东莞楼市再现观望 房价下行或引发备案价格调整

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周(3月19日至3月25日)商品房成交面积9.82万㎡，环比下降6.35%，同比下降20.25%;成交套数982套，环比下降8.31%，同比下降20.36%;成交金额8.45亿元。

    本周住宅成交面积8.31万㎡，环比下降14.63%，同比下降28.06%;成交套数811套，环比下降17.24%，同比下降20.88%;成交金额7.03亿元。本周非住宅成交套数171套，成交面积1.5万㎡，成交金额1.42亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8457元/㎡，环比上升2.76%，同比上升3.38%。其中普通洋房成交均价为6672元/㎡，高端洋房为8028元/㎡，豪宅洋房为11295元/㎡，别墅为17112元/㎡，公寓为7676元/㎡。

    市场以去存货为主 供应持续放缓。

    继上周东莞楼市仅有新世纪•上河居一个项目供应40套住宅之后，本周供应持续放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，本周仅有上东国际一个项目供应8套商铺，面积399.8㎡。从去年第四季度开始，市场成交走向滑坡，积压的货存量进一步走高。新年开春后，随着货币政策的渐向宽松和基准利率的回归，市场持续吹暖风。据东莞中原研究部监测数据显示，从去年第四季度到今年2月，东莞楼市库存面积约460万㎡。楼市成交仍然以去旧货存为主，4月大概有30个楼盘推货，预计届时或会迎来市场推盘高潮。

    市场呈观望倪端，成交凸显疲态。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交811套，环比上周的980套下降17.24%，同比下降20.88%。

    从成交绝对数来看，本周全市住宅成交811套，日均116套。延续上周成交放缓态势，本周市场凸显疲态。这是开春7周后，成交环比首次大幅度下滑。新年开春后，楼市以一周为一个台阶，成交步步攀高。截止至上周成交略有下降，本周更是呈现大幅度下滑。楼市回暖的表象，根本原因还是在于降价一步到位的楼盘热销。历经短暂回升之后再次回落，楼市呈现小阳春的预期落空。市场弥漫一轮新的观望氛围，近期楼盘的来访量明显减少。

    究其原因还是新一轮观望的产生，主要有如下：首先，两会期间，温家宝总理在记者招待会上表示，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。中央政府重申房地产调控不放松，使得东莞楼市出现新一轮的观望氛围。其次，首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，并降至八五折。据了解，中国工商银行和农业银行的首套房贷款最低可以执行八五折，政策引导或促使首套房贷利率有进一步下行空间。东莞各大银行对首套房贷利率的政策出现松口，交通银行最低9折优惠。出于对首套房贷利率的优惠预期，东莞很多首套房购房者也在进一步的观望等待。再次，3月份以来东莞楼市频频出现降价楼盘，如卓越•蔚蓝城邦、天利中央花园、中信凯旋公馆和中信森林湖兰溪谷等项目，也引发了购房者的看跌心理，造成观望潮出现。最后，在新一轮的观望氛围当中，五一黄金节日即将到来，届时开发商将会加大推货力度，甚至采取低价跑量策略，购房者或会选择五一期间入市。

    根据市场集中度分析，本周东莞住宅成交楼盘共有120个记录，而成交前十名的楼盘共成交314套，占总成交销量811套的39%；成交前二十名的共有452套，占总成交套数的56%。纵观这些热销前十名的楼盘以性价比高、地段好和降价厉害的为主。如天利中央花园从8000元/㎡下降至7800元/㎡。一时轰动的降价潮只能引发短暂的楼市回暖。楼盘没有实降措施，与心理预期存在偏差，购房者还是会选择观望等待。

    从本周的成交量来看，非住宅成交171套，环比上周91套，上升87.91%。其中，商铺成交46套，写字楼成交40套，车位成交77套。市场再现观望情绪，住宅市场成交明显回落，商业地产的升温无疑是给房地产带来春天。近期台商大厦更是备受关注，新年开春以来，共成交37套，面积7.8万㎡。

    传闻央企快速甩货跑量，中信地产第二次跳水卖楼。

    近日有传闻，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。从东莞市场的动作来看，事实上属于央企旗下的中信地产和卓越集团均采取低价跑量，快速回笼资金的策略。中信凯旋公馆毛坯出售，低价入市，引发市场的轰动关注。上周东莞中信凯旋公馆签约87套，揽金6千万元，本周签约37套，金额2700多万元。继中信凯旋公馆割肉跑货后，本周中信森林湖兰溪谷第8栋中央楼栋8000元/㎡起发售。根据中信森林湖兰溪谷的地段、园林、规划、物管服务等评估，它的洋房价值在9000元/㎡以上。而在之前项目推的1-4栋均价也要13000元/㎡，第6栋也要10000元/㎡。第8栋于3月23日下午开盘，一共推出120套户型，当天来访客达205批次，优惠折扣98折，销售价格8800多元/㎡。中信森林湖兰溪谷低价促销，是中信地产第二次跳水卖楼。此行为无疑给市场带来无限猜想。

