2012年以来东莞房价接连走高原因和房价走势分析

    前言

    2011年10月中旬以来，东莞楼市步入下行阶段，市场陷入深度观望，楼市成交大幅缩水。随着成交陷入低迷，东莞楼市降价打折现象增多，特价房、一口价单位、经理推荐房源盛行，房价也进入了调整阶段。这种状况，一直持续至2012年。

    而从东莞房价走势来看，房价运行轨迹却正好与现实相反。进入2012年，东莞房价“屡创新高”。自2011年12月东莞房价进一步跌至7789元/㎡后，从2012年1月开始，又大幅攀升至8424元/㎡，此后几个月便持续高位运行，从2月份的8583元/㎡到3月份的8447元/㎡，连续3个月均仅次于2011年7月份8581元/㎡的峰值。而4月份，更是达到8821元/㎡，创下了东莞房价有史以来的月度最高纪录。

    2012年东莞房价持续走高，走出了一波与现实相背离的独立行情。为何在东莞房价进入调整阶段，房价统计数字却“屡创新高”？在这背后有着什么样的原因？而东莞房价的真实走势又是怎么样的？上述问题也正是本报告需要探讨的问题。本报告的创作思路，也是围绕以下两个方面进行：一是探讨2012年以来东莞房价持续走高的原因，二是探讨东莞房价的真实走势。作为研究机构，客观、严谨、中立，用事实说话是东莞中原研究部的研究宗旨。本报告的创作目的，就在于通过探讨近两年以来东莞房价的真实走势，还原东莞房价的“庐山真面目”。

    目录

    一、2012年以来东莞房价接连走高

    二、2012年以来东莞豪宅成交分析

    三、2012年以来东莞房价居高不下的原因

    四、2011年以来东莞房价真实走势分析

    1、2011年以来东莞房价走势分析

    2、2011年以来东莞楼市出现过三次降价

    3、2012年至今东莞房价走势分析

    4、东莞各片区房价走势分析

    5、小结 

    6、2012年前5月东莞住宅成交单价区间分布 

    五、房价走势展望 

    六、关于东莞房价的思考 

    数据统计说明：

    1、松山湖计入主城区。

    2、2012年5月数据统计时间为5月1日—5月20日。

    一、2012年以来东莞房价接连走高

    过山车上的东莞房价：2012年前4个月，东莞房价“屡创新高”。

    2011年以来，东莞房价坐上了“过山车”，先是从2011年1月的8395元/㎡跌至2月的7696元/㎡，而后又上升至8月的8581元/㎡。接下来又再次跌至12月的7789元/㎡，然后一路飙升至2012年4月的8821元/㎡，最后再次迅速跌至5月的7987元/㎡。

    2012年前4个月，东莞房价“屡创新高”。自2011年12月东莞房价进一步跌至7789元/㎡后，2012年1月开始，又大幅攀升至8424元/㎡，此后几个月便持续高位运行，从2月份的8583元/㎡到3月份的8447元/㎡，连续3个月均仅次于去年7月份8581元/㎡的峰值。而4月份，更是达到8821元/㎡，创下了东莞房价有史以来的月度最高纪录。

    对于2012年以来东莞房价连续数月高位运行的现象，业界有观点认为，由于2012年东莞豪宅成交量过于突出，从而拉高了全市的房价，事实果真如此吗？

    二、2012年以来东莞豪宅成交分析

    2012年以来，东莞豪宅成交逐渐回落。

    目前东莞市场上，豪宅产品大体可以分为两类：别墅，以及大平层洋房，也即豪宅洋房。对于2012年以来东莞房价连续数月高位运行的现象，业界有观点认为，由于东莞豪宅项目成交突出，从而拉高了全市的房价。事实上，今年豪宅的成交不仅称不上突出，反而是下滑了。从上图可以看出，2012年以来，东莞豪宅成交面积总体呈下降态势，1月及2月仅分别成交3.99万㎡、4.45万㎡，几乎为2011年以来的月度最低水平。尽管3-4月份豪宅成交水平对比1-2月份有所回升，但总体而言，豪宅成交水平仍然偏低。2012年1-4月，全市豪宅成交面积25.31万㎡，与去年1-4月份的40.44万㎡相比，大幅下滑近38%。

