曾毅：所享超越梦想 以“专业化”缔造城中心宜居盘

合正地产营销管理中心 副总经理

　　记者：曾总您好，2011年合正地产的在售项目销售量持续位于深圳前十，年销售量位居深圳前三甲，作为一家民营企业，在楼市行情普遍不好的情况下，合正能够取得如此好业绩的原因是什么?

　　曾毅：今年合正集团能够在深圳取得前三甲的成绩可以归为几点：

　　一是合正始终坚持十五年来持续在房地产专业领域不断追求和创造，全国这么多地产公司，很多公司会转型、向多样化发展，但合正认为专业化是必须走的途径，合正的多元化除房地产开发外，还有物业管理、非毛坯公司、园林公司，这种多元其实还是围绕着房地产开发不变的情况下，目的是给客户、业主提供良好的居住生活环境和条件。多元和单一是相对的，专一是始终坚持在房地产领域开发，多元体现在围绕这一专业领域，通过不同的专业配套来强化我们的专业优势。

　　二是合正在拿地时非常看重“地段”，合正起初是从福田起家，最近这几年也把企业战略布局到关外甚至全国，核心战略是拿地段好的项目，2011年在售的汇一城和中央原著项目，汇一城位于碧海中心区，是地铁上盖综合体，中央原著是龙华新区核心位置。

　　三是在产品规划和品质用材方面投入很大，在产品规划方面，中央原著是纯板式结构，容积率仅2.6，小区内配备48栋别墅，整个项目的规划决定了它的品质是非常高端的;合正的项目在用材用料方面也吸收了十五年来的经验以及深圳高端豪宅项目的经验。

　　四是在把握市场节奏和顺应市场方面比较积极，这两个项目都是2011年上半年推出市场的，当时也是以比较合理的价格推出，汇一城开盘就卖了八百多套，之后便以每两个月集中推售一次的节奏，较好地把握住了销售的时机。

　　五是用心做产品和服务，合正的企业理念是“所享超越梦想”，“所享”即客户和业主享受和享用到的产品和服务能够超出他的想象范围，这也是合正人多年来一直坚持的理念。

　　记者：2011年，中央原著、汇一城和东部湾是合正在深圳片区及周边销售的主要项目，目前这几个项目的销售进度怎么样?

　　曾毅：合正汇一城的销售进度已达到95%左右，整个项目的建设已经到了后期收尾，内装饰和园林已在进行施工的收尾阶段，为了迎接2012年6月份入伙，营销上基本完成了2011年的整体销售目标，目前的重点是继续加大项目的投入，把交楼标准、园林绿化等配套继续做好，让业主能够有很好生活环境。

　　中央原著目前还有部分高层在售，2012年除了正常高层的销售之外还会推出“天际鼎墅”和“独联别墅”，中央原著也是2012年5、6月份入伙，现在已经是准现楼了，公共部分基本非毛坯完毕，正在做园林的施工。

　　合正东部湾2011年的销售情况也不错，7月公寓和洋房的开盘引爆了湾区市场，别墅也是近几年来整个湾区卖得最好的。2012年我们会推出二期产品，二期是以别墅和高层公寓为主，别墅的面积区间会小一些，但它也加入了很多可拓展空间，我们想把深圳比较成熟的做法在惠东进行推广、复制。项目的容积率是整个湾区中密度偏低的，目的就是希望把容积率尽量做的低一些，把舒适度、尊贵感、私秘性尽量做到极致。二期高层公寓承接一期户型特点，在一期产品设计的基础上，看海效果会更好。

　　记者：中央原著即将推出的“天际鼎墅”和“独联别墅”有什么亮点?

