，而且均为本土知名地产商，可见品牌价值对楼盘影响甚为明显。另外,小户型项目同样表现活跃,如晶城、学府1号、东田丽峰等，由于价格适中总价低而受到首次置业者的欢迎。

六、镇区个盘成交活跃度（前十名）：

2009年3月，镇区活跃成交的楼盘排行中，大岭山镇中惠沁林山庄以销售额141套成绩夺得本月镇区销售冠军，其次是凤岗镇的三正财富新地花园销售 84 套排名第二，厚街镇汇景凯伦花园销售 83 套排名第三，世纪绿洲花园销售78套排名第四，松山湖松湖花园销售77套排名第五，寮步镇怡丰翠云怡销售72套排名第六，大朗镇德丰花园销售 70 套排名第七，常平镇东田丽园销售 68 套排名第八，樟木头镇中惠香樟绿洲销售65套排名第九，塘厦镇新世纪尚居销售64套排名第十位。

七、成交产品户型结构比重

根据星彦地产研究部针对成交楼盘的户型结构统计，以 100 个楼盘抽样统计显示，成交户型以自住型三房最为活跃，占比34.55%；其次是四房、两房，各占比重为24.55%和20%，说明目前市场自住型刚性需求度较高；而公寓、一房的小户型结构占比分别是8.18%和7.27%；另外，五房以上和非独栋别墅类高端产品成交量较低，各占比重为1.82%和3.64%，说明此类购房置业者的心理仍处于观望期，入市较为慎重。

八、个盘营销动态事件回顾