    而从豪宅成交面积占商品住宅成交面积的比重来看，从2012年开始，这个数值也呈下降态势。1月份由于去年四季度成交的豪宅产品延缓至当月签约，因此1月份豪宅成交面积占当月住宅成交面积的比重升至28.79%的高位。然而，2月份后便迅速下跌至20.73%，4月份也仅有20.6%。这一数值与2011年相比，并不算突出，仅处于中游水平。

    与成交面积下滑相对应的是，2012年东莞豪宅成交金额也在下降。

    从2012年东莞豪宅成交金额情况来看，今年豪宅成交金额也在减少。2012年1-4月份，全市豪宅成交金额为37.49亿元，与去年1-4月份的58.27亿元相比，大幅下滑近36%。耳聪成交金额占商品住宅成交比重来看，与成交面积类似，豪宅成交金额所占比重也趋于下降，前4个月金额比重大体徘徊在35%左右，与与2011年相比，也仅处于中上游水平。

    综述：从2012年东莞豪宅成交表现来看，从豪宅成交面积到成交金额，无论是成交的绝对值还是相对数（比重），总体都呈回落态势。而且与2011年相比较，各项指标均难言突出。可以说，2012年东莞豪宅的成交不仅算不上突出，反而是下降了。

    2012年东莞豪宅成交水平的下降，这一现象并不算意外，甚至可以说是在情理之中。众所周知，2011年下半年以来，全国经济明显下行，今年一季度仅增长8.1%，GDP增速已经连续五个季度回落。而东莞经济形势更是糟糕，今年一季度GDP仅增长1.3%，增速全省垫底。由于豪宅属于顶级高端物业，对资金需求量庞大，豪宅市场的兴衰与经济形势息息相关。在经济下行的背景下，豪宅成交自然也难以独善其身。

    另外，从去年下半年以来，全国通胀水平回落，CPI从2011年7月6.5%的高位逐渐回落至今年4月份的3.4%，根据中国人民银行数据，目前我国一年期定期存款利率为3.5%，4月份CPI为3.4%使得负利率时代再次宣告结束。通胀水平的大幅回落，也使得豪宅产品抗通胀的优势不复存在，豪宅产品需求下降自然也在情理当中。

    三、2012年以来东莞房价居高不下的原因

    原因一：豪宅成交均价上扬，是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。

    平心而论，近两年来东莞房价始终维持在8000元/㎡以上的高位，直接原因还是是豪宅成交所拉高。剔除豪宅，东莞房价将回落至6字头。然而，在东莞豪宅成交回落的背景下，东莞房价却逆势上扬，其中一个重要原因是2012年东莞豪宅成交均价上升了。据东莞中原研究部监测数据显示，自2011年3季度以来东莞豪宅成交均价连续上升，从去年3季度的13399元/㎡上升至今年2季度的15408元/㎡。贡献的项目主要有厚街的海逸豪庭、万江的北大资源•御湾、松山湖的锦绣山河和塘厦的万科•棠樾等别墅项目。以上别墅项目成交均价均在20000元/㎡以上，万科•棠樾的均价更是超过30000元/㎡，因此在推动全市豪宅成交均价走高的同时，也拉高了全市的房价。豪宅成交均价的上扬，也是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。

    原因二：城区楼盘成交突出，是导致2012年东莞房价偏高的重要原因。

    2011年12月是个分水岭。从2011年以来东莞城区住宅成交面积比重月度走势来看，2011年12月，东莞城区住宅成交面积占比重为37.4%，而到了2012年1月，这一比重便迅速攀升至44.61%。从1月到4月，城区住宅成交面积比重始终保持在40%以上。这个数值远远超出了2011年度除了4月以外的其余11个月份。众所周知，同档次的楼盘，城区的售价比镇区要高出不少。因此，城区楼盘的突出表现，是导致2012年东莞房价偏高的首要原因。

    从个盘成交情况来看，无论是普通住宅，还是别墅，城区楼盘的成交都比镇区要突出。

    2012年1-4月东莞普通住宅成交面积排行（前27名）：

    从2012年1-4月东莞普通住宅成交面积排行情况来看，排名前27个项目当中，5个城区的楼盘就占了15席，其余28个镇区仅占有12席。而排名前4的项目当中，更有3个项目来自城区，其中万科•金域华府更是以44545㎡、496套的记录排名第一。

    2012年1-4月东莞别墅成交面积排行（前17名）：

    除了普通住宅，在别墅成交方面，城区的楼盘成交同样要比镇区要出色。从2012年1-4月东莞别墅成交面积排行情况来看，排名前17个项目当中，5个城区的楼盘占了9席，其余28个镇区仅占有8席。