    卓越蔚蓝城邦花园从推出“520促销购房活动”以来就一直畅销着，5万元首付，日均20元，引发刚需置业者大规模入市，取得不错的促销效果和成交业绩。据了解，保利地产在全国40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。招商地产更是传出“全国性降价是政治任务”的说法。这些央企大规模的促销降价行为确实引来市场的广泛猜测。个别楼盘的高调降价行为，透露出区域快速高周转资金的策略。同时，也会掀起市场一轮降价潮，竞争激烈的区域将会逐渐加入价格调整。

    房价下行或引发备案价格的重新调整。

    根据一房一价政策规定，当新建商品住房项目实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。这意味着商品房交易被中止，若要重新启动，需要重新备案。重新备案涉及到流程复杂性、时间漫长，会影响网签的速度和导致客户的流失。就在今年年初，不少企业已确立低价跑量的出货策略。在两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新强调，中央政府有信心在今年让七、八个一线城市的房价降下去。部分房价存在虚高，市场下行趋势倒逼房产泡沫挤出。但当降价已成为开发商促进成交的有力砝码，已成为当下市场的一种常态。为促进成交，快速跑量，降价已成为赢市场份额最快速的出路。为快速回笼资金，加紧出货，开发商重新调整备案价格的现象会越来越多。目前，东莞已有部分楼盘如中信凯旋公馆、中信森林湖的跳水降价行为已引发市场轰动关注，或会导致购房者造成看跌心理。迫于市场压力，越来越多的开发商会重新调整备案价格。备案价格的调整导致网签价格进一步逼近市场实际成交价。

    降价已成为促进成交必杀技的时候，当然降价方式不止于调整备案价，开发商也可以给客户补贴其实际性的优惠，比如补贴首付、买房送非毛坯之类的。开发商以补贴方式给客户带来优惠，网上仍然按照之前备案的进行签约。但市场的真相是，网签价格会存在虚高或偏高。无论是网签价格直接下行或者开发商补贴客户优惠的方式，价格下行已成为一种逐渐趋势。

    由于清明节不是好的营销节点，开发商或会在周末提前加大推货力度。

    按照惯例，开发商在3、4月集中铺开营销计划，加快推盘节奏，市场营销活动也随之全城启动。购房者对东莞首套房贷利率优惠存在预期心理，或静观五一楼市黄金期间入市，新一轮的观望弥漫市场氛围。本周楼盘来访客明显减少，不少楼盘推出各种大小的暖场活动聚拢现场人气。本周据东莞中原研究中心不完全统计，大概有15个楼盘推出大大小小的暖场活动。其中，本周中信森林湖兰溪谷于3月23日下午开盘，推出8栋128-180㎡户型，均价大约在8500元/㎡左右。恒大雅苑二期尚书苑于3月24日隆重开盘，推出113-122㎡南北向水景阳台，提前认筹的客户在享受开盘折扣的基础上还能额外享受95折。本周东莞楼盘广告推广大幅度增长，据东莞中原监测数据显示，本周东莞有15个楼盘在报纸投放17.75版广告。广告主要以宣传和加推为主。

    据不完全统计，4月东莞将有近30个楼盘入市推货。其中包括世纪城.玫瑰公馆、龙光•君御旗峰、高价地广场翰林、保利红珊瑚、星城国际•央景台等5个楼盘全新上市。根据东莞人的习俗一般不会选择在清明节期间入市，随着下周清明节将会到来，开发商会在本周加大推货力度。根据目前存货量和市场供应形势预判后市：其一，老盘加推，新品面市，客户可选择性范围广，仍然会支撑不错的成交记录；其二，楼盘集中上市，竞争会出现白热化，降价是赢市场份额的最好出路。其三，未来市场走势，刚性需求为楼市的主要购买力。部分标杆性楼盘采取低价走货，快速回笼资金策略，引发市场跟风降价潮促进消费者规模入市。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周成交地块：

