中原地产：春节后东莞楼市第二波降价潮分析展望

    前两个月金融机构贷款增长出现放缓，其重要的一点原因就是随着经济增长放缓，市场对贷款的需求下降。一方面，从目前的形势来看，房地产贷款不会有大幅增长，甚至很多银行的房地产开发贷款都出现了负增长的情况。个人住房贷款也随着销售量的下滑而没有太大的突破。另一方面，地方平台贷款的清理，使得平台贷款也出现了负增长的情况。因此，三月份的信贷不会有很大的突破。

    自2009年下半年，在货币政策、限购政策的双重压力下，开发商的现金流压力越来越大，房地产信托发行规模快速上升，信托成为了银行贷款之外，房地产行业最重要的融资渠道。截至2011年末，房地产信托余额达6882亿元的高峰。有数据显示，2012年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期，2012、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元,其中2012年到期规模为2011年的4倍，兑付高峰自2012年一季度将持续至2013年下半年。

    从资产负债率来看，北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月22日，已披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年的3786亿上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均已经达到了72.3%，为近10年来最高。

    在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。有数据显示，最近几个星期，重点房企掀起了融资小高潮，中海、雅居乐、新鸿基、九龙仓、碧桂园等港股企业通过股权和发债进行融资，而万科、首开等A股房企受政策影响主要通过信托和贷款进行融资。中国房地产市场严酷的运营环境、越来越大的再融资风险，正在将当地房地产开发商推向降级边缘。