雷玉萍：丰泰橡树溪谷城市人居臻品 宝山圣境一墅

丰泰集团副总经理

　　记者：2011年12月5日期下调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是否意味着楼市调控转向?楼市会逐步回暖?您是如何看待的?

　　雷玉萍：目前存款准备金下调，并不意味着楼市调控转向。国家下调存款准备金，主要是为了刺激消费，而现在也正值年关，国家也希望资金能够流动，以此来带动经济增长。但下调存款准备金对于楼市来说，也算是一个好消息，但效果应该不会太大，所以单从下调存款准备金就判断楼市回暖是没有依据的。

　　记者：您认为现在楼价是比较理性的吗?是否还有下调的空间?在“寒冬”时刻，作为专业人士，您对购房者、刚需们都有哪些建议?

　　雷玉萍：其实从价格来看，每个项目的情况都不太一样，而且我觉得东莞跟深圳的情况也不太一样，至于深圳高价位的房子是不是一定到底了?我觉得还不一定，但如果从成本核算的角度来看，有些房子已经到底了。房地产开发成本无非是几个方面，土地成本、建造成本、相关的国家税费和合理的利润，比如说为了维持公司运转的管理人员化工作人员需要的人工工资，包括公司持续发展需要合理的利润，这四部分构成了整个房地产合理在市场上销售的价格。

　　05-07年之前拍出了很多“高价地”，如果按当时的“高价地”验算的话，有的价格相对比较高了，但即便不依据“高价地”的价格来算，比方说按照比“高价地”低的，中间成交最多的土地价格来反推成本的话，在这样的合理利润里面，它的销售价格如果合理的话，这样的价格就是到底的价格。当然了，会不会出现发展商由于资金的问题亏本卖?我想可能会有，但它一定不长久，因为任何一个行业长期亏损的话，要么没人从事，要么这个行业慢慢地供应量小了，一定是这样的关系。

　　从理性角度来分析，如果价格到了成本价+少量合理利润的价格，它就是一个非常理性的价格，如果你想追求更低，肯定还有更低的，但一定不持久。橡树溪谷项目现在销售的都是别墅，按正常用地价格，比方说2000-2500，如果折合楼面地价的话可能要到三千左右，因为别墅容积率比较低，如果2500元的楼面地价，按0.6-0.8之间来折算的话，楼面地价就去到3000了，这个时候你再算3000元的地价加上建造的价格(2000-2500元)，再加上相关税费和合理利润，成本价都会达到7000-8000元，这是最低的成本，没有特别多的利润在里面。如果这样来折算的话，橡树溪谷的价格是非常理性的，因为我们起价七千多元，销售价格是八千多元，从我们拿地的价格来看这是非常理性的价格，八千多元的别墅价格比深圳大量的洋房价格都要低，如果你说这个价格还不理性，我就不知道什么样的价格是理性的。这是一个方面。