    2012年3月20日，编号2012WG010的东莞大道西平段西侧商务金融地块，经过2家开发商和3轮的竞价，最终被东莞市轨道交通有限公司收入囊中，该地块占地面积1.57万㎡，容积率高达8.0，成交总价18915万元，折合楼面地价1508元/㎡，该地块为南城国际商务区CBD首宗出让土地，将建成高度240米的地铁上盖物业。根据东莞市轨道交通有限公司透露，预计今年下半年，这幅地块就可以开工建设，而且十分有希望成为东莞CBD里首个开工建设的高楼建筑，这里除了东莞地铁的线网控制中心，还将结合商业开发，开发不少写字楼和商铺，并对地上和地下空间进行综合开发，其中地下空间有4层，主要用于地下停车场和物业开发。

    政策倾斜助推南城国际商务区建设，楼面地价设定低于预期。

    不难发现，2012WG010的东莞大道西平段西侧商务金融地块，成交楼面地价仅为1508元/㎡，远远低于该地块应有的土地价值，此举可以视为政府对南城国际商务区开发建设的支持，不惜通过土地出让方面给予倾斜。从历史角度来看亦是如此，2010年南城总部基地一期地块拍卖时，当年被各大开发商瓜分的9宗商务金融地块楼面地价也仅为1000多元/㎡，对企业拿地的吸引力不言而喻。

    南城国际商务区开发步入快速启动期，政府牵头公共事业单位率先进驻。

    历经10年怀胎、7年规划、土地延拍、变身更名、全球招标，前身为“中央生活区”的中央商贸区浮出水面。2012年，作为东莞CBD的南城中央商务区逐渐进入操作层面，该区域位于“东莞大道-三元路-宏图路-环城路”之间，北邻市行政文化中心，南接宏图总部基地，面积约2.1平方公里，建成后将成为东莞城市形象的展示区，可谓东莞的“城市会客厅”，该商务区将分成三大片区，其中科技创新区位于片区南部，营造一个科贸型的商务社区，主要以科技展示为中心，发展生态型服务业和生产性服务业，形成以科技为特点的服务功能区，主要提供企业区域总部、投资机构，辅助功能包括企业技术服务、创意设计等；国际消费区亮点位于片区核心中部，营造一个城市客厅，一个中央的商务广场，直接和地铁广场在地下相通，周边形成不同的商业街，有酒店、商务。按照规划，国际消费区将兴建一个高约400米的世贸中心，将刷新东莞新高度，成为城市客厅的新地标；金融商贸区亮点，位于片区北部，围绕金融家俱乐部，展开金融设施的布局，主要有银行总部、保险总部、证券基金等设施，辅助功能有专业服务、金融后台、商务培训等，配套功能有公寓酒店、商业零售、休闲娱乐、特色餐饮等，希望能够形成商务聚会、交流休闲的平台。从目前政府的意图来看，先期启动的项目将以事业单位、大型金融机构为主，未来随着配套的日趋完善，各种综合性的商贸、科技类企业也将蜂拥而至。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有1个项目有新增供应，为万江的上东国际花园，供应的产品为商铺，共8套，供应面积399.8㎡。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（3月19日至3月25日）商品房成交面积9.82万㎡，环比下降6.35%，同比下降20.25%；成交套数982套，环比下降8.31%，同比下降20.36%；成交金额8.45亿元。

    本周住宅成交面积8.31万㎡，环比下降14.63%，同比下降28.06%；成交套数811套，环比下降17.24%，同比下降20.88%；成交金额7.03亿元。本周非住宅成交套数171套，成交面积1.51万㎡，成交金额1.42亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8457元/㎡，环比上升2.76%，同比上升3.38%。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周住宅成交811套，成交面积8.31万㎡，成交均价为8457元/㎡，环比上升1.89%。本周住宅中位数价格为6837元/㎡，环比上周的6526元/㎡上升4.76%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交811套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有88套，占比10.85%；成交价格在5000-6000元/㎡共有145套，占比17.88%；成交价格在6000-7000元/㎡共有176套，占比21.70%；成交价格在7000-8000元/㎡共有176套，占比21.70%；成交价格在8000-9000元/㎡共有110套，占比103.56%；成交价格在9000-10000元/㎡共有62套，占比7.64%；成交价格在10000元/㎡以上共有54套，占比6.66%。

    6、各住宅类型成交

    7、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交811套，成交面积8.31万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、凤岗、常平等6个镇街，成交套数在10-40套的有寮步、东城、黄江等13个镇街，成交套数在10套以下的有石龙、长安、洪梅等10个镇街。其中排在前列的镇街有南城172套、凤岗83套和常平65套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、松山湖、塘厦和莞城4个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有万江、南城、樟木头等5个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有寮步、凤岗、茶山等8个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有沙田、黄江等12个镇街。

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    本周厂房成交项目一览（所有项目）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：万科紫台

