节后东莞住宅成交量攀升 均价大幅回落至7字头

    一、一周经济运行和房地产动态

    存款准备金率半年内三连跌 将下调0 .5个百分点

    中国人民银行5月12日宣布，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。下调后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20%和16 .5%的存款准备金率，回到2011年4月21日之前的水平。

    统计局：4月CPI同比上涨3.4% 环比下降0.1%

    国家统计局5月11日公布的数据显示，4月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%。

    江苏扬州出台政策奖励个人买房  最高给予6‰

    5月7日，扬州出台政策奖励个人 购房，将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。据悉，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

    住建部秦虹:国务院明确2012年扩大房产税试点

    5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。

    二、土地市场

    1、上周土地成交信息：三正再拓泛深疆域  万达地产东城圈地

    上周共两宗商住及商业用地在东莞市国土资源交易网交易，其中编号2012WG016地块位于凤岗镇雁田村，最终三正地产以底价22670万元收入囊中，折合楼面地价2521元/㎡；据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，凤岗镇最近拍出的三宗商住商服用地都为三正所斩获，体量都在5.5万㎡以上，其中本次地块与去年12月拍出的地块相邻，联合开发的可能性较大。三正地产旗下产品在东莞以及深圳都有不错的口碑，此番在莞动作频频，似有在泛深片区攻城拔寨之势，虽然调控以来该区域楼市热度有所降温，但是凤岗塘厦等除深圳客户青睐外本地客户消化亦有所支撑，上周塘厦新盘金域半山开盘即劲销九成就是明证。

    另外，备受瞩目的东城主山社区超大体量商业商住用地花落谁家的猜测终于尘埃落定，大连万达地产以高出底价2150万元的报价将其收入囊中，折合楼面地价3500元/㎡，值得注意的是竞得人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院，并由IMAX公司出具入驻意向函，开发项目须与城市彩贝系统的等标高衔接。这是华南第五座万达广场，也是东莞第二座，去年7月份，长安宵边社区一宗8.9万㎡商住商服用地也被大连万达摘获，其商铺已经开始推出市场。

    2、本周无商住及金融用地待拍

    3、上周无最新土地出让公告信息

    三、房地产市场

    1、新增供应：住宅再度井喷   13个项目扎堆供应

    上周东莞商品住房新增供应继4月末扎堆供应后再度出现井喷，全市共13个项目有新产品备案入市，合计住宅2274套，约22.23万㎡；非住宅220套，约2.76万㎡。从区域分布来看，主要分布在南城、万江等城区区域以及塘厦、常平、清溪等近深区域；另外一个特征就是这些新增项目都是在“五一 ”前后开盘，或有新产品抢占市场，并都取得不错销售业绩。从新增类型来看，这批“五一”前后促销的楼盘涵盖公寓、洋房、别墅产品，比如东坑的皇家公馆推出35㎡的公寓，也有100㎡左右的三房，而御花苑和江南第一城的合拼户型选择“五一”推出，北大资源御湾和汇景御泉香山分别推出双拼和联排别墅。非住宅方面，长安万达广场的首批商铺面市，共46套。

    2、成交情况

    2.1商品房整体签约情况：“五一”签约量释放    住宅均价环比跌近两成

    五月的第二周，成交量因“五一”前后的促销和加推，其效果逐渐呈现。据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周住宅成交1209套，面积合计11.67万㎡，环比上升近六成，均价为7527元/㎡，环比下滑18%。大量新货推出释放了客户的购房需求是支撑上周签约量飙升的主要原因，而且大部分新推产品的价格都低于预期，实现了真正的以价换量；而价格的大幅回落则说明了许多房企已经达成共识，降价跑量成为了主流，此外，另一个导致价格下滑的重要原因是东坑皇家公馆和横沥棕榈园等二三线镇区的产品成交比例上升拉低均价所致，这与我司之前的预测相吻合。

    2.2 住宅成交量价走势：签约量节后攀升  均价降至“7”字头

    上周住宅成交量涨价跌，从成交量来看，今年五月住宅签约已接近去年同期时的水平，受节前节后住宅井喷的支撑，以及皇家公馆、金域半山等开盘楼盘的签约支撑，接下来五月的签约量有望稳步攀升；价格方面，大幅下降主要是受东坑、中堂、黄江等二三线镇区低价楼盘的成交拉低影响，同时还有五一假期的降价优惠活动也促成了签约均价的下滑，预计“7”字头均价仍有望在最近几周徘徊。

