中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    前言

    2011年四季度，东莞楼市出现第一波降价潮。这次降价潮产生的背景原因，是由于四季度以来受全国市场入冬的影响，东莞楼市陷入深度观望，楼市下行，市场成交大幅下滑。随着年末的到来，一些需要冲年度销售任务的开发商对旗下项目作出降价，其中又以富通•天邑湾、金地•外滩8号、中信森林湖•兰溪谷、深业•欧景城等项目最为典型。

    2012年2月份以来，东莞楼市迎来第二波降价潮。在第一轮降价项目的基础上，本轮降价阵营大幅扩容。与第一波降价潮相比，本轮降价潮降价项目更多，分布区域更广，降价幅度更大。据不完全统计，至2012年3月25日，全市有明显降价的楼盘达到27个，遍布于南城、凤岗、常平、樟木头、道滘等14个镇区，另外还有部分小幅降价的楼盘。26个降价楼盘当中，降幅最高的达到了3200元/㎡，最低的亦达到500元/㎡。这些项目当中，又以卓越•蔚蓝城邦四期、中信森林湖•兰溪谷、益田•大运城邦二期、中惠•香樟绿洲二期、沿海•江湾国际等项目最为典型，除此之外，还有中信•凯旋公馆这样新上市房价即大幅跳水的高价地项目。

    第二轮降价潮的产生，有着深刻的市场背景。自去年四季度以来，东莞楼市成交大幅跳水。春节过后，东莞楼市出现回暖势头，成交量明显回升。但本次楼市成交的回升，是建立在许多项目降价基础上的回暖。全市181个在售项目当中，2月份以来，成交全面回暖的楼盘共有41个，占比23%；成交部分回暖的楼盘共有58个，占比32%；成交毫无回暖的楼盘共有82个，占比45%。去年四季度楼市下行以来，东莞四成五的楼盘成交没有丝毫的起色。

    去年11月份至今，银行存款准备金率先后两次下调，但2012年前两个月新增贷款远远低于市场预期，开发商资金链紧的窘况并没有得到明显改善。另一方面，房企资产负债率达到近10年来最高水平，而2012年却又迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。截至2月29日，东莞住宅可售存量高达460万㎡，再加上潜在供应项目，今年可售面积将突破1000万㎡。库存的持续高位运行，给开发商带来了沉重的压力。此外，中央政府一再强调楼市调控不会放松，此前，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，政策面仍然偏紧，而房产税试点城市扩围呼之欲出。随着总理温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，原有的观望氛围尚未全面打破，新一轮观望再次产生。另外，随着年前累积的需求逐渐释放，新的需求有待累积，局部镇区楼市成交已出现回落，3月12日至3月18日期间，东莞楼市成交终止六连升，年后首次出现回落。3月19日至3月25日，楼市成交环比再次回落。

    随着新一轮观望的产生，东莞楼市再次走到了十字路口。这一次，开发商选择主动求变。3月份以来，更多的开发商推出特价房、一口价单位搞促销，来带动项目的销售。至此，东莞楼市一波范围更广、程度更深的降价潮逐渐拉开帷幕……
 
    一、市场背景

    1、全国楼市

    楼市依然处于冬季，“小阳春”并未如期到来。

    从2月份开始楼市回暖的消息不断发酵，“小阳春”到来的观点甚嚣尘上，然而，尽管对比1月份的成交不少城市均出现了不同程度的上涨，但是与去年相比依然有着不小的差距。据中原集团研究中心监测数据显示，1-2月，全国商品房销售面积和销售金额同比增速均出现大幅下滑，逼近甚至跌破2007年以来的最低值。

    从销售面积来看，来看全国房地产市场1-2月份，同比跌幅创历史新高。目前市场成交量中，10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量，以价换量现象依然明显。而此前一些企业宣传的楼市出现回暖的说法可以说不攻自破，整体来说目前市场依然处于冬季，而且全年成交量跌幅可能超过10%。

    从销售金额来看，今年前两个月，全国商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，与去年全年12.1%的增幅相比，这预示着今年销售额极有可能出现负增长。

    从京沪广深四个一线城市的新房销售率来看，据中原集团研究中心监测数据显示，继1月下滑之后，2012年2月四大一线城市新建住宅“开盘30日销售率”再创新低，平均销售率仅为12.1%，尚不及包含春节假期的1月份，新盘销售日益艰难。

    标杆房企销售环比上涨，同比则大幅下滑，库存高位运行。

    中原集团研究中心监测到的数据显示，2月份十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%。总销售面积约为290万平方米，环比和同比分别增加19%和18%。但通过比对显示，虽然市场交易量出现小幅回升，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的六成，市场依然处于低位。

    万科、保利、龙湖、恒大等大房企销售额同比去年均出现大幅下滑，其中恒大的销售额同比下滑高达百亿元，绿城同比下滑幅度也达到了90亿元。只有富力地产保持了不错的增长与去年业绩大体相同。

