今年房地产市场继续严控 开发商都忙着打折转让

　　房价远没到位，今年加强房地产市场调控……岛城开发商面对这一信号，是否心凉?青岛风景楼盘今年要推出新房源，已经明确走成本价路线，将7折销售。即墨宝龙城市广场去年便下调房价，面对今年的形势，楼盘营销总监魏斌已下决心，市场恶化的话，他们会调整价格进行促销。去年，中冶置业青岛的3个楼盘销售顺畅。今年，该房地产企业选择重点打造保障房项目，销售经适房也是一种选择。

　　1 果断型新房源将打7折销售

　　“现在我可以明确告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松 。”3月15日“两会”的中外记者招待会上 ，温总理表示 。

　　从2011年到现在，青岛楼市已出现了积极变化，二手房和新房价格是下跌的，虽然各区域幅度不同。今年2月份，本市二手房跌幅创了新高。调控不放松，开发商心里是否泛起波澜?3月19日上午，记者采访到中置国际市场总监张经理。“调控政策不会放松，但新的调控政策应该不会出台了。房产税可能得到以后了，二套房房贷是不可能放开的，首套房会有一定的利率优惠。实际上，目前青岛各个区域都有房价很低的楼盘。城阳区的龙湖、卓越价格都下来了。李沧区的中南世纪城、阳光香蜜湖价格是跌的。”

　　张经理说，“北岸新城接下来会有很好的发展。这个区域已经聚集了很多楼盘。”

　　“我们的青岛风景楼盘，今年重点推样板房，做好景观设计等，让购房者看到以后小区的美丽。价格方面，新房源会以7折销售，已经是成本价，以后没法再降了。整个区域，这是房价最低的楼盘，价格优势明显。”

　　“卓越、龙湖、世茂、中信等楼盘都在胶州湾北岸，这些开发商都是冲着什么来的?这片土地是青岛未来发展最大的承载地。有些楼盘价格已经接近成本价，购房者得练好基本功。”张经理说。

　　2 调整型下半年重点推保障房

　　作为外来房地产大鳄，中冶置业在青岛目前开发的项目有4个。之前，开发区的中冶爱彼岸项目销售顺利，目前房源已经不多。去年年底，四方区的中冶英郡楼盘开盘 ，高层7000多元/平方米，拉开四方区新房价格调整的序幕，高层房源顺利销售完毕。面对接下来更为严峻的形势，房地产大鳄会如何应对?3月19日下午，记者采访到了中冶置业(青岛)执行总经理高评。

　　“接下来，中冶爱彼岸会有少量房源推出。今年我们总体商品房房源并不多，算是调整期。今年的形势不太好，下半年我们的保障房项目会上市，重点推保障房。”高总向记者介绍说。

　　魏斌，曾任李沧宝龙广场的营销总监。2010年，赶在限购之前，李沧宝龙广场新房以低价销售，迅速出击 。售楼处一度出现排队购房的现象。如今，魏斌已经成了即墨宝龙广场的营销总监。虽然即墨楼市不在限购范围内，但受贷款等调控影响，即墨楼市也很低迷。该项目即将推出高层房源，面积125平方米～168平方米大户型，具体价格待定，公寓预计五六月份推出。去年，该楼盘的价格已经降到了5000多元/平方米，目前商业广场已经投入营业，项目配套完善。

　　“政府调控现在是箭在弦上 ，不得不控 ，如放开将再现2008年的结果，房价反弹 、成交量反弹 ，但调控也是要稳健发展。去年的时候，已根据市场情况进行价格调整，已到合理价范围 ，目前即墨宝龙已经接近成本价。将来会根据市场情况进行促销。”魏斌向记者介绍说，“下半年调控依然会保持稳健 ，对于购房者来说，分两个类别 ，居住的，逆市反而是出手机会;投资就要选择性价比，其实以我个人观点，市场不好，投资的空间才大。市场好，客户就没有选择的余地，现在对于精明的购房者来说，反而可以慧眼识房。”

　　3 转让型房企转让股份避风险

　　去年的时候，岛城楼市曾出现大鳄断臂转让股份的现象，普通房地产企业也是如此。楼市调控的严峻形势下，普通房地产企业不再抢地，转让股份避险成了有效选择。

　　现在，土地不再是香饽饽。前不久，招商地产发布公告，公司以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51% 的股权，中润德成为公司控股子公司。中润德拥有青岛市城阳区四块土地的使用权。公告显示，这四块土地占地面积共计321454平方米，建筑面积共计294605平方米。土地用途均为商业金融用地，使用年限为40年。

