节后东莞楼市推货放缓 高端项目成交致价格上扬

    一、楼市观察

    1、一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（4月30日至5月6日）商品房成交面积8.68万㎡，环比下降16.33%，同比下降40.53%；成交套数849套，环比下降29.6%，同比下降34.59%；成交金额7.68亿元。

    本周住宅成交面积7.41万㎡，环比下降22.13%，同比下降18.52%；成交套数707套，环比下降25.03%，同比下降18.55%；成交金额6.77亿元。本周非住宅成交套数142套，成交面积12718㎡，成交金额9108万元。

    价格方面，本周住宅成交均价为9144元/㎡，环比上升2.37%，同比上升12.07%。其中普通洋房成交均价为6759元/㎡，高端洋房为8978元/㎡，豪宅洋房为11504元/㎡，别墅为21467元/㎡，公寓为8920元/㎡。

    五一过后，楼盘进入推货缓冲期。

    为抢跑五一黄金假期，东莞有12个楼盘集中在4月底开盘，还有10余个楼盘加推产品。借助五一营销节点，众多楼盘扎堆在4月底上市。上周各种楼盘活动粉墨登场，形式多样，有常规性的暖场活动，也有明星现场助阵。五一过后，楼盘进入推货缓冲期。本周楼盘活动冷冷清清，只是个别楼盘延续五一期间的促销暖场活动，如恒大雅苑延迟黄金周优惠三天。此外，本周无项目新增供应，营销广告也是寥寥无几。

    本周东莞楼市表现较为平淡，后市成交或先放缓后反弹。

    本周东莞楼市呈量跌价升格局，住宅成交707套，环比上周943套下降25.03%。住宅日均成交101套，属于淡季中一个正常区位。其中，4月30日成交71套，五一当天仅签约37套，这主要原因是网签备案的滞后性，并非反应五一期间楼市的实际表现。从五一假期开盘楼盘的销售情况来看，12个楼盘集中开盘，有8个楼盘销售率超过50%的水平，以南国雅苑、皇家公馆、景湖荣郡、保利红珊瑚等楼盘为热销代表。五一开盘楼盘现场到访客普遍在110批次以上，现场有较足够的人气，关注度高。当然，不少项目借助五一节点推出各种暖场活动造势现场氛围，主要以诚意登记、认筹、样板房开放等形式进行蓄客。据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞预计有45个项目入市，供应6145套。后市供应充足，当前市场环境开发商仍然以跑货为主，五一过后楼市成交或呈现先放缓后反弹趋势。

    恒大雅苑、深业欧景城均在五一假期开盘，本周两个楼盘取得不错的成交量。恒大雅苑凭借52套夺得本周洋房销售冠军，欧景城以40套位居第二。南城本周表现活跃，主要是恒大雅苑、中信森林湖、万科金域华府、天利中央花园等楼盘成交支撑。本周东莞楼市成交数据表现较为平淡，究其原因：其一，五一期间开盘楼盘表现良好，成交的部分楼盘还没有签约；其二，4月中下旬蓄客的楼盘集中在4月底释放，楼市短期内缺乏积蓄客户资源的支撑，导致成交放缓；其三，五一过后，开发商市场营销动作暂且放缓。在没有促销打折的营销造势带动下，购房者入市意愿减低。随着后市项目上市增多，观望已久的老客户持续入市。成交市场的回暖也会带动新客户的迅速出手。

    高端项目成交支撑价格持续上扬。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅均价达到9144元/㎡，环比上周8933元/㎡上升2.37%。这是近9周以来住宅成交均价达到最高位，第二次跨入“9”千大关。本周东莞有115个楼盘成交记录，其中高端项目成交有29个楼盘，均价在突破“万”元的楼盘有18个，共成交3.32亿元，占住宅总金额6.8亿元的49.02%。本周东莞别墅共成交26套，均价为21467元/㎡，环比上周17216元/㎡上涨24.69%。10个别墅项目成交当中，有6个项目价格出现了不同程度上的上涨，如世纪城国际公馆本周均价为19700元/㎡，环比上周11500元/㎡上升71.31%，价格上涨幅度较大。锦绣山河本周均价更是达到35200元/㎡，环比上周27900元/㎡上升26%。剔除高端项目的成交，洋房的整体均价仅为7533元/㎡，由此可见，整体房价在高端项目的成交带动下持续上扬，高位价格运行中存在一定的虚高。

    本周东莞住宅均价处于“9”千的高位运行，究其原因是：其一，成交均价过“万”的楼盘基本集中在一线镇区，区域价值和资源稀缺性受到客户青睐，塘厦、厚街、松山湖等高端项目成交导致价格偏高；其二，产品价格分化明显，高端项目（包括高端洋房、豪宅洋房、别墅）均价去到14405元/㎡，而事实普通洋房价格仅为6759元/㎡，从这个角度测算，高端项目的价格已经达到普通洋房价格的2倍多。价格分化明显，拉高整体均价高位运行；其三，个别高端项目价格大幅度上涨，如世纪城国际公馆、锦绣山河、万科棠樾均有不同程度的上涨。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：（无）

