中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    前言

    2011年四季度，东莞楼市出现第一波降价潮。这次降价潮产生的背景原因，是由于四季度以来受全国市场入冬的影响，东莞楼市陷入深度观望，楼市下行，市场成交大幅下滑。随着年末的到来，一些需要冲年度销售任务的开发商对旗下项目作出降价，其中又以富通•天邑湾、金地•外滩8号、中信森林湖•兰溪谷、深业•欧景城等项目最为典型。

    2012年2月份以来，东莞楼市迎来第二波降价潮。在第一轮降价项目的基础上，本轮降价阵营大幅扩容。与第一波降价潮相比，本轮降价潮降价项目更多，分布区域更广，降价幅度更大。据不完全统计，至2012年3月25日，全市有明显降价的楼盘达到27个，遍布于南城、凤岗、常平、樟木头、道滘等14个镇区，另外还有部分小幅降价的楼盘。26个降价楼盘当中，降幅最高的达到了3200元/㎡，最低的亦达到500元/㎡。这些项目当中，又以卓越•蔚蓝城邦四期、中信森林湖•兰溪谷、益田•大运城邦二期、中惠•香樟绿洲二期、沿海•江湾国际等项目最为典型，除此之外，还有中信•凯旋公馆这样新上市房价即大幅跳水的高价地项目。

    第二轮降价潮的产生，有着深刻的市场背景。自去年四季度以来，东莞楼市成交大幅跳水。春节过后，东莞楼市出现回暖势头，成交量明显回升。但本次楼市成交的回升，是建立在许多项目降价基础上的回暖。全市181个在售项目当中，2月份以来，成交全面回暖的楼盘共有41个，占比23%；成交部分回暖的楼盘共有58个，占比32%；成交毫无回暖的楼盘共有82个，占比45%。去年四季度楼市下行以来，东莞四成五的楼盘成交没有丝毫的起色。

    去年11月份至今，银行存款准备金率先后两次下调，但2012年前两个月新增贷款远远低于市场预期，开发商资金链紧的窘况并没有得到明显改善。另一方面，房企资产负债率达到近10年来最高水平，而2012年却又迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。截至2月29日，东莞住宅可售存量高达460万㎡，再加上潜在供应项目，今年可售面积将突破1000万㎡。库存的持续高位运行，给开发商带来了沉重的压力。此外，中央政府一再强调楼市调控不会放松，此前，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，政策面仍然偏紧，而房产税试点城市扩围呼之欲出。随着总理温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，原有的观望氛围尚未全面打破，新一轮观望再次产生。另外，随着年前累积的需求逐渐释放，新的需求有待累积，局部镇区楼市成交已出现回落，3月12日至3月18日期间，东莞楼市成交终止六连升，年后首次出现回落。3月19日至3月25日，楼市成交环比再次回落。

    随着新一轮观望的产生，东莞楼市再次走到了十字路口。这一次，开发商选择主动求变。3月份以来，更多的开发商推出特价房、一口价单位搞促销，来带动项目的销售。至此，东莞楼市一波范围更广、程度更深的降价潮逐渐拉开帷幕……
 
    一、市场背景

    1、全国楼市

    楼市依然处于冬季，“小阳春”并未如期到来。

    从2月份开始楼市回暖的消息不断发酵，“小阳春”到来的观点甚嚣尘上，然而，尽管对比1月份的成交不少城市均出现了不同程度的上涨，但是与去年相比依然有着不小的差距。据中原集团研究中心监测数据显示，1-2月，全国商品房销售面积和销售金额同比增速均出现大幅下滑，逼近甚至跌破2007年以来的最低值。