李兴旺：调控不放松并不意味将制定更严格的政策

　　作为全国的领导人物，温总理说的每一句话都会影响到全国经济上下的波动。最近，他说房价还没有回归到合理价格，调控不会放松。这主要有两个意图：一是针对今年二月份小阳春，二是为压制市场的预期，使市场预期不至于在小阳春后持续的高涨，防止房价反弹。他的话能从舆论方面对市场造成影响，但并不会因为他说了这些话，就会对市场制定更加严格的政策。

　　“今年房地产发展的趋势，我认为政策不会持续的加码。”李兴旺表示，因为中国的经济面临一定的困难：外部需求存在疲软现象，投资也出现放缓。在经济面不可持续增长的情况下，不可能对房地产大幅度的压制。不过二、三月份的小阳春如果持续高涨，也不排除政策会持续加码，但这种可能性比较小。

　　中央进行预调和微调，要根据房地产的走势，这能警示房地产行业，对今年的房地产不要抱太多的幻想，也不要过度依赖政策的持续放松，而在舆论上对市场预期进行压制。

　　至于今年会出台哪些政策?其实目前阶段政策非常明朗，定向宽松。对于首次置业者不排除进行政策调整，利率下浮也有可能。前几天出现了税费减免情况，这即是对于刚性需求定向的宽松。

　　说到目前市场上的降价行为，目前东莞市场上出现了几种情况：个别的企业在某个阶段内，资金非常短缺，不遗余力地出货，导致了市场价格下降。而某些楼盘定价是虚高，现在价格回归，并不是真正的降价。因为其本来价格在去年已经脱离了价值。另外，某些楼盘产品存在缺陷或者是生活配套缺陷，因此会降价。

　　而个别上市企业出现降价，例如富力地产，在今年的二、三月份调整幅度非常大，是为了促进楼盘的成交。

　　关于刚性需求房源在今年楼市供应中占比问题，按照东莞以往的情况来说，100平方米以下的户型供应的比重是50%左右，今年有所提升会达到55%左右。从市场需求来说，目前刚需的比重达到了70%到80%，说明目前市场供应节奏不能满足现在的市场需求。

　　特别是在今年国家定向刚需放松的政策下，很多的房企都调整了策略。在保持公司开发原则不变和保持利润不变的情况下，适时增加刚需的比重，在不违背大原则的情况下，尽可能的规划更多的刚需产品。例如2+1和3+1的户型，今年会有比较大的需求。

　　在大户型的需求方面，合富代理的楼盘，近期多是大户型，还有合拼的，不过销售比较热闹。经历了去年到今年的市场压抑，今年大户型的需求会逐步的得到释放，但因为受到政策的影响，释放的幅度会比较小，而并不会面临危机。

　　最近关于房产税范围要扩大的话题比较热闹，其实，房产税是为目前的二、三套房和限购政策退出做铺垫。一个人的房产越多，征收的税费就会更多，这对于投资需求有很大的影响，通过房产税可以抑制投资，达到平抑房价的作用。