中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    6、后市走势不明，销售任务重的开发商趁着市场回暖降价走货。

    从经济面来看，投资、出口全面下滑，全国经济仍然处于下行阶段。从政策面来看，中央政府一再强调房价远远没有回到合理价位，房地产调控不放松。从资金面来看，去年11月以来，尽管央行连续两次下调存款准备金率，但资金链偏紧的状况依然没有得到根本性的改观。另外，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，开发商尤其中小房企资金压力尤为严重。从全国市场来看，1-2月，全国商品房销售面积和销售金额同比增速均出现大幅下滑，逼近甚至跌破2007年以来的最低值。继2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房企，近期掀起了楼市的第二波降价潮。从东莞市场来看，春节过后出现回暖的势头。由于后市走势存在诸多变数，在楼市寒冬中现金为王是众多开发商的共识。一些开发商尤其是销售任务较重的开发商也是趁着东莞楼市回暖的时机，将项目价格适度下调来加快走货，尽早回笼资金来过冬。

    7、局部片区房价虚高致使销售速度偏慢，淡市中只能降价来出货。

    2010年“4.17”新政出台，东莞楼市迅速转冷。当年9月以来，随着东莞楼市的全面回暖，东莞部分区域一些项目趁机涨价，于是这些区域也就存在着房价虚高的现象。以南城西平片区为例，2010年该片区洋房均价仅为7863元/㎡，2011年已经达到了9364元/㎡，一年时间上涨幅度高达20%。去年四季度以来，随着东莞楼市下行，该片区不少项目销售明显放缓，每月出货量仅为个位数。淡市中西平一些楼盘选择主动求变，推出部分特价单位，将项目价格适度下调，也取得了不错的销售成绩。随后该片区一些项目纷纷跟进，促成了当地房价的下调。3月份，西平洋房均价已经回调至8517元/㎡，房价逐渐回归理性。

    8、季节性需求逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积。

    2012年春节过后，东莞楼市出现回暖势头，一些项目成交明显回升。其中原因，就在于这部分需求是在去年年前累积的，春节过后季节性释放。去年四季度以来，随着楼市下行，市场陷入深度观望，这部分需求一直在累积。春节过后，随着不少银行首套房贷利率下调，近几个月来住建局和央行先后表态支持首次置业者的贷款需求，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅标准价格等等各种利好因素的陆续出现，楼市需求得到释放。随着这部分需求的逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积，以及市场迎来新一轮观望，现阶段楼市需求出现下滑。需求的下滑，或促使部分开发商降价来走货。

    9、央企接连降价跑量，显示楼市后市走势不容乐观。

    近期业内传出消息，近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。

    事实上，自2012年伊始，保利地产就在全国40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源的“囍春行动”。在地产央企中素以“高端”见长的中海发展也吹响以价换量的号角。动辄直降2000元/平方米、直降4000元/平方米的楼盘降价信息吸引着各地众多购房者的眼球。招商地产更是传出“全国性降价是政治任务”的说法，近期，招商地产借“招商局成立140周年庆”为主题推出优惠活动。

    从东莞本地情况来看，亦有中信、深业这样国企背景的开发商接连降价跑量，甚至出现楼面地价高达6077元/㎡的西平高价地项目中信•凯旋公馆，以均价8000元/㎡的毛坯价发售。截至3月25日，该项目成交135套，回笼资金近1.1亿元。而深业旗下的项目欧景城，自去年以来就已经降价促销，3月份以以6434元/㎡的均价成交84套。