中原快评：商业航母万达地产正式进驻东城世博商圈

    商业航母万达地产正式进驻东城世博商圈

    2012年5月10日，上午10:00点，编号2012WG017的东城主山社区地块，被大连万达商业地产股份有限公司以直接加价2150万元收入囊中，该地块占地面积高达12.39万㎡，容积率为3.232，成交总价140150万元，溢价率1.56%，折合楼面地价3500元/㎡，该地块将建成包含住宅、商场、写字楼、五星级酒店在内，总建筑面积达到40万㎡的大型城市综合体，成为继长安万达广场之后，东莞的第二座万达广场。

    该地块出让门槛近乎苛刻，花落万达几无悬念。

    据悉，就在该商业巨无霸地块刚刚挂牌之时，业界就惊呼设置的竞买门槛之高让人侧目，首先是竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上，并且竞买人（含其全资子公司）在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，商业中心建筑面积不少于20万平方米，其次另竞买人持有并经营开业的五星级酒店不少于3家，需提供不少于3家五星级酒店的产权证及星级认证文件；除此之外，对后期运营也提出更高的要求，确保在四证办理完毕24个月内A地块大商业中心建成开业，四证办理完毕28个月内B地块五星级酒店建成开业，项目建成后至少有8万㎡的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售，竞得人需在该地块配建IMAX厅的大型影院。纵观全国，能够达到条件的开发商屈指可数，况且与东莞政府有过深入接触的就只有万达地产了，所以该地块最终花落万达实无意外。

    东莞商业地产迎来发展高潮，政府借力万达地产商业模式获取双赢。

    诚然，一直以来东莞的商业地产发展滞后、如履薄冰，无论是早前高空置率的华南摩商圈，还是西城楼商圈都未能达到政府的期望值，并且各大商圈也是独立发展、相互隔离，并未能形成良好的互动促进，本地庞大的中高端消费市场更是被广州、深圳、香港所无情瓜分，陷入一种“舍近求远”的尴尬现象，这对于藏富于民的城市东莞而言急需改变，所以政府明显加强对商业地产的扶持力度，随着“三旧改造”的稳步推进，各级政府与万达地产进行深入接触，希望借助万达地产成熟的商业模式，打造东莞的商业潮流聚集地，从而达到双赢的效果，从去年首次进入东莞市场布局长安，到如今深入东莞最核心的世博商圈，万达的强势介入让人看到是东莞商业地产的美好前景。

    未来几年东莞商业综合体不断涌现，如何精确定位、营造特色成为难题。

    近几年，东莞房地产市场迎来商业地产发展的“第二春”，各种高规划、高档次的综合体如雨后春笋般涌现，其中发展镇区的有虎门第一大道、长安万科中心、长安万达广场、常平翔龙天地广场等等，城区的综合体有环球经贸中心、民盈广场、光大黄旗山项目、东城万达广场等等，对于大型综合体而言，需要前期雄厚的资金实力之外，建成开业的第一天挑战才刚刚开始，众所周知东莞商业地产市场发展滞后，后期的招商运营极不规范，造成空置率较高，不少商场也是苦苦支撑，放眼未来如何改变居民的消费习惯，把中高端的消费需求留在本地，营造特色，同时吸引各镇区的消费人群，成为必须解决的难题，因为长期悬在东莞商业市场的利剑就是“既无法留住中高端消费群体，同时低端商业又过于分散难以经营”，但不可否认，东莞的商业地产正在朝着良好的方向发展。

    地块信息：

东莞中原研究部

2012年5月10日