    截至2月底，中原集团研究中心监测到的标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，较上月小幅回落2%。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加56%，库存压力仍较大。

    房企掀起第二波降价潮，保利地产发起全国降价行动。

    自2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房企，近期掀起了楼市的第二波降价潮。降价方式更加多样，降幅则更甚以往。

    恒大在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享92折，其中恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。2月18日起至3月31日之间，招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销，其中招商在厦漳的4个项目海德公园、卡达凯斯、假日365、花园城，部分房源折扣达到8.5折。自2月17日起，广州越秀地产旗下的五个楼盘全线8.8折起售出，限时18天。此外，大华集团旗下在售的几个楼盘成交价相比前期报价也都有大幅下降，差价高达5000~8000元/平方米。杭州丁桥玺之湾、方正荷塘月色两个楼盘房价跌破万元，直逼2008年板块均价。江苏泰州的华润置地向外界发布了80套特价房限时抢购的消息，价格为每平方米4980元~5880元等。

    2012年伊始，保利地产就开始了大手笔的降价行动：在全国40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源。与2011年年底中海、龙湖等选择区域性降价不同的是，保利的规模更大，降势更猛。率先掀起“降价跑量”的保利地产位于上海顾村的保利叶语新推出的房源与前期房源价格相比直接降价幅度约10%，而间接降价幅度已超过20%。位于成都南延线旁的保利心语花园在2011年 6月25日开盘，起价超过9000元/平方米，新开盘后起价仅为7000元/平方米。此外，保利梧桐语等4个楼盘还入驻团立方，以累进式优惠降价促销。

    2、东莞楼市

    楼市整体表现逐渐回升，缘由个盘带动总体成交。

    新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从1.30-2.05期间的229套到3.12-3.18期间的980套，几乎达到了往常旺季期间的水准。但与平常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%。而2011年春节过后7周共成交5401套，成交前十的项目仅1219套，占比23%。两年相比较，2012年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，新一轮观望的产生，再考虑到去年四季度累积的需求逐渐释放，新一轮需求尚需时间积累，楼市成交将不免出现“跳水”。

    根本原因，还在于楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2-3套之间。

    促销活动此起彼伏，降价阵营逐渐扩容。

    春节过后，东莞楼市有多个项目推出优惠促销活动，如常平的卓越蔚蓝城邦推出优惠特价房，均价仅4500元/㎡，首付5万，日均20元；南城精英世家推出“新莞人暖春置业行动”，购房可享5重优惠，单套最高优惠20万元，另送省一级名校学位；沙田东港城推出购房每平米直降1000元，再送3万家电的活动；万江富通天邑湾以成本价开盘；虎门1号举行特价优惠活动，最低23.8万元起等。

    从降价的楼盘分布情况来看，从2月份至3月份，有逐渐扩容的迹象。典型项目如2月份常平的卓越蔚蓝城邦推出优惠特价房，均价仅4500元/㎡，降幅达25%。3月份，天利中央花园推出一口价128-150平单位，均价约7500元/㎡，与前期的8600元/㎡相比，降幅达到13%。西平高价地中信凯旋公馆放弃非毛坯，以均价8000元/平米的毛坯价发售，最低甚至出现7字头。中信森林湖兰溪谷8栋楼栋主推128-145平单位，中央楼栋单位销售均价在8500元/平左右。

    在一些项目明降的同时，另外也有部分项目通过团购的方式销售，由于是团购，因而有一定的折扣，属暗降行为。如松山湖的万科•金域松湖举行来自松山湖园区的企业员工及中国人寿的员工团购专场活动，寮步镇的香槟雅苑开展政府公务员团购活动，实际折扣在93折左右。

    二、降价现状分析

    1、综述：

    2011年四季度以来，东莞楼市降价楼盘阵营逐渐扩容。据不完全统计，至2012年3月25日，全市有明显降价的楼盘达到27个，遍布于14个镇区。另外还有部分小幅降价的楼盘，因其降价幅度不明显，因而没一一列举。

    2、各区域降价楼盘分布情况

    南城：

    1、天利中央花园

    2011年10月份，天利中央花园成交均价为8681元/㎡，当月成交44套，随后楼市下行，从11月至今年1月份，月成交套数均为个位数。随后该项目成交均价下降，成交量也逐渐回升。3月份成交均价降至7784元/㎡，当月成交116套。

    2、御花苑•天珑湾

    2011年11月份，御花苑•天珑湾成交均价为10539元/㎡，当月成交27套，随后楼市下行，12月份均价为10211元/㎡，仅成交10套。随后该项目成交均价降至8字头，成交量也逐渐回升。

    3、中信森林湖•兰溪谷

    从中信森林湖•兰溪谷各楼栋成交量价分布情况来看，13栋以均价8329元/㎡成交196套， 14栋则以均价9111元/㎡成交247套，成交套数远远超越其余成交均价在10000元/㎡以上的楼栋。

