楼市综述:政策传递积极信号 供应大幅增加 累积需求积极释放
2012年1-4月 “难看”的经济数据, 使市场上“救市”的呼声愈演愈烈。今年中国经济“稳增长”任务艰巨,导致5月份部分行业“暗潮涌动”酝酿出台“稳增长”政策。5月14日存准金率年内第二次下调,充分释放中央“适度微调”信号,也基于“稳增长”大局考虑。虽然存准金率的下调并非针对房地产,但“存准金率下调是楼市利好”的舆论对公众的影响力不容忽视,楼市预期得到进一步提高。“扬州新政”被默许执行,虽然放松力度较小,但在“稳增长”的关键节点对全国影响较大,一定程度上释放出中央的积极信号:在不违背“适度微调、支持合理购房需求”的大前提下,地方微调政策将获得默许。“扬州新政”对于全国其它地方政府成功出台楼市微调政策树立了榜样。总而言之,5月政策频传积极信号,楼市的市场预期得到增加,观望氛围有所减淡,需求得到积极释放。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年5月全市一手住宅新增面积约63.2万平方米,同比及环比均创下大幅增加七成左右,创过去8个月以来供应最高。在政策预期增强背景下,开发商积极出货,加快了上市步伐。5月全市一手住宅网签面积约52.4万平方米,环比4月创下大幅增加四左右,同样创下过去8个月以来销售最高。东莞部分区域仍然存在“需求盲点”,在供应补充情况下,积压需求在合适产品及价格配合下得到积极释放。5月全市一手住宅网签均价约8044元/平方米,环比4月略有下降,主要原因为5月中端产品签约比重增加,结构性拉低整体均价。
前5月楼市供求基本平衡 房价同比略涨3%
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,前5月供应量创历史同期最低,仅172.5万平方米;销售量约169.9万平方米,较2009年和2011年同期下滑较明显,但高于2008年和2010年同期。供应量和销售量基本持平,供求基本平衡。
前5月房价:2012年前5月全市一手住宅网签均价达8419元/平方米,同比略涨3%,创历史同期最高,但涨幅得到了明显收窄。
5月成交势头较好,整体呈上升趋势
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,5月各周成交量稳定在12万平方米,1200套左右,在历史上属于高峰水平。由上图可知,2011年10月-2012年1月四个月间,东莞楼市周成交走势呈持续下滑趋势。2012年春节后,即2月开始,成交走势整体呈持续增加趋势,5月创年内小高潮。
5月库存略有增加,但整体仍处于宽松水平
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2012年5月底,全市一手住宅库存面积约492万平方米, 连续7个月平稳在490万平方米上下。如果按照2011年消化速度计算,消化492万平方米存货不足一年。虽然5月库存略有增加,但整体仍处于宽松水平。由于5月新增供应多数集中在下旬供应,消化时间较短,故库存量比4月略高。从5月开盘情况来看,普遍楼盘销售情况较好,支撑着6月的网签量。
前5月热销楼盘特点:开发商品牌、稀缺产品、刚需产品
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,从前5月成交个盘排行榜可看出,热销楼盘还有几大特征:一.品牌开发商,如集中一线品牌开发商如万科、保利、恒大、中信等;二.稀缺产品楼盘,如海逸豪庭拥有稀缺自然资源与稀缺产品,销售持续保持领先;三.刚需产品楼盘.包括刚需户型及刚需价格。如蔚蓝城邦和江山花园榜上有名,均价在7000元以内。
房企排行:万科和中信稳居前二
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年前5月,万科地产以约20.8亿元成绩位居住宅销售第一名,连续三年保持东莞领先;中信地产以约10亿成绩位居住宅销售第二名,连续两年稳居第二名。黄记黄埔凭借一盘,以约9亿成绩,夺得单盘第一及开发商第三。光大地产今年新品上市量不大,排名第四名。
前5月产品供应结构逐渐发生变化,小户增多,大户减少
合富辉煌东莞市场研究部数据显示,1-5月70平方米以下户型供应比重约16%,比去年增加5个百分点,100平方米以下户型供应比重约54%,比去年增加1个百分点。今年东莞中小户型供应比重逐渐发生变化,虽然增幅有限,但整体增幅在加大。141平方米以上大户型供应比重约21%,较去年减少1个百分点。
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