沿深片区成交火热 东莞住宅均价维持“7”字头

    一、楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（5月21日至5月27日）商品房成交面积12.92万㎡，环比下降18.31%，同比下降9.16%；成交套数1388套，环比下降15.31%，同比上升1.02%；成交金额11.31亿元。

    本周住宅成交面积11.67万㎡，环比下降20.86%，同比下降6.93%；成交套数1191套，环比下降20.17%，同比上升0.59%；成交金额9.23亿元。本周非住宅成交套数197套，成交面积1.24万㎡，成交金额2.08亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7904元/㎡，环比上升1%，同比下降1.74%。其中普通洋房成交均价为6769元/㎡，高端洋房为8698元/㎡，豪宅洋房为10669元/㎡，别墅为15546元/㎡，公寓为8352元/㎡。

    本周住宅成交量跌价微升，房价基本企稳，连续三周维持“7”字记录。

    继上周东莞楼市爆发式增长后，本周成交明显回落。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1191套，环比上周1492套下降20.17%。本周东莞有137个楼盘成交记录，环比上周150个楼盘减少13个。本周住宅日均成交170套，市场依旧维持回暖迹象。沿深片区因近期新盘货源供应充足，再加之项目入市价格较低，个盘维持强劲的成交记录。其中，洋房成交以金众.金域半山、花样年.江山、万科城、益田大运城邦花园等热销楼盘为代表，这部分项目入市价格低，性价比高，加强购房者入市欲望。再加之，靠近深圳片区楼盘，开发商采取二三级联动策略，使得这部分楼盘直接受益。本周东莞住宅均价为7904元/㎡，连续三周维持在“7“字记录，环比上周7826元/㎡略升1% 。

    本周东莞成交量跌价略升，究其原因：其一，沿深片区新盘供应持续放量，项目入市价格较低，楼盘出货较为理想。金众.金域半山、三正半山豪苑、迎宾豪苑等全新项目持续入市，供应货源充足。塘厦因其片区价值和靠近深圳的地缘优势，该镇区房价一直在东莞遥遥领先。本周塘厦住宅均价回落至7800元/㎡，主要是均价仅为7200元/㎡的金众.金域半山所拉低。该项目本周成交114套洋房，占塘厦总成交247套的46%。其二，刚需购买力持续释放，产品附加值大的楼盘受追捧。本周万科金域松湖、恒大雅苑、三正半山豪苑等项目也取得不俗的成绩。这部分产品因在前期成交也不错，在客户圈层积累了一定的口碑，再加上万科金域松湖和恒大雅苑这些带非毛坯修的楼盘成交均价还达不到“8”千元，产品附加值大，对于购买力较弱的刚需群体无疑是一大吸引力。随着后市持续有新项目供应和政策风向微调等因素影响，开发商推货信心加大。预计后市成交会持续好转，6月和7月的成交量有望继续攀升，起到金九银十的预热作用。其三，镇区楼盘表现突出，市场成交向价格优势靠拢。东莞住宅成交均价连续三周维持“7”字头的记录，据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅单价位于5000-8000元之间的共成交762套，占成交量的63.39%。由此看出，当前刚需市场成交向价格优势项目靠拢。东莞房价处于基本企稳的合理区位，随着市场需求的加大，部分价格优势或者热点区域的楼盘受到市场追捧，或对房价上涨具有一定的推动作用。但整体而言，局部区域价格的微涨难以影响整体市场价格的大幅度上行，预计未来东莞房价基本企稳，但是进一步下调的可能性小。

    大户型产品在目前市场环境仍旧面临较大的销售压力，豪宅市场本周仅成交84套，占比重7%。今年公寓产品供应较为乏力，成交也不温不火。个别公寓项目的入市，补充市场供应量的断档，这部分产品去货较为理想。后市随着汇景世纪双子等投资类产品上市，将会刺激积累已久的投资客迅速出手。

    红五月来临，楼市回暖势头加剧，开发商持续加大推货量。

    5月的东莞迎来楼市成交最高峰，上周东莞楼市住宅成交创年内周成交记录新高，本周稍有回落。红五月作为传统上的购房旺季，市场回暖势头加剧。开发商也不遗余力地加大楼盘推货量，以价换量仍然是当下走货的普遍策略。在开发商的主动出击下，东莞的楼市也基本实现了红五月。据东莞中原监测数据显示，本周东莞有汇景世纪双子、富盈御荷、富盈世界汇、富盈四季华庭和香树丽舍5个项目开盘。从项目推货产品来看，汇景世纪双子推出10-50㎡私人酒店，香树丽舍推出26-76㎡非毛坯公寓，富盈世界汇推出40-89㎡商务公寓，富盈御荷推出20多套联排别墅。在刚需供应为主导的市场下，投资类和别墅类的产品上市无疑填补了市场供应产品的空白处。从开盘的销售情况来看，个别投资和别墅类的产品销售情况表现良好。汇景世纪双子于5月27日开盘，当天首次推出200多套，现场来访客户达到400多批，人气非常热闹，推出产品一抢而空，全部卖完。富盈御荷于5月26日开盘，当天推出近30套联排别墅，销售率也达到9成。