    4、景湖荣郡

    2011年10月份，景湖荣郡成交均价为9154元/㎡，当月成交194套，随后楼市下行，成交明显回落。11月份过后成交均价逐渐回落，跌破9000元/㎡，至今年2月份降至8596元/㎡，成交也渐有起色，当月成交29套。随着成交的逐渐回暖，3月份均价略有回升，为8868元/㎡。但与去年9月份的9171元/㎡相比，仍然下降近300元/㎡。

    5、中熙•弥珍道

    2011年10月份，中熙•弥珍道成交均价为9273元/㎡，当月成交39套，随后楼市下行，11月份仅成交17套。随后该项目成交均价降至3月份的8468元/㎡，成交量也逐渐回升，3月份成交27套。

    6、百悦尚城一期

    2011年3月份，百悦尚城一期成交均价为7320元/㎡，当月仅成交2套。2012年2月，开发商对百悦尚城一期尾货作清货处理，成交均价降至6675元/㎡，当月成交45套，清理尾货效果显著。

    万江：

    7、富通•天邑湾

    2011年7月份，中熙•弥珍道成交均价为7559元/㎡，当月成交21套，随后楼市进入淡季，8月份仅成交14套。9月份该项目成交均价降至6841元/㎡，当月成交套数137套。随后楼市下行，当成交均价在7000元/㎡以上时，成交陷入低谷。今年3月份成交均价再次降至6508元/㎡，当月成交72套。

    8、深业•欧景城

    2011年9月份，深业•欧景城成交均价为7336元/㎡，当月成交13套，随后楼市下行，10月份均价降至6406元/㎡，当月成交45套。随后该项目均价有所上升，成交却并不理想，逐渐下降。今年2月份成交均价再次降至6544元/㎡，当月成交49套。随后的3月份进一步下降至6434元/㎡，成交84套。

    常平：

    9、卓越•蔚蓝城邦四期

    2011年11月份，卓越•蔚蓝城邦四期成交均价为6313元/㎡，当月成交35套，随后楼市下行，2012年1月份仅成交8套。今年2月份成交均价降至5784元/㎡，当月成交52套。随后的3月份进一步下降至4836元/㎡，成交套数大幅攀升至195套。

    10、天御

    2011年10月份，天御成交均价为8816元/㎡，当月成交12套。随后楼市下行，成交逐渐陷入低谷。今年1月份成交均价降至7556元/㎡，成交套数大幅上扬至61套。

    11、丽景国际

    2011年9月份，丽景国际成交均价为5425元/㎡，当月成交8套，随后楼市下行，11月和12月份分别仅成交1套。今年1月份成交均价逐渐下降，成交量也慢慢回升。3月份均价进一步下降至4911元/㎡，当月成交14套。

    凤岗：

    12、汇商花苑漫城

    2011年11月份，汇商花苑漫城成交均价为6838元/㎡，当月成交8套，随后楼市下行，12月至今年2月份，每月成交套数均为个位数。今年3月份成交均价降至5339元/㎡，当月成交50套。

    13、益田•大运城邦二期

    2011年7月份，益田•大运城邦二期成交均价高达11581元/㎡，当月成交7套。在接下来的金九银十期间随着楼价下调也取得很好的成交记录。11月份楼市下行，成交逐渐陷入低谷。今年1月份以来楼价逐渐下降，成交量也慢慢回升。3月份成交均价降至8369元/㎡，成交47套。

    14、金桂华府二期

    2011年9月份，金桂华府二期成交均价7280元/㎡，当月成交14套。11月份楼市下行，成交逐渐陷入低谷。11月份以后楼价逐渐下降，3月份成交均价降至6098元/㎡，成交略有起色。

    黄江：

    15、花样年•江山

    2011年9月份，花样年•江山成交均价7695元/㎡，当月成交17套。随着11月份楼市的下行，成交逐渐放缓。12月份以来均价逐渐下降，3月份成交均价降至6416元/㎡，成交套数大幅上升至90套。

    16、中惠•珺庭

    2011年11月份，中惠•珺庭成交均价6845元/㎡，当月成交17套。随着楼市的下行，12月份均价降至6287元/㎡，当月成交56套。1月份以来房价继续下降，3月份成交均价降至6090元/㎡，成交套数上升至48套。

    寮步：

    17、城东世家

     2011年11月份城东世家成交均价6694元/㎡，当月仅成交6套。随着楼市的下行，12月份均价降至6262元/㎡，成交逐渐有所起色，当月成交12套。今年以来价格进一步调整，3月份降至6186元/㎡，2、3月份总共成交37套。

    18、鼎峰•尚境

    2011年7月份鼎峰•尚境成交均价10606元/㎡，当月仅成交29套。金九银十期间随着价格下降至9500元/㎡左右，成交依然取得不错的记录。11月份随着楼市的下行，当月仅成交7套。12月份均价降至7620元/㎡，成交套数攀升至31套。而后随着房价上调，成交再次放缓。3月份均价为9325元/㎡，共成交9套。但与去年7月份的10606元/㎡相比，价格仍然下降12%。