    原因三：城区非毛坯修楼盘的集中成交，是导致2012年东莞房价偏高的又一个重要原因。

    2012年1-4月东莞城区楼盘成交面积排行（前5名）：

    众所周知，万科旗下的项目绝大多数都带有非毛坯修发售。而随着恒大、保利等品牌开发商陆续进驻东莞，2012年东莞楼市带非毛坯修发售的项目进一步增多。从2012年1-4月东莞城区楼盘成交面积排行情况来看，成交面积前5名当中，除了中信森林湖•兰溪谷，其余4个项目全部带有非毛坯修发售。这4个项目分别为万科•金域华府496套、万科•金域松湖408套、保利红珊瑚238套、恒大雅苑228套等。

    由于上述项目不少于4月份成交，如保利红珊瑚238套物业均于4月份签约。因此，尽管4月份城区住宅成交面积比重比1月份低3.2个百分点，但成交均价反而达到8821元/㎡的历史新高。可以说，非毛坯修楼盘的集中成交，是导致4月份东莞房价偏高的主要原因之一。

    综上所述，2012年以来东莞房价持续走高，主要是因为豪宅成交均价上升、城区的楼盘成交增多，以及非毛坯修项目成交突出所造成的，属于“结构性上涨”。那么，剔除结构性上涨的因素，东莞房价的真实走势是怎么样的呢？

    四、2011年以来东莞房价真实走势分析

    房价计算方法：众所周知，同质的事物才具有可比性。为了最大限度消除结构性变动的因素，东莞中原研究部采用如下方法来计算房价的变动情况及走势：通过监测同一楼栋在不同时期价格的变化情况，从而计算出其在不同时期价格的变动及走势。具体方法为: 以5%为分界线，房价降幅在5%及以下为降价，而涨幅在5%及以上则为涨价。

    原理：当一个地区在一定时期内，当地楼市涨价的楼盘多于降价的项目，那么该片区房价就处于上涨态势。反过来，当该区域楼市降价的楼盘多于涨价的项目，那么该片区房价就处于下行通道。

    1、2011年以来东莞房价走势分析

    2011年9月之前东莞楼市以涨势为主，9月以后跌方占据上风。

    一个正常的市场总是有涨有跌，在市场繁荣的时候涨方占优，但同样也存在着跌方。反过来，在市场下行的时候跌方占优，但也不排除存在涨方。具体到楼市而言，东莞楼市同样也不例外。在楼市繁荣的时候，房价普遍上行，但同样也会有降价的楼盘存在。反之，在楼市萧条的时候，房价普遍下跌，但也存在着房价上涨的楼盘。

    当一个地区在一定时期内，当地楼市涨价的楼盘多于降价的项目，那么该片区房价就处于上涨态势。反过来，当该区域楼市降价的楼盘多于涨价的项目，那么该片区房价就处于下行通道。

    从2011年以来东莞房价走势来看，大体可以划分为两个阶段：2011年9月之前，涨价的项目比降价的楼盘多，在这个阶段，东莞房价以上涨为主。而9月份之后，降价的项目多于涨价的楼盘，在这个阶段，东莞房价进入了下行通道。

    供应偏紧、需求热闹的行情，使得2011年9月之前东莞房价大体处于上涨态势。

    2011年1月-8月东莞房价总体涨跌情况：

    从2011年1月至8月，全市在这个时期新上市的楼盘中共有91个项目，合计269栋楼有成交记录。截至8月，与开盘首个月的成交价格相比，价格持平的楼栋共有60栋，所占比重为22.30%。价格上涨的楼栋共有125栋，所占比重为46.47%。其中涨幅在0%—5%的楼栋共有64栋，占比23.79%；涨幅在5%—10%的楼栋共有34栋，占比12.64%；涨幅在10%及以上的楼栋共有27栋，占比10.04%。价格下降的楼栋共有84栋，所占比重为31.32%。其中降幅在0%—5%的楼栋共有62栋，占比23.05%；降幅在5%—10%的楼栋共有14栋，占比5.20%；降幅在10%及以上的楼栋共有8栋，占比2.97%。从中可以看出，在2011年1月至8月，东莞房价以小幅上涨为主。

