“淡季不淡”东莞楼市成交良好 房价合理性回归

    总述：淡季不淡  东莞楼市成交良好  价格合理回归

    受刚需产品大量入市且定价理性等条件支撑，4月第二周东莞楼市一手住宅成交量大幅增加，上周由于住宅新品加推量减少，楼市成交量出现回跌，但整体依然与3月持平；合富辉煌东莞市场研究部数据显示：上周(4.16-4.22日)东莞一手住宅签约面积7.8万平方米，环比前一周减少27%；成交量减少实属阶段性调整，主要受个盘因素影响。上周日均成交110套，基本处于楼市正常成交水平；

    上周全市一手住宅签约均价8225元/平方米，环比前一周小幅下降4%，至2010年9月至2011年12月，东莞楼市均价长期保持在8300元/平方米上下幅度，由此看出上周全市住宅价格已回归至正常水平，主要也是因为2012年春节后受政策导向及市场需求影响，全市住宅供应量以刚需产品为主，且在以价换量的背景下，新品上市定价理性，从而促进房价合理回归。

    上周土地动态（2012年4月16日-2012年4月22日）

    一．上周土地供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市上周（0416-0422）供应3宗地块，总面积约23.5万平方米，其中工业用地约18万平方米，为今年来供应量最高的一周。

    上周供应2宗商住地块，总面积约18万平方米，其中凤岗镇雁田村供应1宗，面积约5.6万平方米，容积率仅1.6，起始价为2.267亿元，起始楼面地价约2521元/平方米。另一地块位于东城区主山社区，面积达12.4万平方米，是四大市区中近年来最大地块，起始价为12.8亿元，起始楼面地价约3446元/平方米。地块地处东城繁华商业街中心，临近世博广场，地理位置无比优越。地块也有较严格的开发要求：

    1、项目建成后至少有8万平方米的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售；

    2、竞得人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院，并由IMAX公司出具入驻意向函；

    3、竞得人必须考虑开发项目与城市彩贝系统的等标高衔接，最大幅度利用商业步行街的交通功能实现人车分流的目标。

    竞买资格和要求也较苛刻：

    A、竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上；

    B、竞买人（含其全资子公司）在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米（含地下,需提供产权证明）；另竞买人（含其全资子公司）持有并经营开业的五星级酒店不少于3家，需提供不少于3家五星级酒店的产权证及星级认证文件。

    从竞买人B项要求来看，东莞本土目前尚未有合格的房地产开发公司有资格参与竞拍。

    上周供应地块信息

    楼市供求

    楼盘动态小结：

    经历了近一年半的需求抑制，消费者购房欲望蓄势待发，五一未到，东莞楼市硝烟不断，与五一相关的各种促销大战早已上演得如火如荼。本周可以说是各大开发商提前布局抢占五一黄金小假期的重要战略，品茶、钓鱼大赛、雪糕节、节油环保大赛等各种暖场活动精彩纷呈，新品特价加推、新品认筹启动、精选单位秒杀特惠、买房送物业管理费等各种促销活动此起彼伏，今年的五一东莞楼市将迎来新一轮的爆发。

    上周全市商品房销售情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月16日至4月22日全市商品房共成交945套，环比前一周1633套减少688套，签约面积约为8.8万平方米，环比与前一周12.0万平方米减少约3.2万平方米；其中住宅签约762套，环比上一周1049套减少287套，签约面积约7.8万平方米，环比前一周10.7万平方米减少2.9万平方米。全市商品房签约均价9095元/平方米，环比前一周8649/平方米上涨446元/平方米；上周住宅网签均价约8255元/平方米，环比前一周8613元/平方米下跌358元/平方米。

    受清明不买房影响而受积压的部分购房需求在前一周得到释放，上周的住宅成交量有所回落，日均销售109套，仍属正常水平；开发商推货热情继续加大，促销优惠持续加码，特别是南城区和松山湖各取得不俗的成交，整体均价略有回落。

    各区域销售情况                                      

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2012年4月16日至4月22日共有30个区域住宅签约成交762套，其中四大城区共成交176套，约占全市住宅成交的23%。

    南城区签约成交125套位居全市首位；松山湖签约成交112套排名全市第二；常平镇签约成交57套全市排名第三。

    价格方面，厚街镇以13366元/平方米位居全市首位，上周厚街海逸豪庭的成交回落，为影响厚街镇整体均价回落的直接因素；塘厦镇以10936元/平方米排名第二；松山湖以10554元/㎡排名第三。

    上周供应情况

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月16日至2012年4月22日新增商品房供应约3.1万平方米，环比前一周6.0万平方米减少2.9万平方米，新增住宅产品共266套，环比前一周564套减少298套。

    上周各类型商品房签约情况    
           
    （一）洋房

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周（0416-0422）全市洋房签约6.6万平方米，共674套，面积环比前一周签约9.3下降29%，上周签约的楼盘主要以消化前段时间开盘的楼盘为主，近段时间来无新楼盘开盘，所以签约量有所下降。

    （二）别墅

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 上周(0416-0422)别墅签约面积约0.75万平方米，共签约24套，面积环比前一周1.13万平方米下降33.6%。主要签约项目以松山湖保利红珊瑚为主，连续销冠的海逸豪庭御峰暂告一段落。

    （三）公寓

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0416-0422)公寓签约面积0.36万平方米，共签约59套，面积环比前一周0.46万平方米下降22%，上周主要签约的项目依然以万科虹溪诺雅为主。

    （四）商 铺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0416-0422)商铺签约面积2543平方米，共签约32套，主要签约的项目是虎门地标广场集中签约。

    （五）写字楼

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0416-0422)写字楼签约3798平方米，共签约22套，主要是亨美商业大厦和环球经贸中心签约量较大。

    （六）车 库

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周(0416-0422)车库签约套数约382套，沙田镇利澳花园集中签292套，百悦尚城一期签29套等。