　　招商地产青岛公司相关负责人在接受媒体采访时曾表示，招商地产认为市场低迷，一方面给开发商带来严峻的考验，另一方面也提供了很多新的机遇。现在市场拿地，比其他时期的土地溢价率要低很多，这也大大降低开发商拿地成本。“作为招商局旗下的地产企业，我们的融资渠道要比一般地产企业多，这使我们的资金更加充裕。”

　　2010年前后，青岛地价被炒了上来，期间很多开发商冲动拿地，尤其是争抢市区的黄金地块。如今，时隔两年左右，这些地块大部分已经上市开盘 ，处境却并不乐观。山东路前高价地项目已经沉寂了大半年了，去年开的盘 ，销售情况很不好，50% 以上的房源还在开发商手里，而楼盘并没有一丝降价的痕迹。

　　下半年，楼市形势如果急转直下，不排除低于成本价销售可能性。”业内人士林宪周介绍说。

　　记者手记 有幻想?按原路降回去

　　其实，降价并不痛苦。股市热闹的时候，大家都赚钱，低迷的时候，很容易被套。被套之后，股民会选择割肉。在股市里，赔钱很正常。然而楼市里，大家却接受不了赔钱的现实。二手房方面，房主不愿意低于当初购买价转手。新房方面，开发商把各种成本算上，一定要有利润才对外销售。即使是在楼市低迷的情况下，也是如此。于是，成本价销售成了开发商的底线。

　　在市区，一些楼盘迟迟不降价，也是因为地价高、投入高等原因。老业主闹事因素已经逐渐淡化，开发商保本心态开始露头。考虑到地价上涨、银行贷款等因素，很多开发商表示房价已经降了很多，让市北房价回到8000元/平方米几乎不可能。这都是幻想心理。看清形势，早降价，早调整，对开发商来说是好事。等到开发商们被迫降价，大家都降的时候，你会泯然众人矣。房价，还得按原路降回去!

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　　鲁商、青啤等多家楼盘遭撤单有的一个月退房24套，怎么了?

　　3月19日，记者从市房地产交易中心官方网站了解到，位于开发区的鲁商蓝岸国际楼盘出现了集中撤销合同的现象。数据显示，整个2月份，2号楼撤销了24单合同，而成交量仅为8套。1月份的时候，该楼盘曾撤销合同3单，也曾出现单月零成交量的情况。另外，同样在开发区，中南海湾新城、昆泉星港和西海景苑也有撤单退房的情况。

　　鲁商蓝岸国际6号楼在去年7月份拿到了预售许可证，目前仍有400套住宅在销售，总房源为582套，“开发区楼盘撤销合同的现在特别多。看好了房子，交上首付，签订商品房购房合同，就可以网签了。当然3月1日以后，需要先交房屋维修金。撤销合同，可能是剩余房款交不上了，可能是贷款没有办下来，被迫退房。青岛对网签要求很严格，不得随意撤销合同。”业内人士林宪周向记者介绍说。

　　记者从市国土资源和房屋管理局了解到，撤销网签，因房屋质量问题申请撤销合同网上备案的，应提交市、区建筑工程质量监督站出具的认定书或鉴定书;在商品房买卖合同签订之日起30日内，权利人因购房贷款未获批准申请撤销合同网上备案的，应提交贷款机构未批准购房贷款的证明材料及购房首付款收据。

　　除了开发区的4个项目外，城阳区的青啤海都园项目也遭遇了撤单现象。根据市房地产交易中心更新的数据，2月份，该楼盘撤销合同3单。去年年底，该楼盘分两期拿到了预售许可证，目前参考价高于7000元/平方米。另外，城阳区的金日紫都也有退房现象。值得注意的是，市内四区有两家外来大鳄楼盘也遭受了撤单。

　　19日，记者联系到了鲁商蓝岸国际楼盘售楼处。“咱们楼盘2月份为何有24套退房，是贷款没办下来，还是什么情况?”对于记者的问题，一名置业顾问答复说，因为购房者之前选择了非毛坯修房源，后来又改成了毛坯房，所以有撤单的表现。现在那些购房者已经又重新签订了合同。”然而记者发现，在市房地产交易中心网站上，该楼盘的近俩月的成交量并没有体现出来。