    原因分析：房价主要由供求关系决定。从供应端来看，2011年9月之前，东莞楼市供应偏紧，全市库存水平长期徘徊在380-400万㎡。以去年8月为例，截至8月底东莞住宅库存面积为384.98万㎡，按照当时过去12个月的平均消化速度测算，消化周期仅有9.4个月，供应偏紧可见一斑。

    从需求端来看，由于2010年以来全国先后出台过三次调整政策，2010年东莞楼市部分需求被压抑。随着调控政策被逐渐消化，这部分被压抑的需求在2011年上半年得以释放。同时，上半年东莞楼市始终充斥着限购的传闻，部分需求也被提前释放。因而2011年9月之前，东莞楼市成交极其红火，前9个月日均成交量达到了130套。在供应偏紧、需求热闹的行情下，9月之前东莞房价大体处于上涨态势。

    库存走高、需求下滑的现状，使得2011年9月以后东莞房价走入下坡路。

    2011年1月-2012年5月东莞房价总体涨跌情况：

    从2011年1月至2012年5月，全市在这个时期新上市的楼盘中共有126个项目，合计562栋楼有成交记录。截至2012年5月，与开盘首个月的成交价格相比，价格持平的楼栋共有61栋，所占比重为10.85%。价格上涨的楼栋共有206栋，所占比重为36.65%。其中涨幅在0%—5%的楼栋共有99栋，占比17.62%；涨幅在5%—10%的楼栋共有61栋，占比10.85%；涨幅在10%及以上的楼栋共有46栋，占比8.19%。价格下降的楼栋共有295栋，所占比重为52.49%。其中降幅在0%—5%的楼栋共有155栋，占比27.58%；降幅在5%—10%的楼栋共有72栋，占比12.81%；降幅在10%及以上的楼栋共有68栋，占比12.1%。从中可以看出，东莞房价在经历2011年9月之前的小幅上涨后，从9月以后又出现回落。因此，在2011年1月至2012年5月，总体而言，东莞房价呈下降之势，一些在2011年9月之前涨价的项目也逐渐跌回开盘时期的价格。

    原因分析：2011年8月是个分水岭。随着金九的到来，东莞楼市供应大幅放量，截至9月底全市住宅库存面积迅速攀升至449.52万㎡，环比8月大幅增加64.54万㎡，短短的一个月便增长了17%。至此，东莞楼市供应偏紧的局面大为改观，消化周期明显拉长。而从需求来看，9月以来随着全国楼市下行，市场陷入深度观望，楼市成交大幅跳水。再加上上半年被透支的部分需求，东莞楼市成交后继乏力，从11月底开始每日成交下滑至两位数，这种状况一直延续至2012年2月。漏屋偏逢连夜雨，2011年四季度后宏观经济亦趋于下行。库存走高、需求下滑，以及经济下行的现状，促使东莞开发商主动求变，降价打折现象增多，特价房、一口价单位、经理推荐房源盛行，在此期间东莞全市先后出现两次明显的降价潮。至此，东莞房价也走上了下坡路。

    2、2011年以来东莞楼市出现过三次降价

    2011年1月至今，东莞楼市共出现过三次明显的降价现象。

    据东莞中原研究部监测数据显示，截至4月30日，目前东莞共有173个在售楼盘（可售套数在20套以上），共613栋楼。从各项目各楼栋的房价走势来看，自2011年1月至今，降价楼栋增多的时候共出现过3次，分别为2011年3月、2011年四季度以及2012年2-3月。

    一次降价：

    2011年3月中旬，市场传出限购传闻，且愈演愈烈，开发商加快推盘节奏，加大促销力度，房价上涨的楼盘开始迅速减少，而降价的楼盘却是逐渐增多，这种状况，一直延续到3月底。本次降价的直接动因是限购传闻，降价楼盘以大户型尤其是合拼户型项目为主。据东莞中原研究部监测数据显示，3月份东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋达到了125栋。由于4月初，东莞年度房价控制目标出台，调控目标为房价上涨幅度不超过当年GDP涨幅，市场恐慌情绪得到稳定，至此，本轮降价正式落下帷幕。

