张敏华：在中国做房地产痛苦是暂时的 最终将胜利

　　在“后两会时代迷局，2012东莞楼市何去何从?”的沙龙上，就东莞合理房价的问题，联华国际地产运营中心策划总监张敏华发表自己的观点，他表示，有的网站每天都会出东莞楼市的均价，例如今天是9000多元/平，明天是8000多元/平。每天的均价都在变动，有高有低，是因为成交产品类型的不同，例如今天成交的豪宅比较多，价格就上去了，明天成交的是刚需的产品，价格就下跌了。“但是合理的价位是怎样的，我认为东莞的楼价七、八千元是合理的。”

　　目前房屋多是大户型，刚需户型比较少，这就抑制刚需买房的需求，比如买100平的房屋，首付二、三十万元，如果夫妻的收入达到1万元，供房是没问题的，但若是大户型，他们或许就供不起。所以，以开发商的角度来讲，应该从刚需产品开始做，这也能促进房地产回归合理价格。

　　而2012年楼市整体以刚需为主，那么大户型产品是否面临危机呢，张敏华认为，大户型发展还是有市场的。联华的产品大户型小户型都有，而需要二、三百平米房屋的客户很多，大户型是存在的，价值一直是有的。

　　张敏华介绍道：客户买房是分阶段的，一开始会购买公寓，之后购买两房一厅，之后就会购买更大的房屋。所以开发商把大户型和超大户型一般放到最后卖，在将整个楼盘的地块做好，价值做出来后，人气成熟了，这样的户型才会有价值。

　　例如花园城半山湖项目，从三月份反推到一月份，成交的大户型是190套，金额也达到上千万元。花园城半山湖从小户型做到大户型，做了四年左右。现在大户型作为主推产品，现在1—3月份成交的金额来看，大户型还是有市场的，因为有承受得起大户型的客户。

　　而楼市调控政策下，房企自救的方法还要看其开发路线和战略，比如某个企业开发了10个项目，如果真的卖不动了，就会采取其他的手段，例如找合作。例如中建和万科的合作模式是非常好的。另外也有房企内部的自救的方式，包括降价的策略。或是跟银行或者是风投和基金进行合作，将部分的地块或者是项目拿出来合作，规避风险。在中国做房地产，痛苦是暂时的，胜利在未来可以看得到的。