　　曾毅：“天际鼎墅”将于今年春节后推售，是仅30席的定制式产品。位于城市核心天际，拥有开阔的景观视野，同时具有高比例的可拓展空间。

　　“独联别墅”的可拓展空间非常大，基本上可以做到买两层送两层，而且是完全人车分流的别墅。传统意义上的别墅车位是在自己家的花园或前院，中央原著的别墅车位是在地下停车场，而且有专属停车位，这个车位停好之后可以把卷闸门拉起来，再从地下室走回家。

　　这种产品形态在龙华中心区是非常稀缺的，别墅产品大部分会在比较偏远的地方，我们的定位是它作为第一居所的别墅，跟度假型、投资型别墅的概念不一样。

　　记者：据了解，合正地产位于罗湖的项目正在建设，项目的进度如何?请你介绍一下这个项目的情况。

　　曾毅：罗湖的项目是合正荣悦府，位于罗湖文锦路和爱国路交界处，处于罗湖核心位置，目前已经在做地下室，2012年8月份会开放，计划9月初发售，这个项目将是合正集团回归主城区的代表作。合正一开始是深耕福田罗湖市场，近一两年往外走到龙岗、龙华、宝安中心区做项目，2012年将会回归主城区。此外，在侨香路我们还有一个香蜜原著的项目，属于香蜜湖片区，地段也非常好。

　　合正还有很多储备项目正在前期运作中，我们会一直坚持好的地段，无论房地产市场怎么调控，特别是深圳这样的一线城市，人们对于居住的需求还是非常强烈的，也需要不断得到满足。此外，我们认为应用发展的眼光看地段和区域价值，现在不一定是中心，但未来随着深圳城市的规划发展，它有可能会成为下一个热点或区域中心。

　　荣悦府是以高层和超高层结合的形式，有一栋超高层，大概是在150米，五十多层。户型设计以中大户型为主，80-170平米左右。

　　罗湖好几年没有这么大体量的项目，从房信网的罗湖榜可以看到，罗湖的项目非常少。合正在做荣悦府项目时也思考了很多，罗湖作为深圳最早发展的区域，有着很成熟的配套和资源，罗湖承载了深圳的人文，是很多深圳人梦想起飞的地方，政府也投入了很多精力和资金重新打造罗湖，特别是城市更新出台之后，罗湖很多项目会通过城市更新的方式，重新对土地进行梳理、利用，不断改善它的使用功能。

　　合正也响应政府号召来参与城市更新，荣悦府是我们在罗湖做的第四个项目，其实我们对罗湖还是有着很深厚的感情，包括公司最早的办公楼就在罗湖，我们希望能够给罗湖人打造这样一个精品高端的项目，使得罗湖人能够留在罗湖，这几年罗湖人不断往福田、南山走，可能唯一让人留恋的就是罗湖的教育资源和罗湖的邻里文化。特别是教育资源，荣悦府周边就有众多的名校，如螺岭小学、翠北小学、深圳中学初中部、翠园中学等。

　　随着区委区政府关于罗湖区打造“国际消费中心”的战略规划出台，以及城市更新的建设，罗湖区的价值在不断回归和提升，势必对罗湖的经济发展和人居环境带来翻天覆地的变化。因此我们是承载着重塑罗湖价值的使命来做荣悦府项目，我们相信一定能够做出让罗湖人骄傲、自豪的产品，让更多的人回归罗湖。

　　战略适度扩张 充分配套商业满足住户

　　记者：2012年合正地产的战略布局和目标是怎么样的?2011年的楼市调控非常严厉，面临下行状态，合正地产战略方面作了哪些调整?

　　曾毅：2012年我们会在保持2011年销售的良好业绩情况下会继续做好在建项目和新建项目的销售工作，同时在局部地区的投资我们也会审时夺势，根据房地产市场行情做调整。

　　合正的项目分布在全国，但以珠三角为主，我们对于深圳项目的调整步伐是不大的，也就是说我们持续看好深圳这种一线城市的市场，会继续加大投入，至于深圳以外的区域，我们的开发和投资以稳健为主，毕竟要考虑到资金周转和投资回报，总体战略是适度扩张。

