东莞楼市迎来回暖气息 住宅量升价稳观望或打破

    报告导读

    1、土地：由于连月来土地市场低迷，供地节奏有所放缓，2月挂牌商住用地仅一宗，约4.1万㎡；虽然土地供应骤减，但是交易的地块相对优质，都产生了多轮竞价，其中中堂东泊村地块成交楼面地价 1370元/㎡，溢价56%，厚街珊美村成交楼面地价2481元/㎡，溢价40%；两宗商住用地的高调成交给东莞土地市场吹来暖风，但仍需冷静看待后市。本月东莞大道商务地块和虎门中心地区优质地块待拍。

    2、新增：2月东莞共9个项目有商品房新增供应，合计12.12万㎡。其中住宅1015套，合计11.53万㎡，面积环比下跌37%，同比下跌166%。非住宅237套，合计0.60万㎡，面积环比下降95%，同比下降70%。，虽然前2月份东莞楼市明显遇冷，但是随着观望时间的增加，客户购房的欲望开始回升，加上去年土地和新开工量的井喷，今年住宅新增供应量将稳步攀升。

    3、成交：政策针对性微调和开发商积极推货两大因素的相互影响，促进刚需客户入市，2月份东莞楼市迎来回暖的气息，商品房共签约2546套，签约面积28.36万㎡，其中住宅签约2069套，签约面积21.46万㎡，环比上涨三成。而住宅成交均价为8583元㎡，环比上升2%，连续两个月飙升，是因为2月份前2周高端项目成交继续放量，连续两周在9000元/㎡大关高企，后2周镇区低价项目成交走高，才将均价从9千大关拉下，使得2月份整体均价保持在“8”大关。

    4、新开工： 2月东莞商品住宅新开工量为55.19万㎡，环比增加28%，其中住宅46.63万㎡，环比增加33%，非住宅8.56万㎡，环比增加7%。随着东莞土地市场的回暖，新开工工程也逐渐恢复进度，预计去年部分交易的土地也于今年进行开工，新开工量将在小阳春进一步有所突破。

    5、活动： 2月份东莞楼盘活动不断升温，与1月份冷场场面形成鲜明对比。开发商利用元宵节和西方情人节两大节点进行造势，吸引客户增加上门量，对后期成交起到一定的促进作用。同时降价让利幅度也不断升级，如首付一成，买房送物业费，团购优惠等活动不断涌现，刺激购房者入市，尤其表现卓越蔚蓝城邦、中惠香樟绿洲、大朗碧桂园、万科金域松湖等项目。

    全国楼市

    2011年佛山新政闹剧再度在2月份上演。2月9日安徽芜湖新政“2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。”出台3天即遭遇流产；上海2月22日出台 “外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”政策出台7天也被叫停。其实不单是上海和安徽，从去年下半年以来，全国已经有17个城市不同程度地进行了微调。诸如之类的举动都预示着依赖土地收入、房地产交易税金为主要收入的地方政府面临紧绷财政压力，企求通过放松调控促进楼市成交量，减低财政压力；中央政府却仍坚持对房地产调控不放松，巩固及深化调控效果，两者进入了深度博弈时期。

    在闹剧背后，2月份全国多地楼市成交开始呈现上涨趋势，北上广深等一线城市成交量大幅回升，出现了“非正常”反弹，走出1月份成交低迷期。主要原因表现在三方面：

    一开发商快速去库存，加速资金回笼，进行一定程度的价格让利，促销手法层出不穷，两年前大行其道的“一成首付”也重新上演，但从降价的以郊区楼盘、滞销楼盘、尾盘项目为主，城区的主流项目仍然坚挺；

    二在金融、土地、信贷等政策微调之下，购房者对房地产调控预期发生变化，观望态度发生明显的转变，从之前明确表示不买，到开始考虑价格是否合适，逐步出手购房；

    三是首套房贷政策略有宽松，央行再度下调存款准备金率，购房成本有所下滑，被压抑已久的刚性需求积极入市，助推成交上涨。

    此外，另外一个因素也需关注。历年春节过后都会释放一批购房需求，带来回暖信息，属于正常现象，并不代表去年以来的整个市场形势已经在改变，不说明楼市已经在真正回暖，兴许是“假象”。未来楼市如何，需看3、4月份的表现，可以说3月份是试探期，4月份市场才会明朗化。