    清溪：

    19、汇景•御泉香山

    2011年8月份汇景•御泉香山成交均价5930元/㎡，当月仅成交49套。10月份随着楼市的下行，成交逐渐回落。而后该项目价格逐渐下调，3月份降至5343元/㎡，成交套数回升至17套。

    20、金碧华庭

    2011年5月份金碧华庭成交均价7371元/㎡，当月成交7套。而后至9月份，月成交稳定在10套左右，11月份成交逐渐陷入低谷。而后该项目价格下调，3月份降至6347元/㎡，成交套数回升至13套。

    东城：

    21、联华•半山湖

    2011年9月份联华•半山湖成交均价6514元/㎡，当月成交21套，10月份亦成交23套。11月份随着楼市下行，成交逐渐陷入低谷。而后该项目价格逐渐下调，成交也慢慢回升。3月份降至5975元/㎡，成交套数回升至15套。

    企石：

    22、东江豪门

    2011年9月份东江豪门成交均价5032元/㎡，当月成交17套，10月至11月份分别成交19套和17套。12月份房价下调至4239元/㎡，当月成交33套。而后该项目价格逐渐稳定在4500元/㎡以下，3月份为4442元/㎡，成交套数上升至33套。

    石碣：

    23、达鑫•江滨新城

    2011年9月份达鑫•江滨新城成交均价7947元/㎡，当月成交50套，10月至11月份成交逐渐下滑。而后该项目价格逐渐下调，今年3月份降至6831元/㎡，成交13套。

    石龙：

    24、滨江晋业豪园

    2011年10月份滨江晋业豪园成交均价7234元/㎡，当月成交17套。12月份后该项目成交逐渐下滑，而后价格也逐渐回调，今年3月份降至6647元/㎡，成交11套。

    樟木头：

    25、富盈•山水华府二期

    2011年9月份富盈•山水华府二期成交均价5782元/㎡，当月成交53套。10月份后成交逐渐下滑。12月份该项目成交均价下调至4642元/㎡，当月成交41套。今年以来房价逐渐稳定在4700元/㎡左右，2月份均价为4681元/㎡，成交32套，3月份回升至4973元/㎡，成交25套。

    26、中惠•香樟绿洲二期

    2011年9月份中惠•香樟绿洲二期成交均价7328元/㎡，当月成交55套。而后成交逐渐下滑。12月份该项目成交均价下调至66212元/㎡，当月成交14套。今年以来房价进一步下调，2月份均价为6676元/㎡，成交14套。。3月份进一步下降至5732元/㎡，成交47套。

    道滘：

    27、沿海•江湾国际

    2012年2月份沿海•江湾国际成交均价6383元/㎡，当月成交32套。3月份成交均价降至5479元/㎡，成交套数飙升至133套。

    三、降价原因分析

    1、楼市尚未全面回暖，四成半楼盘成交毫无起色。

    新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从1.30-2.05期间的229套到3.12-3.18期间的980套，几乎达到了往常旺季期间的水准。3月中旬期间的两周，全市住宅日均成交套数更是在140套以上。一时间，有关东莞楼市回暖的说法不绝于耳，“金三银四”即将到来。

    客观而言，春节过后，东莞楼市确实有回暖的势头，主要为季节性需求的集中释放，表现在不少楼盘来访量明显回升，楼盘成交也逐渐增加。从全市来看，楼市成交量也是节节攀升，目前住宅日均成交套数普遍在100套以上。因此，东莞楼市确实是在回暖。

    只是，与往常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外，一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。

    从2011至今,东莞楼市走势大体可分为三个阶段，10月份之前为楼市正常成交阶段，11月至今年1月份为楼市下行阶段，今年2月份至3月份为楼市回暖阶段。从个盘成交情况来看，目前全市在售项目共有181个。在这181个楼盘当中，2月份以来，成交情况达到正常成交阶段的楼盘共有41个，占比23%；成交情况好于下行阶段但逊于正常成交阶段的楼盘共有58个，占比32%；成交情况与下行阶段相比并无明显变化的楼盘共有82个，占比45%。也就是说，春节过后，楼市的回暖在99个楼盘中得到了体现，而另外82个，占比45%的楼盘无甚变化。换句话说，东莞楼市的“回暖”与四成半的楼盘其实“没关系”。

    从中也可以看出，春节过后东莞楼市个盘分化非常明显，楼市表现难言全面回暖，许多项目成交无甚起色。正是由于走货不理想，每月成交量为个位数，才促使一些楼盘降价来加快出货。另外值得指出的是，不少走货理想的项目也正是由于降价才带动项目成交的，如常平镇的卓越•蔚蓝城邦。

    2、新增贷款低于市场预期，地产信托迎来兑付高峰，开发商资金压力紧张。

    央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，依然低于市场预期。此前市场普遍预计2月份新增人民币贷款将在7500亿元左右。从目前的形势来看，不少城市房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。