　　经过07、08年的金融危机和地产调控，也印证了在市场行情不好的时候，也是拿地的好时机，我们会在确保有足够现金流的情况下有选择性的继续在深圳、包括在全国扩张，这一点是坚定不移的，因为只要我们确定一直走房地产专业化的路，不会考虑是不是房地产不好就转入其它领域，除非政府限制商品房的开发和投资。

　　因为中国城市化的进程还有比较长的时间，一线城市的住房远远没有得到满足，中国的经济也是在持续发展，可能会有一些波动，但总体情况是向好的，有充足的理由让我们坚持在房地产专业领域继续走下去，因为是民营企业，相对比较灵活，我们会根据形势、政策和销售情况及时调整战略。

　　记者：您刚才说到行情不好的时候是拿地的好时期，2012年合正在土地储备方面有哪些计划?

　　曾毅：在项目拓展这一块，比如我们在罗湖的洪湖片区有一个城市更新项目，在观澜中心区、龙岗中心区、龙华新区、大鹏新区都有项目在进行前期工作，看这几个区域的名字就知道，合正所开发的项目都是在区域的中心区，不是在很偏的地方，观澜中心区和龙岗中心区的项目都是轨道沿线项目，我们会借鉴汇一城的成功经验来进行打造。龙华新区和大鹏新区是刚成立的新区，我们相信在政策和资源配置的支持下，他们的未来前景比较好。

　　记者：现在很多开发商都会寻求转型到商业地产，合正地产有没有这方面的想法?

　　曾毅：合正也一直在做商业地产，只是没有做那么大的规模，或者说并不是把重心放在这一块，合正十五年来在深圳开发了十几个项目，我们的商业都是自己持有，之所以没有出售，是因为商业一旦出售业态将不可控，对租户来说会面临投资损失，更多的是对业主的生活产生影响，这也是公司的经营理念之一。

　　其实我们也看好商业地产，近几年来有很多公司也在做这方面的尝试和努力，商业地产作为住宅的补充，是抵御住宅市场风险的资源配置，住宅市场不好的时候，可能商业市场会好一点，我们并没有考虑专业化去做商业地产，还是以住宅为主，这是我们专业的强项，但我们会考虑，至少要满足项目的商业配套，要做够量，不能说一个楼盘建起来之后光有住宅，没有其它配套，这肯定不行。在满足基本需求的情况下，会根据这个项目所在的区域，如果说它处于很核心的区域，比如汇一城，我们的商业做到8万的体量，它是那个片区里商业体量最大的，一是满足了楼上业主的使用，二是它有地铁，辐射面比较广，新湖路和西乡大道都是主干道，都有一定的辐射作用，我们会适当的考虑，但没有很明确的提出今年要专门做一个商业地产项目，除非有很好的机遇，否则纯商业地产的项目暂时不会去考虑。

　　记者：商业地产近几年来发展非常迅速，特别是今年住宅限购以后，给商业地产带来很多的利好，您怎么看未来商业地产的发展?

　　曾毅：未来的商业地产会有比较大的发展空间，许多购物中心的数量或人均面积其实远未达到发达国家的水准，从罗湖一路过来，从早期的中信城市广场，然后是万象城、海岸城，再到益田假日广场，这些都在深南路沿线，从目前的招商情况以及经营情况来看，情况是比较好的，而且居民的消费需求也日益壮大的，所以说我们还没有足够数量的商业购物中心来满足大家的需求。

　　最近这几年，只要商业中心一开，它的规划、功能，包括商业划分层次，只要比较准确的话，招商都是蛮好的，这说明对于购物、休闲一体化的生活方式人们还是非常关注的，也非常需要这样的商业配套，作为建设者怎么样去挖掘这种需求，怎么样把产品布局、交通动线、各种业态的分布、招商做的更加到位，来满足置业者的需求，我觉得商业地产非常有前途，但前提是规划起点一定要高，而不是随随便便做一个住宅楼，下面配一个商业。

　　记者：讲到商业地产的配套标准，汇一城现在的商业招商情况怎么样?