    东莞楼市

    一、土地市场

    1、整体情况： 土地供应量锐减  成交令人满意

    由于东莞土地市场改变供地节奏，2月进入土地市场交易的商住商服用地仅2宗，但是成交上看却获得不错的效果，两宗成交的土地都经过激烈的争抢，分别产生了56%和40%的溢价，除地块本身原因外，市场信心也起了重要因素，上月东莞各区域上门客户开始增多，尤其在南城等热门地区，情人节的暖场活动更是取得了不错的效果，开发商似乎嗅到了回暖的气息，纷纷在土地市场展开了争夺，打破去年以来土地市场频频流拍或底价成交的僵局。

    2、商住及金融用地交易：中堂地块溢价56%  厚街地块溢价40%

    编号2012WG007商住地块位于中堂镇东泊村，地块体量不大，仅1.68万㎡，但是交通较为便利，处于中堂镇中心地带，文化路与体育路交汇处，紧邻中堂镇政府和滨江大道，可连接107国道与沈海高速公路；周边市政、教育、商贸、餐饮配套较为齐全。最终经过4用户19轮竞价，以总价5030万元成交，由东莞市东沙港建设发展有限公司竞得，溢价56%；中堂在售项目东港城亦为其开发，去年5月也曾收获东泊村一幅1.35万㎡商住地块，两者皆可能是东港城后续开发用地。

    编号2012WG008厚街珊美村地块位于珊瑚路与康乐南路交汇处附近，紧邻厚街大道，交通发达；周边商业、市政、教育、医疗配套成熟，毗邻华润万家、天虹商场、厚街中学、厚街小学、厚街镇政府等。参与竞价的企业有两家，但竞争异常激烈，最终经过26轮竞价由东莞市汉邦房地产有限公司以35200万元总价斩获，折合楼面地价2481元/㎡，溢价率40%。虽地块内东北方的三角地块需划出100套商品房（总建筑面积16000平方米，二楼以上单元），以2500元/㎡的价格销售给珊美村村民作为村民公寓，会在一定程度上影响到项目的收益，但是也没影响商家对该地块追逐的决心。本月仅有的两宗商住用地的成功交易，或将标志着东莞土地市场开始回暖。

    3、3月待拍土地： 东莞大道再推商务金融用地  虎门优质地块高价待拍

    本月东莞国土局也仅有两宗商务及商住用地进行交易，两宗地块都比较优质，其中热门板块东莞大道沿线有最新地块推出市场，属于商务金融用地，位于东莞大道西平段西侧；东莞大道及延长线的贯通为附近片区尤其道路两侧带来了巨大的机遇，也为各商圈提供了便利的交通。该地块容积率不大于8，起拍楼面地价1500元/㎡；但规划建设要求一栏注明有地块内须配套66500平方米轨道控制中心及相关管理用房，应在2013年5月31日前完成建设和相关手续后无偿移交市政府一项。虽然该条件将影响受益，但是不会影响各大商家对其追逐。另一宗位于虎门镇博涌村，起拍楼面地价1593元/㎡，虽体量较小，但虎门市场价格相当具有竞争力，相信也会引来商家纷纷报价。

    二、新增供应

    1、新增供应概况： 环比全线下滑  新增有待市场提振信心

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月新增商品房12.12万㎡，环比下跌6成，同比上涨近9成。由于去年2月是春节月份，新增在节前爆发，故今年2月新增同比增幅较大。虽然2月新增同比去年有较大幅度的提高，但是累计前两个月的新增供应量（按套数）却下滑近两成，住宅下滑尤为明显，主要是由于房企心理预期下调，近四个月以来东莞房地产比较低迷，开发商纷纷放缓了推货计划。非住宅方面，则是持续受捧，主要是因为调控政策不涉及非住宅。

    2、住宅新增走势： 前2月份差强人意  寄望“小阳春 ”突破

    2月是推货的淡季，过去两年2月份的住宅推货量都在5万㎡以下，今年2月住宅新增量为11.53万㎡，同比上涨159%，接下来的3月将是东莞楼市的“小阳春”，多个楼盘即将开盘或加推，虽然前2月份东莞楼市明显遇冷，但是随着观望时间的增加，客户购房的欲望开始回升，加上去年土地和新开工量的井喷，今年住宅新增供应量将稳步攀升。