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：（无）

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.4.30-5.6）商品房成交面积8.68万㎡，环比下降16.33%，同比下降40.53%；成交套数849套，环比下降29.60%，同比下降34.59%；成交金额7.68亿元。

    本周住宅成交面积7.41万㎡，环比下降22.13%，同比下降18.52%；成交套数707套，环比下降25.03%，同比下降18.55%；成交金额6.77亿元，成交均价为9144元/㎡，环比上升2.37%；同比上升12.07%。

    本周非住宅成交套数142套，成交面积12718㎡，金额9108万元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.4.30-5.6）住宅成交707套，成交面积7.41万㎡，成交均价为9144元/㎡，环比上升2.37%。本周住宅中位数价格为6958元/㎡，环比上周6654元/㎡上升4.56%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交707套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有67套，占比9.48%；成交价格在5000-6000元/㎡共有128套，占比18.10%；成交价格在6000-7000元/㎡共有162套，占比22.91%；成交价格在7000-8000元/㎡共有128套，占比18.10%；成交价格在8000-9000元/㎡共有112套，占比15.84%；成交价格在9000-10000元/㎡共有37套，占比5.23%；成交价格在10000元/㎡以上共有73套，占比10.33%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交707套，成交面积7.41万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、万江、黄江等4个镇街，成交套数在10-40套的有寮步、道滘、凤岗等12个镇街，成交套数在10套以下的有莞城、沙田、高埗等14个镇街。其中排在前列的镇街有南城209套、万江65套和黄江51套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有松山湖、厚街、塘厦3个镇街，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、南城、东城等6个镇街，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、长安、茶山等7个镇街，成交均价在6000元/㎡以下的有樟木头、常平、大朗等14个镇街。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（所有项目）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：13栋一口价单位以及8栋128—145㎡单位持续热销

    下周预告：5栋即将推出

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：128—145㎡

    中信森林湖兰溪谷于4月29日加推8栋3单元28套128㎡户型，本周项目将会推出13栋一口价单位以及8栋128—145㎡单位持续热销。同时，吴伟康教授本周末坐诊森林湖，欢迎前来了解。下周中信森林湖兰溪谷将会推出5栋产品。

    ★个案名称：鼎峰品筑

    本周主题：仅30套保留房源，终极清货

    下周预告：无

    地段：寮步华南工业园松柏街

    主力户型：68—106㎡湖心楼栋单位

    鼎峰品筑二期占地近8万平米，总建筑面积约20万平米，绿地率60%，由东莞市鼎峰房地产开发有限公司开发建设。鼎峰品筑二期地处东莞市寮步镇二大工业园之一的华南工业园核心位置，与寮步镇中心相邻，离东城仅十来分钟车程，从莞樟路车行1分钟，步行10分钟可达，园区本身的道路建设完善，交通便捷，通达四方。本周项目推出 68—106㎡湖心楼栋单位，仅30套保留房源，终极清货。

    ★个案名称：皇庭壹號公馆

    本周主题：“红五月、庆入伙”感恩回馈

    下周预告：无

    地段：石龙沙河大桥北

    主力户型： 仅限10套，420㎡联排别墅一口价188万

    皇庭壹号公馆总占地面积约342514㎡，分二期开发。目前推出的为项目一期，一期占地面积约171056㎡，建筑面积约95875㎡，容积率约0.56，共包括313套精工别墅，是莞北地区唯一的大型纯别墅社区。“红五月、庆入伙”，皇庭壹号公馆感恩回馈。本周推出仅10套一口价188万420㎡联排别墅，先到先得。

    ★个案名称：丰泰观山碧水

    本周主题：高尔夫比赛

    下周预告：无

    地段：厚街横岗湖畔

    主力户型：140-160㎡洋房，280-380㎡别墅

    丰泰观山碧水二期坐落于大岭山附近，位于东莞市南部，珠江口的东北部，正处于珠江三角洲开发区的中心地带。北邻厚街，与莞城相对，南接虎门、长安，与深圳相望。目前在推140-160㎡洋房和280-380㎡别墅，本周举行高尔夫比赛活动。

    ★个案名称：东江豪门

    本周主题：抽奖活动，套圈游戏

    下周预告： 无

    地段：企石杨屋村

    主推户型：96㎡2+1房，130㎡3+1房（非合拼）

    佳兆业东江豪门位于东江南岸，与黄大仙公园隔路相望。东南侧为金椅豪园社区，东北角紧挨企石镇水厂。南面临农民房，西面临路为东江第五水厂。佳兆业东江豪门与东江大道有4米-5米落差。一线东江美景，自然资源丰富，毗邻黄大仙公园，上风上水宝地，生态养生豪宅。户型南北通透，格局方正，超大赠送面积，高实用率，性价比高。周末举行来访抽奖活动, 套圈游戏。