　　曾毅：目前我们还在选择一个主力店，这方面有很多做法，比如沃尔玛或某个大牌主力店，现在还在洽谈当中，商业的招商非常关键。此外就是前期的规划设计，像汇一城最早在规划设计的时候就请了香港新鸿基旗下启胜商业顾问公司参与设计，商业裙楼、住宅外立面请的是香港的王董国际，他是专业做商业中心设计的，比如香港九龙地铁上盖豪宅天玺楼下的圆方购物中心就是王董国际的作品。

　　“三驾马车”拉动经济 地产市场需求仍强烈

　　记者：现在的地产行业已经进入了新一轮的调整期，您对2012年的楼市走向怎么看?

　　曾毅：借任志强最近某论坛上的一句话“2011年未必太差，2012年未必会很好”，我觉得这句话很能代表很多发展商的观点，2011年合正地产的销售业绩非常不错，深圳前三甲，2012年现在还是起点，我们有很多的工作去做。

　　2012年房地产宏观调控仍不会放松，作为发展商来说，不管形势如何，这个市场的需求是存在的，做的产品能够符合市场需求就好，如果战线拉的太长，或者资金链压力特别大，这种情况就比较危险。

　　2012年银行信贷方面会适度宽松，中央经济工作会议、中央政治局、国务院和前段时间开的金融会议都已明确了，国际经济环境很复杂，中国如果想在这样复杂的环境当中独善其身，肯定要做适当的调整，目前的欧债问题、美国就业问题，包括中东的政局动荡导致石油等大宗商品不断波动，加剧了不稳定因素。中国的经济是靠“三驾马车”(出口、投资和消费需求)来拉动的，有专家预言这“三驾马车”有可能会两降一升，从现在的经济行情来看出口的增长肯定会下降。

　　第二个是投资，房地产占固定资产投资的比例非常高，2012年地产投资肯定会放缓，在经济下行的情况下，开发商也会捂紧口袋，这样一来投资就会受到影响，政府的应对方式就是加大保障性住房的建设，通过政府的投资来弥补房地产投资的不足。但地产业毕竟还是支柱产业，跟它相关的上下游行业非常多，如上游的建材、钢筋、水泥、设备、铝合金门窗等，下游的家电、家私、非毛坯等等，因为房地产涉及的面太广，保障性住房可以在总的GDP上去弥补，比如发展商投资减少了五万亿，政府投资弥补了，但是它带动的其他下游行业是难以取代弥补的，所以投资会有问题。

　　第三个是消费，有专家说消费需求有可能会起来，理由是政府会出台相关刺激消费的措施和减税措施，但我认为就目前中国的社会背景和经济状况，这个很难实现，因为房价的问题、孩子上学难的问题、医疗保险的问题，以及经济形势不好后的就业问题，特别是住房、医保和教育这三座大山，压的中国人喘不过气来，而且又是消费支出最大的三块，在这三个没有保障的情况下，老百姓不会轻易花钱。

　　还有一个最重要的原因，中国的股市蒸发了太多股民的财富，所以我觉得2012年中国的经济形势真的会非常复杂，而且又正值中国政府换届，换届过程中政策的延续性很值得大家去关注。

　　记者：2012年，您对合正地产和自己工作方面有哪些期待?在新年来临之即，请曾总为我们的网友送上新年祝福。

　　曾毅：合正集团在全国的项目开发还是会坚持我们一贯的作风，会全心全意的做好产品和服务，这是我们公司的根本，同时我希望在营销这一块能够顺应市场，在赚取合理利润的前提下尽量去销售我们的产品，尽快回笼资金，来确保公司的滚动开发和后续发展。

　　2012年在玛雅传说中是世界末日，其实我们大家都不相信这一点，我觉得大家应该对我们国家的经济、对未来的生活有很美好的憧憬、愿景，我相信日子肯定会越来越好，衷心祝愿房信网的网友在2012年有很棒的身体，工作顺心，家庭幸福，能够有一个丰收的2012年!

　　记者：再次感谢曾总，也祝您在新的一年里万事如意，预祝合正的项目取得良好的销售成绩!