中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    恒大在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享92折，其中恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。2月18日起至3月31日之间，招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销，其中招商在厦漳的4个项目海德公园、卡达凯斯、假日365、花园城，部分房源折扣达到8.5折。自2月17日起，广州越秀地产旗下的五个楼盘全线8.8折起售出，限时18天。此外，大华集团旗下在售的几个楼盘成交价相比前期报价也都有大幅下降，差价高达5000~8000元/平方米。杭州丁桥玺之湾、方正荷塘月色两个楼盘房价跌破万元，直逼2008年板块均价。江苏泰州的华润置地向外界发布了80套特价房限时抢购的消息，价格为每平方米4980元~5880元等。

    2012年伊始，保利地产就开始了大手笔的降价行动：在全国40多个主要城市联合促销，共涉及100余个在售项目和2万套房源。与2011年年底中海、龙湖等选择区域性降价不同的是，保利的规模更大，降势更猛。率先掀起“降价跑量”的保利地产位于上海顾村的保利叶语新推出的房源与前期房源价格相比直接降价幅度约10%，而间接降价幅度已超过20%。位于成都南延线旁的保利心语花园在2011年 6月25日开盘，起价超过9000元/平方米，新开盘后起价仅为7000元/平方米。此外，保利梧桐语等4个楼盘还入驻团立方，以累进式优惠降价促销。

    2、东莞楼市

    楼市整体表现逐渐回升，缘由个盘带动总体成交。

    新年开春以来，东莞楼市成交出现六连升，从1.30-2.05期间的229套到3.12-3.18期间的980套，几乎达到了往常旺季期间的水准。但与平常旺季不同的是，本轮楼市成交的回升更多是由于个盘带动，如降价盘、三线偏远镇区的低价盘，另外一些特殊项目的成交也贡献不小，如地标广场（回迁房）。从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%。而2011年春节过后7周共成交5401套，成交前十的项目仅1219套，占比23%。两年相比较，2012年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，新一轮观望的产生，再考虑到去年四季度累积的需求逐渐释放，新一轮需求尚需时间积累，楼市成交将不免出现“跳水”。

    根本原因，还在于楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2-3套之间。

    促销活动此起彼伏，降价阵营逐渐扩容。

    春节过后，东莞楼市有多个项目推出优惠促销活动，如常平的卓越蔚蓝城邦推出优惠特价房，均价仅4500元/㎡，首付5万，日均20元；南城精英世家推出“新莞人暖春置业行动”，购房可享5重优惠，单套最高优惠20万元，另送省一级名校学位；沙田东港城推出购房每平米直降1000元，再送3万家电的活动；万江富通天邑湾以成本价开盘；虎门1号举行特价优惠活动，最低23.8万元起等。

    从降价的楼盘分布情况来看，从2月份至3月份，有逐渐扩容的迹象。典型项目如2月份常平的卓越蔚蓝城邦推出优惠特价房，均价仅4500元/㎡，降幅达25%。3月份，天利中央花园推出一口价128-150平单位，均价约7500元/㎡，与前期的8600元/㎡相比，降幅达到13%。西平高价地中信凯旋公馆放弃非毛坯，以均价8000元/平米的毛坯价发售，最低甚至出现7字头。中信森林湖兰溪谷8栋楼栋主推128-145平单位，中央楼栋单位销售均价在8500元/平左右。