    二次降价：

    受9月份以来受全国市场入冬的影响，2011年四季度，东莞楼市陷入深度观望，楼市下行，市场成交大幅下滑。“金九”旺季期间楼市成交的不理想、限购传闻俞传俞盛、前三季度品牌开发商销售业绩的不尽如人意、开发商资金链的愈加收紧、楼市观望氛围浓重、库存压力的增大，都促使开发商必须拿出行动来面对当前并不乐观的市场形势，快速走货、以价换量成为了众多开发商的共识。因此，随着四季度的到来，一些需要冲年度销售任务的开发商对旗下项目作出降价，促成了2011年东莞楼市二次降价的形成。据东莞中原研究部监测数据显示，9月、12月东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋分别达到了129栋和133栋。

    三次降价：

    自2011年四季度以来，东莞楼市成交大幅跳水。本次降价的直接动因是2011年四季度楼市下行以来，东莞近半的楼盘成交没有丝毫的起色。而从2011年11月份至今，银行存款准备金率先后两次下调，但2012年前两个月新增贷款远远低于市场预期，开发商资金链紧的窘况并没有得到明显改善。另一方面，房企资产负债率达到近10年来最高水平，而2012年却又迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。库存的持续高位运行，给开发商带来了沉重的压力。此外，中央政府一再强调楼市调控不会放松，新一轮观望再次产生，开发商选择主动求变，直接促成了东莞楼市三次降价的到来。据东莞中原研究部监测数据显示，3月份东莞房价跌幅在5%及以下的楼栋达到了131栋。

    3、2012年至今东莞房价走势分析

    2012年春节过后，东莞房价总体仍然呈下降态势，但降幅逐渐收窄。

    从东莞楼盘各楼栋价格涨跌幅所占比重（相对值）来看，与上图（绝对值）相类似，2011年9月之前，东莞楼市涨价的楼栋所占的比重大于降价楼栋的比重，表明在这个阶段东莞房价处于上涨态势。2011年9月之后，东莞楼市降价的楼栋所占比重大于涨价楼栋的比重，表明9月之后东莞房价进入了下行阶段。

    从2012年房价走势来看，可以看出，1月全市降价楼栋共有82栋，尽管绝对数值比2011年12月的133栋减少，但由于1月份恰逢春节，全市成交楼栋总数减少，因此1月份降价楼栋所占比重不降反升，达到了28.47%的峰值，比涨价楼栋14.58%的比重高出近14个百分点。

    由于签约数据的滞后性，1月份数据更多体现的是2011年12月下旬的成交情况。可以看出，12月份由于一些开发商出于冲刺年度销售任务的考虑，在楼市深度下行的背景下，抓住元旦最后一个营销节点，加大降价促销力度，因此促成了2011年四季度最后一波降价潮的来临。

    春节过后，随着全市观望氛围出现局部松动，开发商营销宣传力度的加大，以及央行提出满足首次购房家庭的贷款需求、银行首套房贷回归基准利率、存款准备金率下调等一系列利好因素的作用下，压抑近多时的刚性需求开始入市，楼市成交也逐渐企稳回升。随着东莞楼市成交的逐渐回升，全市降价楼栋的比重也开始逐渐下降。尽管相对值在下降，但由于成交项目的增加，降价楼栋的绝对数也在增加，如3月份降价的楼栋就达到了128栋，创下了2011年以来的最高水平，因此促成了3月份东莞第三波降价潮的形成。

    4月份以来特别是五一的临近，随着楼市成交的进一步回升，降价楼栋不管是绝对数还是相对值都在下降，这主要是因为随着成交量的上扬，开发商降价意愿自然降低，因此降价项目减少也在情理当中。由于目前市场仍处在以价换量的阶段，成交量的上升是不少项目降价所换来的，因此降价项目所占比重仍然比涨价项目要多。总体而言，目前东莞房价仍然处于下行阶段，随着成交量的进一步回升，降幅也在逐渐收窄。

    4、东莞各片区房价走势分析

    一线城镇10000元/㎡以上比重减少，8000-10000元/㎡区间成交增多。

    从2011年以来东莞一线城镇住宅成交均价各区间分布情况来看，可以看出，从2011年1季度至2012年2季度，房价在6000元/㎡以下及10000元/㎡以上区间都在减少，6000-8000元/㎡区间比例略有下降，中间价位的8000-10000元/㎡区间比例在上升。这说明了一线城镇房价比较坚挺，同时也表明10000元/㎡以上高价位的高端住宅，其房价存在着一定的调整空间。正是因为部分10000元/㎡以上高价位的楼盘房价下调，才促使10000元/㎡以上区间比例减少，而8000-10000区间比例上升，典型楼盘如中信森林湖•兰溪谷、御花苑•天珑湾。

