五一假期即将来临 多重因素致东莞楼市成交放缓

    一、一周楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（4月16日至4月22日）商品房成交面积8.76万㎡，环比下降27.10%，同比下降28.42%；成交套数945套，环比下降42.17%，同比下降23.79%；成交金额7.97亿元。

    本周住宅成交面积7.83万㎡，环比下降27.05%，同比下降26.57%；成交套数762套，环比下降27.36%，同比下降21.93%；成交金额6.46亿元。本周非住宅成交套数183，成交面积9340㎡，成交金额1.51亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8255元/㎡，环比下降4.15%，同比上升2.62%。其中普通洋房成交均价为6767元/㎡，高端洋房为9094元/㎡，豪宅洋房为11739元/㎡，别墅为14846元/㎡，公寓为9088元/㎡。

    五一黄金假期即将来临，多重因素致使楼市成交放缓。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交762套，环比下降27.36%，均价8255元/㎡，呈量价齐跌的格局。本周住宅共有130个盘成交记录，其中成交在10套以上的楼盘有19个共成交402套，占总成交量的52.76%。而成交在7套以下的楼盘有97个，这意味着本周东莞有97个楼盘日均成交不足1套。而成交前十名的楼盘共成交290套，占总成交的38.06%。从这个角度来说，本周东莞楼市成交个盘支撑明显，成交762套跌破3月以来第二低，仅次于清明当周成交的537套，整体市场较为疲软。

    究其原因：其一，五一黄金假期即将来临，开发商将注意力转向五一节点的备战状态，沿深片区部分楼盘或筹备五一期间的深圳春交会，营销推广和折扣优惠力度暂且放缓；其二，开发商企图借助五一假期聚拢现场人气，东莞不少楼盘安排在4月底或5月期间入市，目前以认筹蓄客为主，如富恒浅水湾、保利红珊瑚、江南第一城等。购房者出于对五一期间楼盘降价促销的期待，再加之假期期间新盘入市较多，可选择的房源范围广泛，选择暂时观望；其三，经济增速下滑，存款准备金率下调预期加大，85折房贷款利率或有望更一步普及，购房者出于期待仍然在观察市场的变化当中。

    新老客户心态发生微妙变化。

    开春以来，购房者观望氛围逐渐被打破，消费力随着楼市的回暖力度加大也进一步得到释放。在刚需市场的带动下，东莞楼市基本实现“小阳春”的成交。个别降价幅度较大的楼盘引来市场关注，也取得不错的成交量。在目前政策调控不变的情况，整体市场趋于平稳。新老客户在心态上发生了微妙变化。观望已久的老客户在观察市场的变化，也意识到目前房价不会有较大幅度的起伏，在选择到心中理想的房源和预期价位的还是会迅速出手。新客户在老客户的成交以及楼盘现场人气的带动下，或会匆促入市。

    新盘扎堆入市，后市加推蓄势待发。

    随着五一黄金假即将到来，开发商抓住这个旺季节点，不遗余力地加大推货量。借助市场的回暖力度，开发商把握时机入市，不少项目采取了“少量多批”的推盘节奏。借助市场回暖趋势，本周东莞几个楼盘率先抢在五一前开盘，如中信地产的两个楼盘都在本周六开盘。其中，中信森林湖继8栋低价开盘后，本周六7栋大平层350—400㎡开盘，共推售50套，350㎡和400㎡各25套。中信御园周六也推出670-870㎡独栋别墅，共20套房源。丰泰旗山绿洲于本周六开盘，推出3栋1单元85㎡两房和95㎡三房各32套，共64套。星城国际二期也于周六开盘，推出79㎡两房和97㎡三房。

    五一假期即将到来，届时楼盘活动将会热闹非凡，新品扎堆入市，如皇家公馆高赠新品隆重发售，金地博登湖推出“5月送豪宅”，推出100-135㎡高层，江南第一城五一盛大开盘，推出70-110㎡洋房，富恒浅水湾5月加推101-150㎡洋房等。

    经济出现“滞涨”苗头，房地产调控导致内需萎缩对经济负面效应已凸显。

    从宏观层面上来看，统计局数据显示，一季度我国GDP增速8.1%，低于市场预期的8.4%，创下近三年来新低。这似乎与今年GDP增长7.5%的放慢经济发展相吻合，但8.1%的增幅创下2009年第二季度以来新低，还是让不少人大跌眼镜。同时，历经一年调控后，通货膨胀有效回落，但是一季度CPI仍然达到3.8%。一方面是经济走向下滑坡道，另一方面是物价超预期反弹，处于居高不下的运行状态。未来经济的走势引起市场的关注，GDP超预期下滑和CPI的反弹引发后市对经济出现滞涨的担忧。

    3月份新增贷款1.01万亿元，远远高于市场8000亿元的预期，表明信贷投放步伐有所加快。其中近71%是短期贷款和票据融资，而中长期贷款偏弱，这表明当前经济增速缓慢下滑，投资意愿不足。3月份新增信贷超于预期，实体经济信贷需求随着企业开工增加略有上升。3月份财政存款减少人民币4060亿元，这一降幅在近三年来前所未有，意味着向实体经济提供的流动性资金在增加。

