泛深片区房价维持7字头 大运城邦签约80套夺魁

    一、楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（5月28日至6月3日）商品房成交面积14.09万㎡，环比上升9.05%，同比下降22.62%；成交套数1403套，环比上升1.08%，同比下降23.12%；成交金额11.81亿元。

    本周住宅成交面积12.76万㎡，环比上升9.30%，同比下降21.81%；成交套数1225套，环比上升2.85%，同比下降23.82%；成交金额10.57亿元。本周非住宅成交套数178套，成交面积1.33万㎡，成交金额1.24亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为8283元/㎡，环比上升4.8%，同比上升1.49%。其中普通洋房成交均价为6685元/㎡，高端洋房为8998元/㎡，豪宅洋房为10589元/㎡，别墅为15054元/㎡，公寓为8807元/㎡。

    本周住宅成交量价齐升，整体市场维持好转势头。

    本周东莞东莞住宅成交1255套，环比上周1191套，上升2.85%。本周住宅成交面积12.76万㎡，环比上周上升9.3%。从本周成交情况来看，住宅成交量价齐升，延续红五月的回暖态势，日均成交也达到179套。本周东莞住宅房价重返“8”千元，环比上升4.8%。进入5月以来，东莞楼市成交持续升温，从5月第1周（4.30-5.06）的住宅签约707套，到第2周的（5.7-5.13）1209套，第三周更是创年内的周成交记录——1492套（5.14-5.2.20）。受五一期间开盘的楼盘签约逐渐释放完毕，上周东莞住宅大幅度回落，本周成交再见起色。成交的周期回落属于市场的正常波动，与各楼盘的推盘节奏和选择的集中签约时间有关。从5月第2周（5.7-5.13）以来，住宅日均成交均能保持170套以上，整体市场维持好转势头。

    本周东莞住宅成交呈量价齐升的格局，究其原因：其一，前期个别已开盘项目取得不错的销售量，本周陆续进行签约。汇景.世纪双子于5月27日开盘，推出的220多套公寓，当天卖完。本周签约30套；位于望牛墩镇的富盈四季华庭于5月26日开盘，本周签约31套洋房，新盘的持续入市，支撑成交量回升。其二，临深片区成交表现突出，个别楼盘持续热销。本周住宅成交排行进入前三甲的均是沿深片区楼盘，分别是益田.大运城邦花园80套、万科.金域松湖61套和花样年.江山60套。其三，在供应旺盛的带动下，有效激发市场的需求性，从而加快客户的置业脚步。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市供应28.56万㎡，成交14.09万㎡，供需比约为2:1。供应上的持续放量，使得供求矛盾得到一定程度的缓解。再加之部分置业群体在前期的观望当中也看到房价基本探底，在选择到心中合适房源也会及时出手。其四，带非毛坯修楼盘成交支撑房价上行。本周均价再攀升“8”千元，主要原因是万科.松山湖1号带非毛坯修的公寓本周签约价格13500元/㎡，汇景.世纪双子带非毛坯修的投资性公寓均价去到10000元/㎡，本周签约30套，拉动均价上行。预计后市随着汇景.世纪双子等价格较高的项目持续签约，会导致均价维持较高水平。

    在经济增长处于下行通道、外围环境不容乐观的背景下，稳经济增长将会从政策预调微调着手，预计6、7月政策会逐渐明朗。随着CPI的继续回落，不对称的贷款降息预期加剧，房贷优惠进一步向首次购房人群倾斜。首次置业人群的购房成本压力减轻，消费者购房意愿将会进一步增强。预计6月东莞有30多个项目供应，供需两旺的市场格局有望促使6月延续红五月的市场态势。

    泛深片区表现抢眼，个盘持续热销。

    从热点区域成交来看，成交进入前6名的除了南城，其余镇区均为临深片区，以塘厦成交130套、凤岗成交105套、常平成交91套为热销代表。近期东莞临深镇区表现活跃，得益于个别楼盘的持续热销所带动。其中以益田.大运城邦花园、万科金域松湖、花样年.江山、迎宾豪苑、金众.金域半山为热卖代表。