    二线镇区房价调整明显，6000元/㎡以下区间比例显著上升，8000元/㎡以上比例下降。

    二线镇区房价调整比较明显，从上图可以看出，2011年1季度至3季度，代表刚需价位的6000元/㎡以下区间的比例呈下降态势，而从3季度以后则显著回升，从2011年3季度的42.34%上升至2012年2季度的51.7%，上升了近10个百分点。而与此同对应的是，8000-10000元/㎡以及10000元/㎡以上的住宅比例从4季度以后逐渐下降，二线镇区高价位楼盘房价调整也比较明显。截至2012年2季度，二线城镇6000元/㎡以下项目成交比重为51.7%，过半的房源售价低于6000元/㎡。而8000元/㎡以上区间的比例仅有8.5%。

    三线镇区房价亦有调整，6000元/㎡以下比例高达80%。

    三线镇区房价亦有调整，从上图可以看出，2011年1季度至3季度，6000元/㎡以下区间的比例从91.09%下降至77.28%，呈下降态势。而从3季度以后则显著回升，上升至2012年1季度的89.75%，上升了近12个百分点，几乎接近了2011年1季度的水平。另外，三线镇区8000元/㎡以上比例始终低于2%，2012年1季度更是不足1%，6000元/㎡以下区间的比例占据了绝大多数。

    5、小结

    2012年5月，与去年8月降价前相比，东莞房价下降3.86%。

    从以上分析来看，2011年1月至今，东莞房价的大体走势是：2011年9月之前房价以上涨为主，在此期间的3月份曾有过短期下跌；2011年9月至今，房价总体以下降为主，在此期间曾经有过两次明显的降价。

    从2011年以来东莞普通住宅中位数价格月度走势来看，可以看出，普通住宅中位数价格的走势与东莞房价的走势大体吻合。从2011年1月至今，普通住宅中位数价格曾经出现过3次谷底，第一次是出现在2011年3月，第二次出现在2011年四季度，第三次则是出现在2012年3月。而从前面的分析也可以看出，这三个时期东莞楼市曾经出现过3次相对明显的降价。对于中位数价格而言，它的重要意义不在于“具体价格”，而在于它所反映的“趋势”。

    从2012年东莞房价走势来看，前2个月，随着成交量的极度低迷，开发商继续以价换量，房价继续下跌，3月曾经跌至6237元/㎡的近7个月以来的最低位。而随着开发商的以价换量策略逐渐见效以及楼市季节性的回暖，3月以来东莞楼市成交回升，4月份开发商的降价意愿也有所降低，因此4月东莞房价出现小幅上涨。但随着5月旺季的到来，不少开发商抓住机遇继续以价换量，东莞房价再次出现下调。

    2011年8月，东莞普通住宅中位数价格出现年度以来的最高峰6717元/㎡，从9月开始，东莞房价开始回调。2011年8月峰值6717元/㎡与3月的6237元/相比，3月房价跌幅一度跌至7.14%。至2012年5月，普通住宅中位数价格为6438元/㎡，与去年8月降价前相比，下降3.86%。

    小结：

    2011年1月至今，东莞房价的大体走势是：2011年9月之前房价以上涨为主，在此期间的3月份曾有过短期下跌；2011年9月至今，房价总体以下降为主，在此期间曾经有过两次明显的降价，第一次出现在2011年四季度，第二次则是出现在2012年3月。至2012年5月，东莞普通住宅中位数价格为6438元/㎡，与去年8月降价前相比，下降3.86%。分片区看，一线城镇尤其是城区楼盘相对抗跌，降价的项目较少，全市降价项目主要集中在二、三线镇区。

    6、2012年前5月东莞住宅成交单价区间分布

    全市： 8000元/㎡以下成交比重为68%。

    近两年来东莞房价长期徘徊在8000元/㎡以上，给外界造成的错觉是在东莞买房，需要花上8000元/㎡左右的单价才能买到一套普通的房子。事实上，对于东莞的购房者来说，绝大多数房子的单价都是低于8000元/㎡的。

    截至2012年5月20日，今年前5个月东莞住宅共成交14629套，其中单价在6000元/㎡以下的房源共成交4356套，占比29.78%；单价在6000-8000元/㎡的房源共成交5579套，占比38.14%；单价在8000-10000元/㎡的房源共成交3291套，占比22.50%；单价在10000元/㎡的房源共成交1403套，占比9.59%。从中可以看出，单价在8000元/㎡以下的房源共成交9935套，占比几乎接近7成。