    从地产信托来看，有数据显示，2012年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元。一方面，融资渠道越来越小，另一方面又面临房地产信托产品到期兑付高峰期，对于开发商来说，资金压力无疑是非常紧张的。资金链的全面趋紧也成为了开发商的降价动力。

    3、楼市成交遇冷，开发商资金回笼并不理想。

    去年四季度以来，东莞市场下行，楼市成交全面遇冷。从2011年11月至2012年2月，4个月期间全市商品房成交金额仅有97.46亿元，与上一年同期的173.29亿元相比较，下降44%。与两年前同期的131.81亿元相比亦下降26%，仅比2008年11月至2009年2月的91.84亿元稍好。从中也可以看出，自从去年四季度以来，东莞开发商资金回笼情况并不理想。迫于资金压力，一些项目不得不选择降价来加快回笼资金。

    4、两会过后，楼市观望氛围重新抬头。

    3月份尤其是在两会过后，东莞不少项目的来访量再次出现下降，楼市观望氛围重新抬头。新一轮观望的产生，主要有如下原因：首先，两会期间，温家宝总理在记者招待会上表示，房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。另外，住房和城乡建设部部长姜伟新也强调，中央政府有信心在今年让七、八个一线城市的房价降下去。中央政府重申房地产调控不放松，使得东莞楼市出现新一轮的观望氛围。其次，首套房贷利率优惠在几大国有银行的推动下迅速蔓延，并降至八五折。据了解，中国工商银行和农业银行的首套房贷款最低可以执行八五折，政策引导或促使首套房贷利率有进一步下行空间。出于对首套房贷利率的优惠预期，东莞很多首套房购房者也在进一步的观望等待。最后，3月份以来东莞楼市频频出现降价楼盘，如卓越•蔚蓝城邦、天利中央花园、中信凯旋公馆和中信森林湖兰溪谷等项目，也引发了购房者的看跌心理，造成观望潮出现。

    3月20日，中国人民银行发布的《2012 年第一季度储户问卷调查报告》指出，第一季度我国居民购房意愿降至1999年以来最低。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入５万元以上）投资房地产意愿最低，仅为13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的最低水平，仅为9.4%。新一轮观望潮的产生，或将进一步推动开发商降价。

    5、楼市库存持续高位运行，后市消化压力重重。

    截至2012年2月29日，东莞住宅库存面积高达460万㎡。自2010年金九银十以来，由于需求旺盛，东莞住宅库存面积曾长期徘徊在3980-400万㎡。然而2011年11月之后，东莞楼市下行，全市库存面积迅速攀升至450万㎡以上，并且连续4个月在450万㎡以上的高位运行。再加上2012年新增供应，理论上今年东莞住宅可售面积将高达1000万㎡，后市消化压力极为沉重，项目间的竞争也相当惨烈。高库存也促使部分销售任务繁重的开发商通过降价来加快走货。

    6、后市走势不明，销售任务重的开发商趁着市场回暖降价走货。

    从经济面来看，投资、出口全面下滑，全国经济仍然处于下行阶段。从政策面来看，中央政府一再强调房价远远没有回到合理价位，房地产调控不放松。从资金面来看，去年11月以来，尽管央行连续两次下调存款准备金率，但资金链偏紧的状况依然没有得到根本性的改观。另外，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，开发商尤其中小房企资金压力尤为严重。从全国市场来看，1-2月，全国商品房销售面积和销售金额同比增速均出现大幅下滑，逼近甚至跌破2007年以来的最低值。继2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房企，近期掀起了楼市的第二波降价潮。从东莞市场来看，春节过后出现回暖的势头。由于后市走势存在诸多变数，在楼市寒冬中现金为王是众多开发商的共识。一些开发商尤其是销售任务较重的开发商也是趁着东莞楼市回暖的时机，将项目价格适度下调来加快走货，尽早回笼资金来过冬。

    7、局部片区房价虚高致使销售速度偏慢，淡市中只能降价来出货。

    2010年“4.17”新政出台，东莞楼市迅速转冷。当年9月以来，随着东莞楼市的全面回暖，东莞部分区域一些项目趁机涨价，于是这些区域也就存在着房价虚高的现象。以南城西平片区为例，2010年该片区洋房均价仅为7863元/㎡，2011年已经达到了9364元/㎡，一年时间上涨幅度高达20%。去年四季度以来，随着东莞楼市下行，该片区不少项目销售明显放缓，每月出货量仅为个位数。淡市中西平一些楼盘选择主动求变，推出部分特价单位，将项目价格适度下调，也取得了不错的销售成绩。随后该片区一些项目纷纷跟进，促成了当地房价的下调。3月份，西平洋房均价已经回调至8517元/㎡，房价逐渐回归理性。