    3、新增区域分布：8镇区有供应  道滘3.29万㎡夺魁

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月东莞有商品房新增供应的镇区有8个，其中石碣、黄江两镇连续两月有商品房新增供应，石碣超级大盘达鑫江滨新城两个月累计6.56万㎡，合计共545套，成为目前为止新增最多的个盘。道滘沿海丽水佳园上月新增380套洋房，合计3.29万㎡，成为2月新增最多的区域。另外，常平、万江、松山湖等热门区域都有住宅入市，新增的楼盘分别是山水雅居二期洋房、阳光海岸的别墅和盛世山湖名居的低层洋房和别墅。

    4、新增商品住宅户型面积区间：刚需产品成为打破观望僵局的首选

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，70-110㎡经济户型新增594套，占总量59%，提高了11个百分点；111-130㎡的舒适性户型新增267套，占总量26%，提高了5个百分点；131-150㎡改善性户型新增97套，占总量10%，下降了13个百分点；150平米以上大户型新增40套，占总量4%，别墅新增共17套。从住宅区间比重来看，上月新增以刚需户型为主，且比例较1月份有较大幅度的上调，主打刚需和婚房等概念是当下打破观望的不二选择。

    5、新增商品住宅类型配比

    2012年2月新增商品房，洋房998套，合计面积10.35万㎡，占总供应的85%；别墅17套，面积合计1.18万㎡，占10%；商铺新增37套，合计面积0.34万㎡，占3%；车库新增200个，合计面积0.26万㎡，总供应,2%；办公和公寓为零供应。

    6、新增供应明细：达鑫•江滨新城频密推货  松山湖豪宅入市

    2月共有9个项目有商品房新增供应，除盛世山湖名居（紫檀山）是新盘入市外，其他都是旧盘加推新产品。其中达鑫•江滨新城连续2个月推出新货，成为推货最抢眼的个盘，本月加推112套85-97㎡洋房，属于刚需产品；沿海丽水佳园推出380套73-92㎡洋房，同样是刚需产品；丹桂丽社花园、美丽湾畔花园、山水雅居推出90-130㎡洋房，同样以刚需产品为主。有别墅产品的项目有两个，分别是阳光海岸676-910㎡独栋别墅，共13套，和盛世名居4套320㎡左右双拼别墅。

    7、3月推货展望：

    从3月东莞楼市开盘和加推预告表可以看出，本月东莞楼市推货仍然以城区为主，镇区则以泛深片区为主，对比上月，本月开盘或加推项目有大幅增加的趋势，为了迎接小阳春的到来，众多项目已经提前做好准备，2月上门客户明显增多，蓄客期正好为小阳春做好了充分准备，各类型也选择推出新货试探，其中不乏豪宅和别墅等非刚需产品，观望期有望借助小阳春打破僵局。

    三、商品房成交

    1、商品房签约概况： 住宅成交环比涨3成  东莞楼市迎来回暖气息

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月东莞商品房共签约2546套，签约面积28.36万㎡，面积环比上涨36.5%，同比上升6.5%。其中住宅签约2069套，签约面积21.46万㎡，环比上涨54.9.，同比下滑0.6%，套均签约面积为103㎡，比1月份的109㎡减少7㎡，刚需产品成交为主。非住宅成交共签约477套，合计6.9万㎡，以商铺成交为主。

    2月份东莞楼市也迎来回暖的气息，环比上涨三成。助推成交的缘由表现在4大方面，一是首套房贷放松、存款准备金率下调、银行房贷额度宽松、地方政府微调等举动都预示调控政策将会针对性放松，购房者对楼市预期发生转变，从之前表示不买到积极入市，积压已久的刚需客户释放；二是开发商利用元宵节及情人节两大节点，力打“甜蜜牌”吸引客户，使得客户上门量增加，一定程度上带动了成交；三是个盘促销力度升级，购房怕错过了入市机会，入市时间缩短，如卓越蔚蓝城邦首付5万起即住两房，富通天邑湾首付2成，大朗碧桂园老带新各免5年物业管理费，中惠香樟绿洲首付8万，7日内签约送5年物业管理费等；四是镇区上性价比高，价位低的楼盘积极入市，以价格优势争取到不少客户。

