中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    4、两会过后，楼市观望氛围重新抬头。

    3月份尤其是在两会过后，东莞不少项目的来访量再次出现下降，楼市观望氛围重新抬头。新一轮观望的产生，主要有如下原因：首先，两会期间，温家宝总理在记者招待会上表示，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。另外，住房和城乡建设部部长姜伟新也强调，中央政府有信心在今年让七、八个一线城市的房价降下去。中央政府重申房地产调控不放松，使得东莞楼市出现新一轮的观望氛围。其次，首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，并降至八五折。据了解，中国工商银行和农业银行的首套房贷款最低可以执行八五折，政策引导或促使首套房贷利率有进一步下行空间。出于对首套房贷利率的优惠预期，东莞很多首套房购房者也在进一步的观望等待。最后，3月份以来东莞楼市频频出现降价楼盘，如卓越•蔚蓝城邦、天利中央花园、中信凯旋公馆和中信森林湖兰溪谷等项目，也引发了购房者的看跌心理，造成观望潮出现。

    3月20日，中国人民银行发布的《2012 年第一季度储户问卷调查报告》指出，第一季度我国居民购房意愿降至1999年以来最低。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入５万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。新一轮观望潮的产生，或将进一步推动开发商降价。

    5、楼市库存持续高位运行，后市消化压力重重。

    截至2012年2月29日，东莞住宅库存面积高达460万㎡。自2010年金九银十以来，由于需求旺盛，东莞住宅库存面积曾长期徘徊在3980-400万㎡。然而2011年11月之后，东莞楼市下行，全市库存面积迅速攀升至450万㎡以上，并且连续4个月在450万㎡以上的高位运行。再加上2012年新增供应，理论上今年东莞住宅可售面积将高达1000万㎡，后市消化压力极为沉重，项目间的竞争也相当惨烈。高库存也促使部分销售任务繁重的开发商通过降价来加快走货。