    8、季节性需求逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积。

    2012年春节过后，东莞楼市出现回暖势头，一些项目成交明显回升。其中原因，就在于这部分需求是在去年年前累积的，春节过后季节性释放。去年四季度以来，随着楼市下行，市场陷入深度观望，这部分需求一直在累积。春节过后，随着不少银行首套房贷利率下调，近几个月来住建局和央行先后表态支持首次置业者的贷款需求，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅标准价格等等各种利好因素的陆续出现，楼市需求得到释放。随着这部分需求的逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积，以及市场迎来新一轮观望，现阶段楼市需求出现下滑。需求的下滑，或促使部分开发商降价来走货。

    9、央企接连降价跑量，显示楼市后市走势不容乐观。

    近期业内传出消息，近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。

    事实上，自2012年伊始，保利地产就在全国40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源的“囍春行动”。在地产央企中素以“高端”见长的中海发展也吹响以价换量的号角。动辄直降2000元/平方米、直降4000元/平方米的楼盘降价信息吸引着各地众多购房者的眼球。招商地产更是传出“全国性降价是政治任务”的说法，近期，招商地产借“招商局成立140周年庆”为主题推出优惠活动。

    从东莞本地情况来看，亦有中信、深业这样国企背景的开发商接连降价跑量，甚至出现楼面地价高达6077元/㎡的西平高价地项目中信•凯旋公馆，以均价8000元/㎡的毛坯价发售。截至3月25日，该项目成交135套，回笼资金近1.1亿元。而深业旗下的项目欧景城，自去年以来就已经降价促销，3月份以以6434元/㎡的均价成交84套。

    由于保利、招商、中海诸如此类的开发商为国资委管理的大型央企，对于政策的敏感度要高于民营房企，所以其在市场上的相关举动更具有风向标意义。近年来，中央政府一大工作重心就是“调结构”。由于房地产的赚钱效应，促使了社会资金大量流向房地产行业，地方政府对土地财政更是百般依赖，楼市调控阻力极大。而迈不过这道门槛，产业结构调整亦无从谈起。从近几年中央政府的调控举措来看，也可以看出中央政府已是下定决心要打破这种局面，下大力气调控房地产来促进经济产业结构的调整。因而可以预见的是，未来数年，楼市的继续深入调整仍将持续。

    继“安信毒地板”之后，地产巨头万科又陷入“纸板门”的漩涡。其实，房企出现“质量门”的事件早已司空见惯。在楼市红火的阶段，“质量门”事件往往会视而不见，而在楼市下行阶段，纵然是零星的“质量门”，亦会被社会公众无限放大。这或将从另外一个角度昭示了以往楼市红火的阶段已是昨日黄花。

    四、后市展望

    经济面：“三驾马车”全面减速，广东经济运行呈现严峻下行态势。

    在外围需求大幅减弱等因素的综合作用下，今年以来广东经济增长“三驾马车”全面减速，宏观经济运行面临2008年以来最为严峻的下行态势。广东省统计局最新发布的数据显示，今年以来，广东进出口大幅放缓，增速接近“零增长”。1－2月，全省累计完成进出口1268．4亿美元，同比增长1．1％，增幅为2010年以来最低；其中出口734．6亿美元，仅增长0．7％。

    在投资方面，全省固定资产投资增幅呈现回落态势。1－2月，全省固定资产投资额为1478．59亿元，增长14．2％，增幅同比回落0．5个百分点。其中工业投资457．85亿元，增长11．7％，增幅回落5．4个百分点。在内需消费品市场方面，增速也明显回落。1－2月，广东累计实现社会消费品零售总额3668．18亿元，同比增长10．4％，增幅回落5．7个百分点。

    由于“三驾马车”全面减速，1－2月广东经济运行明显回落，主要经济指标增幅呈现明显的下行态势。作为全球重要的制造业基地，同期广东的工业生产大幅回落。1－2月，广东累计实现规模以上工业增加值2966．80亿元，增长5．0％，增幅为2009年7月以来最低，同比回落10．2个百分点。

    从东莞经济情况来看，同样是不容乐观。据黄埔海关统计，1-2月，东莞市外贸进出口总额187亿美元，比去年同期增长4.1%。其中，出口108.5亿美元，仅增长6.6%；进口78.5亿美元，增长0.7%。2月东莞市外贸进出口额小幅回升，达95.8亿美元，同比增长39.3%，环比增长5.2%。但东莞出口2月份出现反弹，也是脉冲式的反弹。也就是说，很难说东莞外贸进出口今后会出现持久的回升。作为东莞出口主力军的加工贸易，1-2月进出口仅增长2.1%，可以看出受国际形势影响，东莞加工贸易增长乏力。长时间内东莞加工贸易或会持续受影响，欧美客商补库存可能还要坚持3-4个月，甚至半年。

    政策面：房价远未回到合理价位，调控不放松，量价继续调整。

    3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中谈及楼市调控政策，“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”从目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，地方“小动作”露头就打。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。