    五、房价走势展望

    诚如前面所言，房价主要由供求关系决定。从供应方面来看，截至2012年5月20日，2012年东莞住宅供应面积仅有153.21万㎡，明显低于去年同期181.1万㎡的水平。由于今年东莞住宅潜在供应面积近650-700万㎡，从中可以看出，下半年的供应量是个非常庞大的数字。而从目前住宅库存面积来看，截至4月30日，东莞可售面积仍然高达457万㎡。自从2011年11月以来，已经6个月处于450万㎡以上的高位运转。高库存以及天量的潜在供应，将成为抑制东莞房价上涨的重要力量。

    从成交方面来看，自从去年四季度东莞步入下行阶段以来，东莞楼市并没有完全恢复正常成交水平，楼市观望氛围依然存在。而成交取得良好成绩的楼盘，大多数采用以价换量的策略，牺牲部分利润来推动走货，未来涨价的动力并不强。截至2012年5月20日，今年东莞楼市成交金额为155.55亿元，大大低于去年同期199亿元的水平，开发商销售回款情况仍然不容乐观。这也使得部分开发商只能继续实施以价换量的策略，推动成交来增加销售回款力度。5月楼市对东莞而言称得上是“红5月”，楼市成交比2011年同期还高。但随着5月旺季的逐渐过去，压抑的需求逐渐释放完毕，新一轮需求有待累积。5月过去，传统淡季6-8月的到来，楼市成交不免再次回落。

    从开发商资金链情况来看，尽管今年以来存款准备金率先后两次下调，但新增贷款仍然低于市场预期，4月新增贷款更是只有6818亿元，开发商资金短缺的状况并没有得到明显的缓解。就东莞市场而言，本土开发商融资渠道较为丰富，资金状况相对而言较好，但外来开发商的资金就比较匮乏，降价走量的意愿也相对较强。

    因此，综合以上判断，未来数月东莞房价仍将维持目前小幅下调的态势，短期内上涨的可能性并不大。

    六、关于东莞房价的思考

    现行房价统计方法的缺陷

    首先需要指出的是，房价的高低与统计方法有着最直接的关系。相同的统计样本，采用不同的统计方法，不仅得到的统计结果大相径庭，甚至得出来的结论也截然相反。

    传统上，东莞房价的统计方法主要采用简单算术平均法，即成交均价=成交金额/成交面积。算术平均法的优点是能够较好地反映集中趋势，但同时缺陷也非常明显。就东莞市场而言，这种统计方法的缺陷主要体现在两个方面：第一，房价统计结果与代表普通大众需求的普通住宅价格相背离；第二，房价运行轨迹与东莞房价的真实走势相背离。

    例如，近两年来，东莞房价始终在8000元/㎡以上的高位运行，但就东莞普通住宅而言，城区普通住宅均价在7000-9000元/㎡，而镇区的则在5000-7000元/㎡。截至2012年5月20日，今年东莞住宅共成交14629套，成交均价为8454元/㎡。而在这14629套住宅当中，成交均价低于8454元/㎡的住宅共有11229套，占比76.76%；成交均价在8454元/㎡以上的住宅仅有3400套，占比23.24%，两者之间的背离程度可见一斑。

    从东莞房价趋势来看，2011年10月中旬以来，东莞楼市步入下行阶段，市场陷入深度观望，楼市成交大幅缩水。随着成交陷入低迷，东莞楼市降价打折现象增多，特价房、一口价单位、经理推荐房源盛行，房价也进入了调整阶段。这种状况，一直持续至2012年。

    而从东莞房价走势来看，房价运行轨迹却正好与现实相反。进入2012年，东莞房价“屡创新高”。自2011年12月东莞房价进一步跌至7789元/㎡后，从2012年1月开始，又大幅攀升至8424元/㎡，此后几个月便持续高位运行，从2月份的8583元/㎡到3月份的8447元/㎡，连续3个月均仅次于2011年7月份8581元/㎡的峰值。而4月份，更是达到8821元/㎡，创下了东莞房价有史以来的月度最高纪录。

    因此，无论从房价自身的数值以及走势来看，传统的简单算术平均法都无法准确反映东莞的房价现实。为此，东莞中原研究部也呼吁业界采用更加科学的房价来统计房价，还原东莞房价的“庐山真面目”。