周智彪：房地产开发成本高 东莞总理房价5字头不合理

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    周智彪 钜隆地产东莞公司副总经理

　　近来，温家宝总理在两会上表露希望房价不要快速的上涨，他的观点和思路意味着房价会持续调控。经过多年的宏观调控，房价大起大落，因此他希望市场平稳。从近几年来说，调控的定调已经形成了，就是加大力度减少楼市过多的投机，抑制房价上涨过快，防止房地产泡沫的出现。

　　佛山前一阶段限购令放松出现了“朝令夕改”，还有江浙一带购房补贴紧急叫停，因此说明今年的调控力度会相应的增加一点，决心会更加的坚定，力度也会更大一点。但我觉得现有的政策是足够的，限购限贷限价和准备推出的房产税，任何一招对开发商都是很致命的，因此我认为不会出台新的调控政策。

    最近，也有网友根据东莞市统计局数据统计，2011年东莞城市居民人均可支配收入39513元，以家庭构成2人计算，家庭年可支配收入为39513*2=79026元，那么家庭6年可支配收入为79026*6=474156元，以90平米刚需户型为基准，得出东莞的“总理房价”应该为474156/90=5268.4元/㎡。

    网友算出的东莞“总理房价”，是比较理想的价格。这种设想是比较好的，但是按照这个价格，大部分人都可以买楼，压力也不会太大。按照目前的楼价来说，价格是变动的，因为房屋是大宗的商品，价格是变化的。历史在前进的，人均收入每年都是不同的，价格也不是固定的。如果开发的成本都达到了5000元/平方米，还卖5000元/平方米是不可能的。房价是否合理，要根据成本和市场计算，还要有合理的利润，根据此定出的价格是合理的，不是用一个公式就可以计算得出来的。

    2012年是刚需年，政策“定向宽松”，刚需爆发。而钜隆地产今年在东莞的项目，刚需的比例是比较大的，因为楼盘的规模也不是很大的，面对的客户群是以刚需客户为主，占比达到60%到70%。从近二年来看，大户型的需求量不会很大，真正的购房者是以刚需户型为主。