    本周主题：三期檀香阁140-190㎡新品诚意登记，享95折巨惠

    下周预告：3月30日新品发布会暨老业主答谢活动盛典

    地段：虎门连升中路88号

    主力户型：140-190㎡

 

    万科紫台，作为中国的第三座紫台。项目位于珠三角枢纽城市虎门镇中心，西临主干道连升路，南临金宁路，北面为规划支路，东面的规划次干道。“中国的紫台，世界的标准”，万科紫台属于万科TOP系城市中心豪宅作品。国际5U全面家居及双大堂、私家电梯入户等，能带给您六重归家感受。本周万科紫台三期檀香阁140-190㎡新品诚意登记，享95折优惠， 下周将会举办新品发布会暨老业主答谢活动盛典，敬请期待。

    ★个案名称：富恒•浅水湾

    本周主题：推出5套特价房

    下周预告：新销售中心进场，正式启动VIP客户诚意登记活动

    地段：东城区东宝路646号

    主力户型：100-110㎡2+1房

  

    富恒浅水湾处于东莞四环东宝路与莞龙路交界之处，位于东城新规划的东莞商务区内，离东城商业中心世博广场仅2公里距离。紧邻城际轻轨R2东宝路站。东城中心地段、教育配套完善、精致户型设计、超高性价比，是项目的价值所在。本周富恒浅水湾推出5套特价房，下周新销售中心进场，同时，正式启动VIP客户诚意登记活动，敬请期待。

    ★个案名称：长城世家

    本周主题：购房加油大行动，来访送油卡

    下周预告：购房加油大行动，来访送油卡

    地段：松山湖园区沁园路

    主力户型：113-296㎡

 

    长城世家位于松山湖核心腹地，坐拥8平方公里原生湖境，与东莞新八景之首“松湖烟雨”隔路相望。松湖中央，八景之首。项目还紧临莞深高速出口，多条高速及主干道贯穿接驳，交通便利。目前113-279㎡湖景大宅收官上市。本周启动购房加油大行动，来访送油卡活动，下周将会持续。

    ★个案名称：金莎

    本周主题：首付5万，即买即住

    下周预告：首付5万，即买即住

    地段：大朗富民中路338号

    主力户型：72-110㎡

 

    金莎由2栋14层住宅板楼及1层商业组成，首层为商业裙楼，格调时尚，2-14层住宅“工”字型生态设计，还设有泛会所、地下停车场等，集居住、商业、娱乐于一体的国际理想居所。项目位于大朗中心，靠近轻轨旁，周边配套完善。目前在推72-110㎡，适合刚需和投资置业。现在首付只需5万，即买即住，下周还将会持续。

    ★个案名称：东江豪门

    本周主题：风水讲座

    下周预告：36栋楼栋诚意登记2万抵5万，万元家电抽奖

    地段：企石杨屋村

    主力户型：96㎡2+1、80㎡两房、131㎡3+1房

 

    佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东江东江美景 尽藏眼底。又处于风水宝地，生态大宅，享受皇家园林，四季至美大境。产品设计颇有特色，N+1户型设计，功能灵动。本周东江豪门举行风水讲座活动，下周36栋楼栋诚意登记2万抵5万，万元家电抽奖等你来抽，敬请期待。

    ★个案名称：东方银座中心城

    本周主题：24小时特价行动

    下周预告：无

    地段：大朗镇美景东路和莞樟路交界处

    主力户型：85和160㎡

 

    东方银座中心城上位于大朗银朗路，自拥3000余㎡国际高端品牌商业特区。项目开发将精品住宅、高端商业及商务公寓多重业态聚于一身，以高端酒店式社区的专属定位，芭提雅的园林风格，再加之1：1的车位配比和户户电梯直入车库设置，产品附加值利好。本周东方银座启动24小时特价行动。

    ★个案名称：中熙弥珍道商铺

    本周主题：三级市场转介

    下周预告：认筹

    地段：南城西平社区东骏路16号

    主力户型：40-80㎡地铁铺王

 

    西平片区是目前东莞人口居住密度最大的片区之一，整个西平区域以二类居住用地为主，人居氛围较为浓厚。居住人群高端，以白领、公务员为主，消费力强劲，居住人口达到30万以上。中熙弥珍道推出40-80㎡地铁铺王，毗邻地铁口，升值空间大，超值投资。本周进行三级市场转介，下周地铁铺王启动认筹。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：“圆梦计划”

    下周预告：“幸福ID”诚意登记

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：40-80㎡地铁铺王

 

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线江景。崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。周末举办“圆梦计划”为您免费实现愿望。下周“幸福ID户型”将会发布，敬请期待。