5月东莞住宅中端产品签约增多 均价8044元/平略降

    楼市综述：政策传递积极信号 供应大幅增加 累积需求积极释放

    2012年1-4月 “难看”的经济数据， 使市场上“救市”的呼声愈演愈烈。今年中国经济“稳增长”任务艰巨，导致5月份部分行业“暗潮涌动”酝酿出台“稳增长”政策。5月14日存准金率年内第二次下调，充分释放中央“适度微调”信号，也基于“稳增长”大局考虑。虽然存准金率的下调并非针对房地产，但“存准金率下调是楼市利好”的舆论对公众的影响力不容忽视，楼市预期得到进一步提高。“扬州新政”被默许执行，虽然放松力度较小，但在“稳增长”的关键节点对全国影响较大，一定程度上释放出中央的积极信号：在不违背“适度微调、支持合理购房需求”的大前提下，地方微调政策将获得默许。“扬州新政”对于全国其它地方政府成功出台楼市微调政策树立了榜样。总而言之，5月政策频传积极信号，楼市的市场预期得到增加，观望氛围有所减淡，需求得到积极释放。

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年5月全市一手住宅新增面积约63.2万平方米，同比及环比均创下大幅增加七成左右，创过去8个月以来供应最高。在政策预期增强背景下，开发商积极出货，加快了上市步伐。5月全市一手住宅网签面积约52.4万平方米，环比4月创下大幅增加四左右，同样创下过去8个月以来销售最高。东莞部分区域仍然存在“需求盲点”，在供应补充情况下，积压需求在合适产品及价格配合下得到积极释放。5月全市一手住宅网签均价约8044元/平方米，环比4月略有下降，主要原因为5月中端产品签约比重增加，结构性拉低整体均价。

    前5月楼市供求基本平衡 房价同比略涨3%

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，前5月供应量创历史同期最低，仅172.5万平方米；销售量约169.9万平方米，较2009年和2011年同期下滑较明显，但高于2008年和2010年同期。供应量和销售量基本持平，供求基本平衡。

    前5月房价：2012年前5月全市一手住宅网签均价达8419元/平方米，同比略涨3%，创历史同期最高，但涨幅得到了明显收窄。

    5月成交势头较好，整体呈上升趋势

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，5月各周成交量稳定在12万平方米，1200套左右，在历史上属于高峰水平。由上图可知，2011年10月-2012年1月四个月间，东莞楼市周成交走势呈持续下滑趋势。2012年春节后，即2月开始，成交走势整体呈持续增加趋势，5月创年内小高潮。

    5月库存略有增加，但整体仍处于宽松水平

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2012年5月底，全市一手住宅库存面积约492万平方米， 连续7个月平稳在490万平方米上下。如果按照2011年消化速度计算，消化492万平方米存货不足一年。虽然5月库存略有增加，但整体仍处于宽松水平。由于5月新增供应多数集中在下旬供应，消化时间较短，故库存量比4月略高。从5月开盘情况来看，普遍楼盘销售情况较好，支撑着6月的网签量。

    前5月热销楼盘特点：开发商品牌、稀缺产品、刚需产品

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从前5月成交个盘排行榜可看出，热销楼盘还有几大特征：一.品牌开发商，如集中一线品牌开发商如万科、保利、恒大、中信等；二.稀缺产品楼盘，如海逸豪庭拥有稀缺自然资源与稀缺产品，销售持续保持领先；三.刚需产品楼盘.包括刚需户型及刚需价格。如蔚蓝城邦和江山花园榜上有名，均价在7000元以内。

    房企排行：万科和中信稳居前二

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前5月，万科地产以约20.8亿元成绩位居住宅销售第一名，连续三年保持东莞领先；中信地产以约10亿成绩位居住宅销售第二名，连续两年稳居第二名。黄记黄埔凭借一盘，以约9亿成绩，夺得单盘第一及开发商第三。光大地产今年新品上市量不大，排名第四名。

    前5月产品供应结构逐渐发生变化，小户增多，大户减少

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1-5月70平方米以下户型供应比重约16%，比去年增加5个百分点，100平方米以下户型供应比重约54%，比去年增加1个百分点。今年东莞中小户型供应比重逐渐发生变化，虽然增幅有限，但整体增幅在加大。141平方米以上大户型供应比重约21%，较去年减少1个百分点。