4月东莞楼市刚需产品供应增加 成交保持良好势头

    楼市综述：东莞房价已基本回归 观望减淡

    刚需产品供应增加 成交保持良好

    2011年国庆后，东莞楼市成交直线下滑，这种下滑的局面持续了4个月，楼市气温瞬时跌入冰点，成交低迷程度接近2008年金融危机。在楼市成交急转直下局面下，东莞房价不得不在2011年第四季度真正步入下行调整。直至2012年4月，经历约半年时间调整后，东莞房价已基本完成回归的进程，“五.一”已基本止跌企稳。东莞房价整体健康理性，供求基本平衡，库存压力尚处于可控范围，导致东莞房价虽然经历调整，但以小幅下调为主，整体调整幅度不超过5%，少数楼盘调整幅度在15%以上。

    春节过后，在利好消息支撑下，全国大部分城市出现成交回暖行情，东莞亦不例外。东莞3月成交持续回暖，达到45万平方米的小高峰。由于3月部分需求已得到释放，加之清明节影响，4月成交量呈现环比小幅回落。虽如此，4月约36.7万平方米的成交量在成交史上并不算差，处于接近良好水平。截至4月，除1月成交低迷外，今年以来东莞楼市成交整体好于预期。

    今年政策“只松不紧”趋势渐明朗，“定向宽松”趋势不可阻挡，最主要表现为银行存款准备金率及首套房贷利率的持续下调。楼市预期瞬间从2011年年底的悲观转向为今年的谨慎乐观，在经历房价下行调整后，市场观望呈减淡趋势，成交保持良好。与往年不同，今年楼市成交主要由刚需支撑。“支持刚需，打压投资，打压过度购房需求”这一政策将会长期存在，故自2011年下半年后，开发商不遗余力地规划刚需户型，今年3-4月刚需户型供应得到增加，在利好支撑及理性价格的配合下，今年以来楼盘开盘销售情况普遍良好，已进入良性循环。在不出现政策加码的前提下，延续当前的市场形势，今年东莞楼市成交将会取得不俗的成绩。
 
    2012年楼市预期悲观及春节来得早等因素导致前4月供求创近四年新低

    前4月整体供求：2011年第四季东莞楼市成交急转直下，市场对2012年预期较悲观，开发商信心受动摇，放慢楼市开工及上市步伐；再加上2012年的春天比以往时候来得早一些，传统旺季1月楼市受到严重影响，多种因素导致前4月供应量（109.1万平方米）创07年以来同期最低，成交量（117.5万平方米）创近四年以来最低。今年前4月楼市以消化存货为主，供求基本平衡。

    前4月房价：2012年前4月全市一手住宅网签均价达8586元/平方米，同比略涨4.35%，创历史同期最高。价格高企的主要原因为高端住宅尤其别墅成交突出，拉高整体均价，实际房价走势则为小幅下降。

    4月房价创历史最高 主要由高端产品拉高

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月全市一手住宅网签均价达8821元/平方米，连续19个月平稳在8000元之上。从2010年10月开始，东莞房价以“8300元”为中轴上下平稳浮动。4月房价高企主要由高端产品拉高，如成交排行榜前10名中，高端楼盘保利红珊瑚、万科金域华府、海逸豪庭等项目均榜上有名，且价格均过万。随着刚需产品的持续增加及高端产品集中签约的结束，预计后市整体均价将回落，将难以突破4月水平。

    成交势头较好，周成交量平稳在8-10万平方米/周之间

    春节过后，在利好支撑下，东莞楼市每周成交节节攀升。3月始，在开发商主动让利及加大刚需供应情况下，成交量保持较稳定，周成交量平稳在8-10万平方米/周，成交量可观。在高端产品影响下，进入2012年后，东莞楼市周成交价格波动较大，最顶峰达9700元/平方米，最低达7600元/平方米。

    东莞楼市库存压力处于可接受范围

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2012年3月底，全市一手住宅库存面积约482万平方米， 连续半年平稳在490万平方米上下。如果按照3-4月月均41万平方米推算，消化482万平方米存货需要11.7个月，消化周期不足一年，可见东莞楼市库存压力尚处于可接受范围。东莞楼市库存情况并未持续恶化，这也是支撑房价平稳的重要因素。

    4月热销楼盘特点：开发商品牌、稀缺产品、刚需产品

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从4月成交个盘排行榜可看出，热销楼盘还有几大特征：一.品牌开发商，如集中一线品牌开发商如万科、保利、恒大、中信、碧桂园等；二.稀缺产品楼盘，如海逸豪庭拥有稀缺自然资源与稀缺产品，销售持续保持领先；三.刚需产品楼盘.包含刚需户型及刚需价格。均价7000元以下楼盘占四席，其中6000元以下楼盘占两席。

    4月刚需户型供应比重持续加大  供应失衡状况有所改善

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-4月120平方米以下户型供应套数比重约67%，较去年同期增加2个百分比，除比2010年同期小外，超过07年以来同期水平。与此相反，141平方米以上大户型，今年前4月供应比重基本达到历史最低点，比最高峰时期09年的34%减少14个百分点。在“支持刚需，打压投资，打压过度购房需求”政策背景下，开发商步调基本达成一致，即在保持大的开发方向不变的原则下，尽可能地规划刚需产品。所以今天东莞楼市户型供应失衡的状况将会得到大大改善，在过去市区两房户型“一房难求”的现象将不会出现。

    东莞全市及市区整体供求特征 
                           
    （一）全市一手住宅整体供求价  

    去年基数较高导致今年4月同比数据供求双降  房价结构性上涨

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月全市一手住宅供应面积约38.3万平方米，约3268套，同比减少两成，环比3月基本持平；4月全市一手住宅签约面积约为36.7万平米，约3526套，同比减少近三成，环比3月减少约两成；由于去年3-4月限购预期催熟楼市，供求出现小高峰，导致今年4月同比数据供求大幅下降。由于今年2-3月正处于成交回暖强劲期，需求已得到释放，再加上4月清明节影响，导致4月供求数据环比3月小幅回落。

    4月全市一手住宅签约均价约8821元/平方米，同比上涨7.7%，环比3月略升4.4%，主要原因为高端产品尤其别墅产品拉高，并非房价真实上涨。

    （二）市区住宅月度供求价

    市区4月供应大幅增加 房价保持9000元之上

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月市区新增住宅供应约20.1万平方米，同比增加14.3%，环比3月大幅增加七成。4月市区住宅签约面积约10.3万平方米，同比及环比均增加近五成。4月市区整体住宅均价约9420元/平方米，同比略涨3.2%，环比3月涨7.1%，主要因为个别高价楼盘热销拉高，如万科金域华府成交保持市区绝对比重。市区整体均价长期保持在9000元之上。

    市区4月供应量创过去7个月以来最高

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年4月市区供应量创过去7个月以来最高，市区楼市供应不足的现象在今年将会较大改观。自2010年10月后，市区整体均价一直平稳在9300元上下，整体波动较小。