中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    从2011至今,东莞楼市走势大体可分为三个阶段，10月份之前为楼市正常成交阶段，11月至今年1月份为楼市下行阶段，今年2月份至3月份为楼市回暖阶段。从个盘成交情况来看，目前全市在售项目共有181个。在这181个楼盘当中，2月份以来，成交情况达到正常成交阶段的楼盘共有41个，占比23%；成交情况好于下行阶段但逊于正常成交阶段的楼盘共有58个，占比32%；成交情况与下行阶段相比并无明显变化的楼盘共有82个，占比45%。也就是说，春节过后，楼市的回暖在99个楼盘中得到了体现，而另外82个，占比45%的楼盘无甚变化。换句话说，东莞楼市的“回暖”与四成半的楼盘其实“没关系”。

    从中也可以看出，春节过后东莞楼市个盘分化非常明显，楼市表现难言全面回暖，许多项目成交无甚起色。正是由于走货不理想，每月成交量为个位数，才促使一些楼盘降价来加快出货。另外值得指出的是，不少走货理想的项目也正是由于降价才带动项目成交的，如常平镇的卓越•蔚蓝城邦。

    2、新增贷款低于市场预期，地产信托迎来兑付高峰，开发商资金压力紧张。

    央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，依然低于市场预期。此前市场普遍预计2月份新增人民币贷款将在7500亿元左右。从目前的形势来看，不少城市房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。

    从地产信托来看，有数据显示，2012年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元。一方面，融资渠道越来越小，另一方面又面临房地产信托产品到期兑付高峰期，对于开发商来说，资金压力无疑是非常紧张的。资金链的全面趋紧也成为了开发商的降价动力。

    3、楼市成交遇冷，开发商资金回笼并不理想。

    去年四季度以来，东莞市场下行，楼市成交全面遇冷。从2011年11月至2012年2月，4个月期间全市商品房成交金额仅有97.46亿元，与上一年同期的173.29亿元相比较，下降44%。与两年前同期的131.81亿元相比亦下降26%，仅比2008年11月至2009年2月的91.84亿元稍好。从中也可以看出，自从去年四季度以来，东莞开发商资金回笼情况并不理想。迫于资金压力，一些项目不得不选择降价来加快回笼资金。