    在当前全球需求疲软及国内房地产销售下滑的情况下，经济增速或会持续放缓，很可能促使政策层采取下调银行存款准备金率等政策措施来提振经济。对投资和需求进一轮刺激，下调存款准备金率已成大概率事件。经济运行或会从政策预调微调措施着手，以防止经济的过快下滑。房地产投资和出口下滑是拉低GDP的主要因素。房地产调控导致内需萎缩对经济负面效应已经凸显。在存款准备金率下调的预期和85折利率的进一步普及，房地产在“双重”利好的条件下，预计市场回暖力度会进一步加大。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市新增供应有丰泰城、祥利上城、中熙弥珍道和金地.博登湖有新增供应，共供应442套，面积3.56万㎡。

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.4.16-4.22）商品房成交面积8.76万㎡，环比下降27.10%，同比下降28.42%；成交套数945套，环比下降42.17%，同比下降23.79%；成交金额7.97亿元。

    本周住宅成交面积7.83万㎡，环比下降27.05%，同比下降26.57%；成交套数762套，环比下降27.36%，同比下降21.93%；成交金额6.46亿元，成交均价为8255元/㎡，环比下降4.15%；同比上升2.62%。

    本周非住宅成交套数183套，成交面积9340㎡，金额1.51亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.4.16-4.22）住宅成交762套，成交面积7.83万㎡，成交均价为8255元/㎡，环比下降4.15%。本周住宅中位数价格为6721元/㎡，环比上周6735元/㎡下降0.21%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交762套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有90套，占比11.73%；成交价格在5000-6000元/㎡共有137套，占比17.86%；成交价格在6000-7000元/㎡共有132套，占比17.21%；成交价格在7000-8000元/㎡共有86套，占比11.21%；成交价格在8000-9000元/㎡共有185套，占比24.12%；成交价格在9000-10000元/㎡共有41套，占比5.35%；成交价格在10000元/㎡以上共有96套，占比12.52%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交762套，成交面积7.83万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、松山湖、常平等6个镇街，成交套数在10-40套的有道滘、寮步、万江等14个镇街，成交套数在10套以下的有横沥、麻涌、高埗等10个镇街。其中排在前列的镇街有南城125套、松山湖112套和常平57套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、塘厦、松山湖等4个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有大岭山、长安、南城等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有樟木头、万江、石龙等6个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有常平、石碣、大朗等14个镇街。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

 

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：周六7栋大平层350—400㎡开盘。周日名医进社区活动，本周专家何奇宽教授坐诊免费为业主看病，需要提前预约。

    下周预告：无

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：350—400㎡

    中信森林湖兰溪谷主推8栋楼栋128-145㎡三至四房中央阔景美宅开盘后7栋于本周六盛大开盘，推出350—400㎡户型。7栋是一线湖景，3.9米的大平层，均价13000万/㎡。另外周日名医进社区活动，专家何奇宽教授坐诊免费为业主看病，需要提前预约。

    ★个案名称：卓越蔚蓝城邦

    本周主题：520低首付，来访抽奖,成交送4.29齐秦等明星见面会活动门票

    下周预告：4月29日明星见面会

    地段：常平火车东站对面500米

    主推户型：75-170㎡洋房

     卓越蔚蓝城邦位于未来的东部新城中心，区域发展预期良好。火车站、轻轨站、地铁站、高速路、环城路汇集处，交通优势明显。卓越集团作为中国领先的地产综合运用商，产品与社区的品牌价值也受到消费者的青睐。借助520低首付市场效应，本周推出来访登记，成交送齐秦等明星见面会门票，下周举行齐秦、钟嘉欣明星见面会。

    ★个案名称：丰泰观山碧水

    本周主题：茶艺品鉴活动，现场还有披萨DIY

    下周预告：无

    地段：厚街横岗湖畔

    主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

    丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。目前在推140-160㎡洋房和280-380㎡别墅，本周举行茶艺品鉴活动，现场还有披萨DIY。

    ★个案名称：紫檀山

    本周主题：飞机模型DIY

    下周预告：持续飞机模型DIY

    地段：松山湖实验小学对面

    主力户型：126-161㎡高层洋房

    紫檀山位于南部最核心的旅游区，是东莞市政府斥巨资打造，对外提升形象最重要的一个区域—旅游区。总占地面积约6.39万㎡，建筑面积约12万㎡，容积率为1.8，由情景美墅、独立别墅、双拼别墅及8栋高层组成。首先推出情景美墅、双拼别墅和独栋别墅及4栋高层，情景美墅和别墅均采用双首层设计，每层都有地下室和露台赠送，通风采光极好。本周举行飞机模型DIY小暖场活动。

    ★个案名称：东江豪门

    本周主题：来访抽奖

    下周预告： 无

    地段：企石杨屋村

    主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房（非合拼）

    佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。周末举行来访抽奖活动。

    ★个案名称：皇庭公馆

    本周主题：车展活动

    下周预告：无

    地段：石龙沙河大桥北

    主力户型： 295㎡双拼别墅

    皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。目前正在祝贺一期入伙，推出295㎡双拼别墅，本周举行车展活动。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：“幸福ID”认筹

    下周预告：持续认筹

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。周末举办“幸福ID”认筹活动。

    ★个案名称：虎门国际公馆

    本周主题：“免首付、还送非毛坯款”促销活动

    下周预告：加推别墅

    地段：虎门白沙

    主推户型：90-130㎡洋房

    虎门国际公馆由黄河集团开发，山水连城万众景仰。三山一湖，高铁首府，为其产品的亮点。目前在推90-130㎡洋房，均价在8500元/㎡左右。本周推出“免首付还送非毛坯费”的促销活动，下周加推别墅。