    3月份东莞将会迎来推货小高峰，购房者选择空间进一步扩大，刚需与开发商将进入新新一轮的博弈，刚需要优惠的价格，开发商要快速去货的人气.。不管是试探性的价格上调还是动真格的降价，都是开发商与购房者进行“心理战”的体现。因为价格策略是开发商一方面在琢磨购房者的心理底线，另一方面试探市场的反应。但在刚需客户为主的市场，只有高性价比的产品和“亲民”的价格才能真正打动客户，抢得市场占有率，促进成交。

    2、商品住宅签约走势：政策微调促进刚需客户入市  楼市走出低迷期

    从东莞住宅签约走势可以看出，政策针对性微调和开发商积极推货两大因素的相互影响，促进刚需客户入市的脚步，2月楼市走出低迷期，纵观5年同期的成交，08年（9.2万㎡）、10年（11.92万㎡）、11年（21.59万㎡）三年为春节假期，成交相对低迷在情理之中。与具有可比性的09年相比，今年2月份楼市成交还是略差的， 09年楼市逐步在经济危机中复苏，再加上春节过后的客户入市，助推了成交，达到32.95万㎡，为5年同期最高。

    3、非住宅签约走势: 优质商用物业成交突出  同比去年上涨235%

    从东莞非住宅签约走势图可以看出，2012年2月非住宅成交6.9万㎡，同比去年235%，是08年以来同期最高。主要原因是去年底优质商用物业陆续入市，助推非住宅的成交走高。2月份成交突出的办公项目德广场（56套）、台商大厦（22套）、亨美商业大厦（14套）等。此外，联华花园城（56套）车位，金域华府（22套）商铺对成交也有一定的贡献。

    4、商品住宅量价走势：2月住宅均价为8583元/㎡  连续两个月飙升

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月东莞商品住宅新增供应9.46㎡，成交签约21.46㎡，供需是0.44:1。可以看出2月份东莞开发商推新品积极性不高，主要力度是对之前剩余产品进行去货。而2012年2月份住宅成交均价为8583元㎡，环比1月份8424元㎡环比上升2%，连续两个月飙升。主要是因为2月份前2周高端项目成交继续放量，连续两周在9000元/㎡大关高企，后2周镇区低价项目成交走高，才将均价从9千大关拉下，使得2月份整体均价保持在“8”大关。

    5、各类型物业签约情况

    6、商品住宅各区域签约：优质楼盘继续签约  支撑南城稳坐冠军之位

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月南城以383套再度蝉联冠军之位，签约主力为金域华府二期（119套）、中信森林湖兰溪谷（47套）、恒大雅苑（54套）、景湖荣郡（29套）、御花苑天珑湾（29套）、天利中央花园（26套）、江南第一城（25套）等楼盘；寮步在香缤雅苑（46套）、花样年君山（31套）、城东世家（27套）、丰泰旗山绿洲（17套）等楼盘贡献下以175套位列第二名；松山湖在个盘万科金域松湖（129套）的支撑下，以143套位列第三。而常平卓越蔚蓝城邦、万科大栖地两大楼盘都有明显价格让利，取得不错业绩，支撑常平以133套挤入第四名。

    7、商品住宅区域签约面积前十五名

    8、住宅签约均价前十五名：

    9、楼盘签约前十名

    四、存量和消化周期： 消化周期为10.51个月  后市消化压力仍然严峻

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止到2012年2月份底动工商品房住宅存量为479.05万㎡，比1月份底497.27万㎡减少18.22万㎡。2月东莞楼市在政策微调之下，成交逐步上升；而开发商因对后市把握不准对推货脚步有所放缓，导致存量走低。但整体来看，东莞仍存在供大于求的局面，开发商销售压力不可小觑。

    根据过去12个月商品住宅成交情况，东莞目前的月均成交量为45.57万㎡，在不增加供应的前提之下，目前东莞商品房存量消化周期达到10.51个月，比1月份减少1.95个月，销售压力有所缓解。