    而从楼市供应方面来看，本周东莞楼市新增供应共有5个项目有新品供应，供应面积达到5.47万㎡，共727套。供应的产品包括304套洋房、 31套别墅、21套商铺和371个车位，供应的楼盘有南城的中信森林湖、常平的万科城、虎门的虎门国际公馆、东城的中信御园和寮步的星城国际花园。

    进入传统上的红5月，东莞楼市新品供应持续放量，市场热度继续升温。同时，本周个别开盘楼盘取得出众的成绩，首先，红五月的到来，楼市持续吹暖风，开发商和购房者入市的信心增强。其次，在刚需供应为主导的市场，积蓄已久的投资客和改善型客户得不到有序释放。尤其热点区域缺乏投资类产品供应，此类产品上市正好弥补市场的空档处，受到客户的热捧。最后，刚需市场的回暖，带动投资和改善客户的持续入市。
 
    楼市调控或存在微调空间，提升刚性需求购买力。

    继5月19日温总理把稳增长放在更加重要的位置之后，5月23日国务院常务会议上，宏观层又进一步明确“要根据形势变化加大预调微调力度”。总理指出要正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置。在通胀压力相对下降，房价不上涨和调控见效的背景下，房地产行业政策压力进一步下降。

    为防止经济进一步下滑，国家会适时地对政策进行预调微调。房地产领域也存在政策微调空间，在遏制炒房需求的同时，确保刚性需求；在实施稳健货币政策的同时，满足保障房建设的融资需求。经济增速逐步放缓，政府为了拉动当地内需刺激经济增长，纷纷在坚持调控方向的大原则不变情况下，对楼市调控政策展开微调，这也使得未来楼市走向充满了不确定性。

    稳增长意味着，在一段时间内不会再出台调控新政策。以扩大内需为战略基点的要求，充分发挥对投资和消费的拉动作用，合理购房需求为经济增长提供重要动力。随着CPI的继续回落，央行降息的步伐也将渐行渐近，这将会进一步减轻首次置业人群的购房成本压力。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：

    本周成交地块：

    本周东莞土地市场有大朗和麻涌两宗地块成交。其中，5月21日上午，编号2012WG018的大井头社区地块，经过2家开发商39轮竞价，最终被甘肃天麟房地产开发有限公司收入囊中，该地块占地面积2.58万㎡，容积率为2.4，成交总价15270万元，溢价率74.12%，折合楼面地价2462元/㎡，该地块地理位置十分优越，靠近大朗行政中心，商业开发前景被看好。大朗大井头地块面积不大，地理位置优势，位于镇中心成熟地段，按规划要求住宅建筑面积占总建筑面积的70%，商业面积占30%，由此可见粗判其优势：规模小风险可控、商业价值巨大。虽然其楼面地价达到2462元/㎡，略高于去年敏捷地产、圣兴实业拿地时的2072元/㎡、2223元/㎡，但其利润前景仍然可期，对于从遥远西北而来的开发商而言，不失为进入东莞房地产市场的良好契机。据悉，甘肃天麟房地产开发有限公司是一家致力于发展住宅地产、商业地产和物业管理为一体的房地产开发企业，于2002年投入房地产开发，公司注册资金7800万元，已开发项目“天麟•龙城明珠”商住楼。

    而另一宗麻涌地块于2012年5月22日上午进行交易，最终被东莞市富盈房地产开发有限公司斩获，地块占地面积1.07万㎡，容积率为2.9，成交总价6550万元，折合楼面地价2098元/㎡，该地块位于镇中心，周边有麻涌镇政府、石盈酒店、麻涌医院、地税分局等配套。盘点近几年富盈地产的拿地路径，不难发现其明显偏好镇区地块，至今在镇区共拿下11宗商住、商业地块，而在城区仅仅拿了2个地块，即东方华府地块、南城总部基地地块，由此可见其地产战略重心表露无遗，诚然相对城区高昂地价，全国品牌开发商扎堆，列强林立的割据局面，富盈地产遍布镇区的布局，有着自己独到的考虑，既可有效控制前期拿地成本，又在先进入区域树立品牌优势，特别是在谢岗、樟木头、石碣、桥头都取得不错的效果。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.5.21-5.27）商品房成交面积12.92万㎡，环比下降18.31%，同比下降9.16%；成交套数1388套，环比下降15.31%，同比上升1.02%；成交金额11.31亿元。

