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车德锐,中原地产东莞市策略研究中心总监
就东莞最近的楼市形势,我想谈谈三个内容:第一个是判断是否回暖,第二个是限购的问题,第三个是抄底的问题。
第一,判断趋势的问题。正常来讲,影响房地产发展趋势的要素,重要的因素不是政策,首先是资金流向的问题。为什么2005年以后出现了一轮大幅度的上涨,到目前还是高位,实际上不是经济和政策的问题,很多人搞不明白房价为什么开始上涨,我认为是资金流向的问题。2005年之后,全球很多的资金流向中国,从美国和欧美流向中国,为什么要流向中国,因为中国的人民币要升值,美元持续的贬值。
现在反过来了,美元是升值的,很多的资金和热钱流向改变了,发生了逆转。如果不分析这些经济的因素,就很难判断和分析楼市。从去年开始美元走强,资金不断的外流,股市、楼市等投资性市场的热潮下降,这是大的背景,因此就知道中国楼市今后的发展,不会像2005年那样出现大的牛市,这一轮中国资产大牛市已经终结了,今后应该是缓慢的下行,这是大的趋势。
经济政策什么时候调整,就是温家宝总理说“适时适度的微调”,这就意味着经济政策开始转向,因此股市见底,我们研究市场趋势的时候,首先看市场是否出现了底,因此去年10月份是政策转向,因此出现了底,首先是经济的底,通常会在政策之后的一、二个月逐步的触底,经济的底出现后,才是市场的底,这就是逻辑关系。当下确确实实是市场的底部,目前不是一个底部,还有第二个底部,包括2008年金融危机第一个底部是10月份,当时华尔街风暴愈演愈烈,第二个底部就是2008年底。即使2011年没有史上最严厉的政策调控,市场依然还是要走出下行的趋势,这就是第一个因素,因为全球的资本流向发生了逆转,中国的资金在全球的情况是流出大于流入。
我的观点是,即使没有政策,依然是这样的趋势。政策上也出现了一些转向,大家关注今年上半年或者是去年12月份货币政策,存款准备金下调和基准利率的回归。在目前的环境下投资是比较难的,因此今年自住购买是不用担心,目前市场有回暖的迹象,节后我公司代理了很多刚性需求的楼盘,已经出现了明显的回暖。
区域还是分化的,一线城市的价格太高,投机性太强,这种环境下,去年和今年都不好过,例如最近的城市深圳市场,目前看不到一丝回暖的迹象,深圳的开发商非常的悲观,投资客也不看好深圳的市场,因为价格太高了。市场调整的空间、时间周期是非常长的,二、三线城市是处于调整的阶段,东莞处于二线城市,因为一线城市的资金、技术、人才都从一线城市往外走。东莞城区的价格要下跌太多是不可能的,如果下跌就会大力反弹。这种情况下,价格调整的空间还是存在的,但是不同的区域还是有分化的现象。
第二个话题就是限购的问题,去年很多的媒体问我,因为去年有三次传闻限购,去年上半年有一次传闻,下半年有两次传闻,我的回答都是可能性比较小,因为我们了解东莞的实际情况。2008年东莞全球金融危机,导致东莞遭受重创,原本保持两位数增长的城市,一下子被打下去。东莞的财政收入也受到影响,整个城市的经济也受到很大的影响,因此要特别的对待。
东莞本身是低调务实,处理的方式方法跟其他的城市是不同的,有自己的处理方法。因此出现了去年下半年的情况,这里不方便说。我的判断是,2012年的房价会回到“7”字头,大家拭目以待。如果2012年GDP保持8%的目标,就会回到“7”字头,不是向上走,而是往下走。因此是否要限购就已经很明显,为什么说要回到“7”字头,不是说房价会下降,不是说现在在售的楼盘价格会下跌,而是今年和明年上市的项目,因为地段不同,位置比较偏,中心楼盘越来越少,近期成交的地块都是在周边,地段比较偏向,周边的配套不完善,因此价格的趋势会比较低。
大家可以想象一下,地价一定会影响到房价,为什么2010、2011年房价比较高,因为2007年以后有很多的高价地出现,因此地价和房价是有关系的,2009年以后地价下调,政府出让土地的价格都是比较低的,因此房价今后几年是整体回落的,并不意味着在售的楼盘会降价,因为目前的楼盘地价是比较高的,如果要降价是不太可能的。购房者要购买低的地价就要去比较偏的地方,例如道窖等等,这些地区的地价比较便宜,上市的时间也是比较晚,大概在半年以后或者是明年。
第三个是否抄底的问题,首先刚性需求今年是受到保护和支持的,而且现在买点也到了,是可以出手的。
投资客不应该短线抄底,几个月是不应该出手的,最少应该在一年以上,我认为未来东莞是非常好的趋势,投资东莞的房地产是不需要担心的。
凡是项目成功的都是业内认可,业主认可,这样的口碑就会很好,是否抄底是否买房,应该从趋势和方法和心态上考虑。
目前市场有这样的说法,房企的负债率是非常高的,到了今年下半年是房企还贷的高峰期,这种情况下是否会降价?首先上市企业在今年会倾巢而出,因为要向股东和股民有所交代,上市企业的刚性需求的楼盘会很快的成交,不管价格,只管结果。
东莞房地产开发商最近几年基本上是微利,跟其他的城市是不同的,因此金融危机来的时候,东莞的开发商是比较怕的,多年来都是微利的生意,但是其他的城市就不同,其他的城市没有想过楼市会往下走。过去几年都是在牛市中赚钱,没有亏钱或者是赚微利的钱。
2023-10-24 13:51
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