    五、潜在供应

    1、新开工总量：新开工提速  期待今年突破

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2012年2月东莞商品住宅新开工量为55.19万㎡，环比增加28%，其中住宅46.63万㎡，环比增加33%，非住宅8.56万㎡，环比增加7%。1月适逢春节，故新开工量比较少，去年2月也适逢春节长假，故同比增幅较大。随着东莞土地市场的回暖，新开工工程也逐渐恢复进度，预计去年部分交易的土地也于今年进行开工，新开工量将进一步有所突破。

    2、新开工走势： 节后开工量攀升  预计小阳春迎来小高潮

    2012年与2009年相似，春节在一月份，故该两年2月新开工量都出现上升的趋势，从前两月份来看，新开工量并不是很突出，3月将迎来东莞楼市的“小阳春”，预计新开工量会达到近几年来的高位。

    3、新开工区域分布：六镇区新开工  松山湖15.81万㎡领先

    上月共有6个镇区有新开工项目，其中，以松山湖新开工量最多，住宅约15.81万㎡，非住宅4.08万㎡；其次是黄江镇，住宅约13.04万㎡，非住宅2.82万㎡； 南城是继去年11月份以来首次有住宅新开工，在连续4个月市场低迷期，南城的表现影响最大，本月南城上门客户开始增多，成交量也有所回升，受此带动，新开工也重新进入“状态”。

    4、新开工类型：

    5、新开工明细 ：保利东莞首个项目动工  石碣超级大盘气候渐形成

    东田房地产在常平房地产已经取得了一定口碑，该集团慢慢的把眼光也瞄准东莞其他镇区，目前城区也有了新的项目。天利中央花园是今年城区首个取得新开工许可证的项目，去年11月东莞楼市步入低迷，城区楼盘首当其冲，南城签约楼盘总数一度跌出前五。江山花园建面约32.26万㎡，是黄江的主要在售项目，目前该镇的库存约20万㎡。保利红珊瑚花园是保利集团打响东莞第一枪的项目，该项目规模较大，建面约21.20万㎡，环境资源优美，预计今年4、5月开盘。伟隆国际是茶山的新项目，同质性竞争压力较小；达鑫江滨新城除新增抢眼外，施工速度也不放缓，超大生活社区日益形成气候。

    六、楼盘活动：“首付一成”重现  东莞楼盘促销活动升级

    2月份东莞楼盘活动不断升温，与1月份冷场场面形成鲜明对比。元宵节及情人节两大节点开发商力打“甜蜜牌”，众多楼盘顿时也成为“婚房”代言人。如世纪城玫瑰公馆在情人节到来之前利用微博造势，并在情人节当天在东莞市区人群密集的派发玫瑰，取得良好的宣传效果；江南第一城“用9999朵玫瑰打造出巨型心型玫瑰”，吸引情侣纷纷前去观赏和拍照；中熙弥珍道“899元/㎡”特惠闹元宵等活动。

    同时降价让利促销活动也逐步升温，首付一成，买房送物业费，团购优惠等活动不断涌现，刺激购房者入市。比较突出有常平卓越蔚蓝城邦首付5万起，均价从之前6300元/㎡让利到5300元/㎡，受到购房者积极回应，取得不错销售业绩；樟木头香樟绿洲首付8万，7日内签约赠送5年物业管理费；碧桂园周年庆典，老带新客户各免5年物业管理费；景湖荣郡每周加推经理推荐单位，均价约在8300元/㎡；金域松湖企业团购活动等。

    3月传统小阳春到来，东莞楼盘促销活动将会越来越猛烈，迎来今年首个推货小高峰。据瑞峰市场研究部统计，将会有近30多个项目加推新品，如天利中央花园、景湖荣郡、联华半山湖、富盈东方华府、中信弥珍道、恒大雅苑、江南第一城、富盈盈翠曦园、金地外滩8号、金地博登湖、金地湖山大境、万科金域松湖、万科金域华府、鼎峰尚境、花样年江山、卓越蔚蓝城邦、中惠香樟绿洲、中惠郡庭、富恒浅水湾、大朗碧桂园等项目有新品入市。纯新盘方面预计开盘的有中信凯旋个公馆、紫檀山、富盈wo城、保利红珊瑚、世纪城玫瑰公馆、富盈世界汇、龙光君御旗峰等项目。