    3月6日，十一届全国人大五次会议新闻中心在梅地亚多功能厅举行记者会。财政部部长谢旭人在回答中外记者提问时表示，财政税务部门正在研究推进房产税改革的方案，拟适当扩大试点范围。而住建部部长姜伟新3月9日在接受上海证券报采访时表示，目前执行的限购政策看不到取消的期限。另外，另外值得注意的是，据姜伟新介绍，今年年内个人住房信息系统肯定会推出，第一步是实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部联网。而该系统的落地将为加快房产税等房地产业发展的长效机制奠定基础。种种迹象表明，房产税在全国范围内的推广已是箭在弦上。

    3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新接受中国证券报记者采访时表示，“限购令”短期内不会有所微调和放松。对于今年的房地产宏观调控政策，他说：“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松。”此前的7日，姜伟新在列席十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说，按照现在的房价分析，特别是七、八个大城市的房价，如果继续上涨下去，未来的房地产泡沫将很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来，肯定不能像之前那样，一年百分之十几甚至百分之二十几的涨幅。姜伟新强调：“我们有信心在今年让几个一线城市的房价水平降下去。”

    在3月14日举行的十一届全国人大五次会议记者会上，国务院总理温家宝在回答住房价格回落到什么程度才算达到调控目标，以及面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废的问题时表示：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

    资金面：新增贷款低于市场预期，地产信托迎来兑付高峰，房企资产负债率明显上升。

    央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，依然低于市场预期。此前市场普遍预计2月份新增人民币贷款将在7500亿元左右。更加引起市场关注的是，其中的票据融资达到1106亿元，与上个月80亿元的新增额相比，增幅迅猛。新增的票据融资占新增贷款的比重达到15%左右。

    前两个月金融机构贷款增长出现放缓，其重要的一点原因就是随着经济增长放缓，市场对贷款的需求下降。一方面，从目前的形势来看，房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。另一方面，地方平台贷款的清理，使得平台贷款也出现了负增长的情况。因此，三月份的信贷不会有很大的突破。

    自2009年下半年，在货币政策、限购政策的双重压力下，开发商的现金流压力越来越大，房地产信托发行规模快速上升，信托成为了银行贷款之外，房地产行业最重要的融资渠道。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元的高峰。有数据显示，2012年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元,其中2012年到期规模为2011年的4倍，兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。

    从资产负债率来看，北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。

    在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。有数据显示，最近几个星期，重点房企掀起了融资小高潮，中海、雅居乐、新鸿基、九龙仓、碧桂园等港股企业通过股权和发债进行融资，而万科、首开等A股房企受政策影响主要通过信托和贷款进行融资。中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。

    消息面：北京半数新楼盘零成交，上海有新项目降价，房产税试点扩围呼之欲出。

    北京房地产交易管理网的统计数字显示，2012年以来，新入市项目25个，不包括刚拿证的4个项目，21个项目中，10个至今未显示签约，占比接近一半。同时，截止到3月22日，近3个月，新增项目的累计签约率仅为8%，与去年同期接近5成的签约率相比，同期消化速度降低了80%以上。加上去年的零成交项目，市场上共有17个项目零成交。

    两会过后，3月份上海又有6个项目加入了降价大军的行列。从优惠幅度上看，新增的优惠大多选择了较大幅度的让利，其中有两个项目明确推出了9折的优惠，一个位于川沙的项目部分房源的报价相比之前降低5000元/平方米左右，而另一个位于的罗店的项目甚至推出了“直降100万元”的优惠。

    近期传出消息，近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。当前，房地产调控已经进入“政策执行期”，从政府工作报告和近期高层表态可以看到，今后，中央将进一步优化政策、继续部署房地产市场调控，包括限购政策不放松不动摇，加紧研究和推进房产税试点。从目前来看，所谓的重磅调控无疑是房产税试点扩围。
3月22日，中国政府网公布了一则消息，国务院近日批转的国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，今年要加快财税体制改革，适时扩大房产税试点范围。从目前全国重点城市的楼市形势来看，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。

    供需面：房价下行促进北京、上海楼市成交，深圳多个豪宅大幅降价。

    国家统计局3月18日公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示，2月份新建商品住宅和二手住宅价格全线下跌的城市达到了23个，其中包括北京、上海、深圳等一线城市。接受《经济参考报》采访的专家认为，未来一段时间内楼市调控仍将维持高压态势，房价全面回落的趋势将逐步在全国范围内显现。

    截至24日，3月份北京楼市住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为13310套，环比2月全月上涨了20%，二手住宅网签量更是大幅上涨42%。一季度，北京纯商品住宅均价为18620元/平方米，比去年房价最高时下降17.6%。其中，三四环之间房价均价仅下降0.3%，三环内房价上涨5%，为全市价格相对稳定的区域。除此之外，其他区域房价均出现明显下降。而一季度五环以外成交量占全市比重超过八成，这也在结构上导致全市成交均价的下降。

