中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    3月12日-3月18日期间，上海市新建商品住宅成交面积为16.06万平方米，环比（较前周）上涨7.52%；而前18个交易日商品住宅成交量已经达到了41.68万平方米，并超过了2月全月40.32万平方米的成交量。上海业内判断，按现在的市场情况，整个3月的成交则有望站上70万平方米，这将创下自去年7月以来的最高纪录。

    3月深圳豪宅市场再次掀起降价风波。继南山豪宅招商雍景湾每平方米最高下调近万元后，华侨城片区一主打“豪宅”概念的楼盘首地容御再次调价，近日曾推出2楼、3楼、4楼195平方米至198平方米户型单位，单价2.76万元起。而首地容御前期销售同类型单位均价达3.8万元，降价前后每平方米房价落差近万元。据了解，前期这个楼盘最高价格卖4.2万一平方米，现在楼层好和朝向好一些的单位价格则在3.3万～3.5万元／平方米，降幅最多达到1万元。

    基本面综述：

    从外围环境来看，目前我国经济仍处于下行通道，经济的下行，将影响到人们对未来收入增长的预期，从而降低消费意愿。商务部最新数据显示，FDI连续四月呈现负增长，人民币双向波动加剧，升值接近尾声。2月贸易逆差314.83亿美元，预计未来数月贸易逆差仍将持续，2月新增外汇占款环比下降八成，而3月外汇占款可能再次陷入负增长。种种迹象显示，目前我国资金呈净流出态势，这也将有力地抑制投资需求。投资需求的受抑，使得房价在相当程度失去上涨的动力。

    未来数月存款准备金率有望继续下调，但存款准备金率的下调，并不意味着货币政策的放松。中国银行行长周小川表示，近年来，存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策是松还是紧。存款准备金率下调释放出的资金广泛地分布在国民经济的各个方向，没有一个典型的方向，比如为了增强股市的信心或者主要会流向房地产行业。

    央行近日公布的2月份信贷数据显示，2月份新增贷款7107亿元，比1月份的7381亿元减少了274亿元，两个月新增贷款均低于市场预期。尽管去年11月以来存款准备金率先后两次下调，未来还有望继续下调，但存款准备金率的下调更多是对冲外汇占款的减少。且中央政府决定，2012年银行将加大对实体经济的贷款支持，尤其是加大对小微企业的贷款支持。因此尽管今年资金面比去年略有宽松，但开发商的资金链方面并无明显的改善。随着2012年迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，开发商的资金压力将非常紧张，面对销售回款未能得到明显改善的事实，这也在相当程度上增强开发商降价的意愿。

    随着中央政府表态支持首次购房自住需求，首套房贷利率有望回归基准利率的8.5折。另外，中央政府一再强调楼市调控不会放松，房价远远没有回归理性。此前，上海、芜湖、佛山和成都等地调整政策均被叫停，因此预料政策面仍然偏紧，而房产税试点城市扩围呼之欲出。