车德锐：东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

中原地产东莞公司策略研究中心总监

    东莞限购不会出 房价还会降

    目前的市场是处于下行状态，当然其中的原因很多，重要的原因是经济处于调整期，从今年两会抛出的GDP增长目标7.5%，明显低于现在GDP的水平，低于现实GDP增长的速度。政府认为世界经济环境比较严峻，需要在这几年中进行经济结构的调整，因此调低GDP的增幅。

    房地产是否处于调整期？事实上从去年下半年到现在，跟随经济的放缓，房地产不仅仅是调整期，还是下行期。现在有一个传闻，央企7月份之前清掉手头上的库存，据说是内部的通知和安排，没有确切的消息。但是我认为可能性是比较大的，因为央企春节后跳水的幅度比较大，而且比较频繁，不管价格，只要能够跑量就可以了。央企的动作说明市场处于调整期，房地产也处于调整期和下行期。

    市场已经处于下行阶段，而且我认为政策面目前还算是平静的，无论是供应、需求、社保等调控的手段，政府该用的都用了，我实在想不出更猛的招，是否会有新的政策。市场已经按照自身的规律往前走。

    我认为今年的价格会回到“7”字头，是今年市场的情况会令价格回到“7”字头，市场相对平静，无论是房地产政策还是微政策出台的可能性比较小，因此东莞市政府不会出台限购的政策。

    东莞只能测算户籍人口的“总理房价”

    人均可支配收入的数据来自于户籍人口，代表的是全市常住人口的数据，39513确实是东莞户籍人口的样本和算法，这是国家统计局的口径。因此要分清楚户籍人口和非户籍人口两个群体，我们的数据只能测算户籍人口的“总理房价”，做不到非户籍人口的数据。
　　
    东莞每户家庭的人口是很多的，每家每户都有小孩的，因此不是按照两个人计算的，因此可支配收入是按照人均的，不应该按照劳动力的可支配收入计算，应该按照职工和非职工收入计算的。
　　
    2009年东莞每户家庭月收入是3429元左右，家庭年收入七、八万元是正常的，这只是代表户籍人口的年收入，非户籍的人口的无法计算，因为没有数据。如果硬是找数据的话，只能从智通人才市场的数据进行计算，制造业如果包吃包住每个月3000元，现在东莞处于经济调整期，很多企业都调整了工资待遇，因此普工是3000元/月，可以达到年均3.5万元。

    数据是可以查询的，人均可支配收入是每个人的，包括了职工和非职工，这意味着老人和小孩，不是劳动力的也可以计算的，因此推算东莞家庭6年是81万元。东莞本地人买房是否有压力？绝对没有太大的压力。非户籍人口要另外计算，目前的现状，6年还是可以去到六、七十万元的。

　　对于总理房价，我是无法精确的计算到5200元/平方米，这是网友的数据。东莞家庭超生的现象是比较多的，因此东莞不能按照90平方米计算，东莞十多年来都是大户型比较受欢迎的，不是开发商决定的，而是客户规定的。因为东莞人喜欢住大一些的二、三房，这是由居住习惯决定的。

    什么是合理房价？

    合理房价，什么是合理的价格？实际上价格是市场决定的，作为买家来说，越便宜越好，但是需求量却很大。卖方卖得便宜就会亏损，因此没有合理不合理，如果对买家合理，开发商就觉得不合理，如果开发商觉得合理，买家就接受不了，市场总是波动的，不能以静态的角度来看待合理价格。

    贷款买房，建议购买者在银行总的按揭款最好不要超过50%，50%是一个极限，如果超过家庭月收入的50%的话，其他支出费用就不够了，更不要说老人和小孩出现疾病时就没有资金可以应对。如果家庭拿出月收入35%按揭买房的话，不会影响到生活的质量，无论是单身家庭还是男女朋友拍拖阶段，或是三口之家，甚至三代同堂，我认为这就是很合理的价格水平。