    2.3 区域住宅成交：新货加推促南城稳居榜首  东坑中堂首次排名靠前

    南城签约热闹的势头不减，上周签约265套。其中，江南第一城、中信森林湖、天利中央花园、万科•金域华府、御花苑天珑湾、景湖荣郡等楼盘在五一前后推出新品，都取得不错的成绩，帮助南城以265套高居各镇区排名首位，它们的签约套数分别为26、27、20、24、14和27套。东坑的皇家公馆二期、中堂的南国雅苑二期御江的成交将中堂和东坑从各镇区排名的倒数拉进到前十五名。其中东坑所成交的34套，全由皇家公馆二期成交贡献的，签约均价为5351元/㎡。而中堂上周成交37套，南国雅苑二期御江成交占了九成以上。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：恒大雅苑78套仍居榜首  东坑皇家公馆首次上榜

    2.6、楼盘活动：主打母亲节温情活动   金域半山开盘劲销9成

    经过五一节后冷清的缓冲期之后，新一轮蓄客和推货工作再度展开。上周东莞在母亲节来临之际，纷纷打出温情牌，举办了各种各样响应节日主题的活动，如万科翡丽山、恒大帝景、深业欧景城、中信凯旋公馆等楼盘都推出了应景活动和购房优惠。

    除了母亲节应景活动之外，大型开盘活动也同时展开，如邻深片区的金众金域半山晚上盛大开盘，推出200余套95㎡-180㎡精工户型即销9成，成为塘厦销售冠军；而万江北大资源御湾别墅举办开盘盛典，请来影帝任达华助阵，现场人气热闹，再度彰显了明星的号召力。为争夺五月市场快速去货，未来两周东莞楼盘活动将会持续加温。

    3.新开工工程：星河传说取得工程进展  万科加快开发步伐

    工程进度方面沉寂已久的星河传说上周终于有新的进展，洋房方面约有4.67万㎡的体量取得新开工许可证，另外，进驻塘厦的万科地产新项目双城水岸也取得新开工许可证，与碧桂园同时拿地的万科地产显然落后半拍，如今明显加快开发步伐。在蛋糕越做越大的塘厦市场，竞争日趋激烈，但值得庆幸的是塘厦市场蕴含着巨大的潜在消化力，除深圳客户外，塘厦本身以及周边片区的置业客户也不少，上周开盘推出216套洋房的金域半山开盘即经销9成，再度在莞掀起热潮。

    总结：

    1、央行宣布从5月18日下调存款准备金率0.5个百分点，为年内第二次下调，释放出4000亿资金，使得银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或会再度微调，对房地产市场将产生积极的影响。

    2、上周三正集团在凤岗再斩获一宗商住用地，折合楼面地价2521元/㎡，豪夺3宗地，可见其扎根泛深市场决心坚定。备受瞩目的东城主山社区超大体量商业商住用地也尘埃落定，万达广场如愿进驻东城，折合楼面地价3500元/㎡。

    3、上增商品房新增供应再度井喷，主要为“五一”前后促销或新开盘楼盘。共13个项目，合计住宅2274套，约22.23万㎡；非住宅220套，约2.76万㎡。

    4、、“五一”节后东莞住宅成交量涨价跌，上周住宅成交1209套，面积合计11.67万㎡，环比上升近六成，均价为7527元/㎡，环比下滑18%。价格下滑一方面是减价促销导致价格下滑，另一方面是东坑皇家公馆和横沥棕榈园等二三线镇区产品拉低所致。

    5、上周东莞楼盘在母亲节来临之际，纷纷打出温情牌，举办了各种各样响应节日主题的活动，如万科翡丽山、恒大帝景、深业欧景城、中信凯旋公馆等楼盘都推出了应景活动和购房优惠。此外，金域半山和北大资源御湾两大楼盘举办了大型开盘活动，都取得不错的销售业绩。

    6、新开工方面星河传说有最新进展，4.67万㎡洋房新开工，万科在塘厦项目双城水岸也加紧开工步伐，追赶碧桂园进度，非住宅方面，汇豪商贸大厦4.23万㎡办公取得新开工许可证。