    3月12日-3月18日期间，上海市新建商品住宅成交面积为16.06万平方米，环比（较前周）上涨7.52%；而前18个交易日商品住宅成交量已经达到了41.68万平方米，并超过了2月全月40.32万平方米的成交量。上海业内判断，按现在的市场情况，整个3月的成交则有望站上70万平方米，这将创下自去年7月以来的最高纪录。

    3月深圳豪宅市场再次掀起降价风波。继南山豪宅招商雍景湾每平方米最高下调近万元后，华侨城片区一主打“豪宅”概念的楼盘首地容御再次调价，近日曾推出2楼、3楼、4楼195平方米至198平方米户型单位，单价2.76万元起。而首地容御前期销售同类型单位均价达3.8万元，降价前后每平方米房价落差近万元。据了解，前期这个楼盘最高价格卖4.2万一平方米，现在楼层好和朝向好一些的单位价格则在3.3万～3.5万元／平方米，降幅最多达到1万元。

    基本面综述：

    从外围环境来看，目前我国经济仍处于下行通道，经济的下行，将影响到人们对未来收入增长的预期，从而降低消费意愿。商务部最新数据显示，FDI连续四月呈现负增长，人民币双向波动加剧，升值接近尾声。2月贸易逆差314.83亿美元，预计未来数月贸易逆差仍将持续，2月新增外汇占款环比下降八成，而3月外汇占款可能再次陷入负增长。种种迹象显示，目前我国资金呈净流出态势，这也将有力地抑制投资需求。投资需求的受抑，使得房价在相当程度失去上涨的动力。

    未来数月存款准备金率有望继续下调，但存款准备金率的下调，并不意味着货币政策的放松。中国银行行长周小川表示，近年来，存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策是松还是紧。存款准备金率下调释放出的资金广泛地分布在国民经济的各个方向，没有一个典型的方向，比如为了增强股市的信心或者主要会流向房地产行业。

    央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，两个月新增贷款均低于市场预期。尽管去年11月以来存款准备金率先后两次下调，未来还有望继续下调，但存款准备金率的下调更多是对冲外汇占款的减少。且中央政府决定，2012年银行将加大对实体经济的贷款支持，尤其是加大对小微企业的贷款支持。因此尽管今年资金面比去年略有宽松，但开发商的资金链方面并无明显的改善。随着2012年迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，开发商的资金压力将非常紧张，面对销售回款未能得到明显改善的事实，这也在相当程度上增强开发商降价的意愿。

    随着中央政府表态支持首次购房自住需求，首套房贷利率有望回归基准利率的8.5折。另外，中央政府一再强调楼市调控不会放松，房价远远没有回归理性。此前，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，因此预料政策面仍然偏紧，而房产税试点城市扩围呼之欲出。

    一线城市楼市成交仍然处于寒冬，而降价范围也在逐步扩大，从一二线城市走向三四线城市。高库存的现状普遍存在于各个城市。成交惨淡、高库存再加上降价范围的扩大，也增强了其余开发商的降价意愿。

    东莞楼市展望：

    随着温家宝总理表态房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松，在原有观望氛围尚未全面打破的情况下，新一轮观望潮再次来袭，楼市回暖的势头受抑其结果就是，春节过后成交无回暖的楼盘雪上加霜，而有回暖的楼盘成交也在一定程度受挫，楼市再次转冷。

    淡市中，降价盘和偏远三线镇区的低价盘将撑起东莞楼市的成交。然而随着这些项目逐渐消化完毕，后市成交将明显放缓。

    淡市中，降价成为楼市走货的最大动力，而房价没调整的楼盘大多惨淡度日。

    随着五一的临近，新一轮推盘潮到来，新增货量增加，再加上此前的高库存，可售货量显著增长，后市走货压力重重，区域个盘竞争惨烈。

    淡市中开发商将主动出击，楼市暖场活动持续不断，同时不时推出各种优惠促销活动来吸引购房者。

    降价项目的销售速度明显加快，这对全市其余项目的走货起到示范作用。

    随着楼市观望氛围的加剧，楼市成交下滑，预计更多的开发商推出部分特价房、一口价单位搞促销，来带动项目的销售，从而形成事实上的降价。

    部分滞销项目陆续跟进，新一轮降价潮就此产生。据此推测，部分降价的项目，由于此前项目备案价格低于实际成交价格，因此进行重新备案。而一些原本带非毛坯修发售的楼盘，有可能取消非毛坯修房改为毛坯发售。

    以下楼盘，最有可能率先降价：

    第一，去年四季度至今，成交没有任何起色的楼盘。据测算，这类型的楼盘大约占有45%的比例；

    第二，一些资产负债重，资金链紧张，亟需偿还债务的开发商旗下的楼盘；

    第三，部分销售情况还不错，但销售任务重，现金流要求高的开发商旗下的楼盘；

    第四，片区在售项目多，供应量巨大，区域竞争激烈，但产品又无明显优势的楼盘；

    第五，所在片区房价虚高，与当地购买力脱节的楼盘。