    本周住宅成交面积11.67万㎡，环比下降20.86%，同比下降6.93%；成交套数1191套，环比下降20.17%，同比上升0.59%；成交金额9.23亿元，成交均价为7904元/㎡，环比上升1%；同比下降1.74%。

    本周非住宅成交套数197套，成交面积1.24万㎡，金额2.08亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

     4、住宅成交量价走势

    本周（2012.5.21-5.27）住宅成交1191套，成交面积11.67万㎡，成交均价为7904元/㎡，环比上升1%。本周住宅中位数价格为6833元/㎡，环比上周6762元/㎡上升1.06%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1191套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有76套，占比6.38%；成交价格在5000-6000元/㎡共有214套，占比17.97%；成交价格在6000-7000元/㎡共有309套，占比25.94%；成交价格在7000-8000元/㎡共有239套，占比20.07%；成交价格在8000-9000元/㎡共有183套，占比15.37%；成交价格在9000-10000元/㎡共有87套，占比7.30%；成交价格在10000元/㎡以上共有83套，占比6.97%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1191套，成交面积11.67万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有30个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有塘厦、南城、常平等9个镇区，成交套数在10-40套的有东坑、大朗、莞城等12个镇区，成交套数在10套以下的有横沥、厚街、清溪等9个镇区。其中排在前列的镇街有塘厦247套、南城184套和常平113套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有长安、厚街、东城等4个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、南城、莞城等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有塘厦、常平、万江等9个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有沙田、高埗、樟木头等13个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    本周项目开工信息：（无）

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：汇景世纪双子

    本周主题：周日开盘

    下周预告：无

    地段：厚街镇宝屯村

    主力户型：10-50㎡私人酒店

    汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周世纪双子私人酒店公开发售，钟嘉欣亲临开盘盛典。

    ★个案名称：富盈•世界汇

    本周主题：周六开盘

    下周预告：无

    地段：大朗中心区美景东路与银朗路交汇处

    主力户型：40-89㎡非毛坯酒店式商务公寓和89㎡两房

    富盈•世界汇位于大朗行政服务中心之上，是大朗唯一高端商务综合体，项目涵盖国际知名五星级酒店——铂尔曼酒店、大型多元化商业配套、酒店式商务寓所，运用各功能空间的合理互补，打造纯正五星级现代城市综合体，享受一站式生活方式，体验国际化未来居住模式。本周六盛大开盘，推出40-89㎡非毛坯酒店式商务公寓和89㎡两房。

    ★个案名称：富盈•御荷

    本周主题：周六开盘

    下周预告：无

    地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

    主力户型：220-320㎡联排别墅

    富盈•御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周六盛大开盘。

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：13栋继续推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位c持续销售。周日森林湖现场南方医院教授钟洪教授坐诊

    下周预告：名医进社区

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：128—145㎡

    中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周13栋继续推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位c持续销售。周日森林湖现场南方医院教授钟洪教授坐诊，同时世纪婚礼新人摄影活动持续进行。下周持续有名医进社区。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：样板房开放，即将开盘

    下周预告：即将开盘

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周样板房开放，一万抵五万认筹持续。

    ★个案名称：汇景御泉香山

    本周主题：香山课堂开课

    下周预告：无

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

    汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周项目香山课堂开课。

    ★个案名称：香缤雅苑

    本周主题： 商铺认筹

    下周预告：无

    地段：寮步蟠龙路

    主力户型：38-68㎡公寓，130-170㎡3、4房

     香缤雅苑位于中国东莞寮步镇府旁蟠龙路，雄踞镇中心CBD、莞樟路、蟠龙路、香市路三大城市主轴交汇处，是寮步新城中心区唯一新加坡风情园林社区。东临莞樟路、南拥寮步5.8万平米市政广场，西接寮步主要景观大道香市路，北揽最有发展潜力的蟠龙路，交通便利。本周香缤雅苑进行认筹。

    ★个案名称：香市1号

    本周主题：样板房开放，人才公寓报名中

    下周预告：无

    地段： 寮步香市路与富源路交汇处

    寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周项目样板房开放，同时人才公寓报名当中。