    目前的楼市是下行的，我的依据是什么？因为现在的经济状况属于调整期，我是分析数据的，经济是有周期的，八、九年就是一个周期，周期就意味着上上下下，未来的三至五年经济也是处于低谷的。今年GDP是7.5%，明年会达到8%，未来的三至五GDP会在7.5%和8%之间徘徊，这就是经济的调整期，经济处于调整期的时候，房地产不会处于上涨或者是高涨期，因此决定房地产要跟着经济发展，经济是放缓、低谷和调整的，房地产就注定是下行的。

    当前，有购房者在期待8.5折房贷利率，也有客户等待五一的促销，似乎目前市场的观望气氛又起来了。确实，房价确实还要下降，大城市的房价还要下降，因为下降的空间还是存在的。

    开发商应赶快卖楼 大户型也可以卖给刚需

    下行阶段开发商的策略是不要观望，赶快卖楼。在此阶段市场的供应量是比较大的，面对这么大的供应和强烈的竞争，只能尽快卖楼，不能观望，否则顾客就到其他的楼盘了，例如西平片区就出现了价格大战。

    当前的投资客多吗？投资投机的需求很少，除非是长线的，看十年、八年的投资客，或许在此阶段是可以出手的。限购后还有投资客到内地投资，到东莞投资。但是他们投资后的价格比较高，很难出手，今年再找低点进入的话，也许后面还会低一点点，因为市场处于下行的，投资客每进去一批都会被套。市场累计的资金消化的差不多的时候，就表示已经见底了。

    今年的刚需有比较好的机会，因此产生了供需矛盾，结构不平衡，目前还是刚性需求偏旺，供应偏紧。一定程度上刚需的价格还是处于比较高的水平。

    目前新开发的项目来讲，很多开发商越来越谨慎，都是跟着政府和政策走的，40%到5%的配比是在110平方米以下的户型，甚至120平方米以下的户型达到60%和70%。刚需产品是为了走量，保证现金流，做成熟后，溢价部分实现价值最大化，这一部分就是非刚需和大户型。开发商不一定跟着这样的潮流走，因为这是跟不上的。市场和开发总是脱节的，东莞的情况更加的特别，因为报建的周期较长，现在觉得刚需好卖，等到产品上市的时候，刚需的盘就会特别的多，因此开发商要理性的看待市场。在户型搭配中，以刚需户型为主导，以回收现金流为主，将大户型作为获得利润的途径，这样的话，就可以规避市场的动荡和供需矛盾。

    东莞城区40平方米以上户型占比比较大，最近的西平凯旋公馆和森林湖，及水濂山板块的大户型比较多，只能是一降再降，下降到7000元/平—8000元/平方米。

    城区中大户型消化的压力大，该怎么做？可以将大户型当做刚需产品、改善产、刚需大户型销售，大户虽然是140、150平方米，也可以直接的低价入市。

    好的项目要让业主和业内满意

　　真正的豪宅要去伪存真，真正的豪宅是不用担心的。过去的伪豪宅太多了，当时蒙蔽了大家的双眼。　　我的看法是，东莞房地产发展了多年，营销方面两点做好了什么都不用愁。一个是让业主满意，另一个是让业内人满意，凡是卖得好的楼板，这两点都是做得比较好。例如中信、万科、世纪城、宏远等等开发商开发的项目。

    业内人士的眼是很挑剔和专业的，事实上业内人士希望看到精品，追求卓越的项目。我经常去踩盘，看到万科的项目，我很佩服万科在品质上的考虑，例如样板房和小小的隔噪音的玻璃窗，虽然同样是中空玻璃，但是关起窗户后，别的项目噪音还是比较大的，但是他们的项目就使噪音降的比较多，这就是施工工艺的原因。万科不是靠销售口径传播的，而是因为工艺严格获得好的口碑传播。得业内人得天下，得业主者得天下。

    说到营销的问题，目前的市场是不太好，但是有一招一定要用，就是营销前置，恒大和万科都在用，很多的开发商都在用，只是用的水平高低的问题。产品策略来讲，现在要以刚性需求为主导，之后再想改善和大户型产品。推售的时候也要这样考虑，只能以贴近市场的需求为主，即使价格优惠一点，门槛降低一点也好。目前降价是为了以后赚得更多，目前不怕降，降价是顺应市场，或者是顺势而为。