    其实，今年来泛深片区（包括凤岗、塘厦、松山湖、黄江、常平、虎门）房价已经发生悄然变化。据东莞中原监测数据显示，今年1月份该片区洋房均价为9504元/㎡，2月份为8212元/㎡，一路下滑，从3月份开始该片区洋房价格一直维持“7”字记录。从1月-5月，该片区洋房整体均价为7703元/㎡，同比去年同期9004元/㎡下降14.45%。近期该片区楼盘成交表现突出，房价同比去年同期也出现较大幅度的下调。一方面是该片区个别热点楼盘出现了不同程度的价格调整。如今年5个月来，大运城邦花园洋房均价维持在8100-8500元/㎡之间。而事实上，去年该项目的洋房成交均价为10009元/㎡，去年每月成交均价维持在8600-11000元/㎡之间。今年前5个月，大运城邦花园洋房成交均价为8322元/㎡，同比去年同期10979元/㎡下降24.2%，价格出现了较大幅度的下滑。项目靠近龙岗的大运城邦花园，处在深圳后花园第一门户的位置，该项目9成均来自深圳户客的消费，使得楼盘一直受到追捧。金地.博登湖今年来洋房成交均价均维持在“6”字头，前5个月该洋房成交均价为6670元/㎡，同比去年同期7629元/㎡下降12.57%。而该项目洋房去年成交均价基本维持在“7”千以上，今年也出现了价格上的下调。另外一方面，中小户型、低价项目持续入市，支撑临深圳片区个别镇区成交持续上扬。由于塘厦前期基本没有新盘源上市，对接不上市场的需求。近期迎宾豪苑、三正半山豪苑等项目的供应，一定程度上缓解这种供求矛盾。供应的增加支撑成交量的上升。

    从泛深片区的当前楼市形势来看，不少项目已在前期已调整价格和新项目的低价入市，均取得理想的出货量。这些镇区因临江深圳的地缘优势，深圳客的外溢使得这部分楼盘直接受益。洋房的供应尤其受到热捧，而使得该片区市场优势倾向卖方。预计未来万科朗润园、碧桂园.天麓山、永盛1号、锦龙又一城这些新项目持续入市，该片区会继续成为楼市热点区域，同时一些高端项目入市也会带动房价的上行。

    儿童节来临，市场营销主打“童趣”牌。

    据东莞中原监测数据显示，本周东莞有近25个楼盘推出大大小小的暖场活动，主要是围绕“六一儿童节”的主题展开。其中以“家庭亲子、六一嘉年华、食品DIY、社区儿童才艺表演等为主要形式。今年的儿童节，市场营销基本延续往年的常规性手法，围绕家长、孩子和开发商三者关系举办一些参与性和具有童趣的活动。从25个楼盘活动表现来看，有6个楼盘借助儿童节日乘势加推产品的，如江南第一城推出100-130㎡楼栋和200-400㎡别墅，湖景壹號推出210㎡洋房，星城国际花园推出79㎡两房和97㎡三房。值得关注的是，趁着儿童节，个别楼盘打出首付一成起的口号，如富盈.盈翠曦园推出120-148㎡三四房，首付仅一成；翠景湾也推出“首付一成起”优惠活动。10多个楼盘在六一期间只是举办普通的暖场活动。

    从楼市供应来看，本周东莞楼市供应持续放量，据东莞中原监测数据显示，本周有13个项目新增供应28.56万㎡，合计2876套。其中，洋房供应18.41万㎡，合计1652套，公寓供应5万㎡，合计1050套，别墅供应1.95万㎡，合计88套。非住宅供应3.19万㎡，合计86套。

    从这些暖场活动可看出，六一期间众多开发商并不特意多加推产品，而是注重举办一些体验式、参与性的营销活动。主要原因是：其一，借助儿童节主题，开发商举办此类活动吸引家长与孩子的积极参与。既能让家长体验到楼盘的居住氛围，也能给楼盘现场营造人气，同时也加强了家长对楼盘的认同感和知名度。其二，一些刚需楼盘和主打教育学位卖点的楼盘借助节日推出的童趣活动，可以很好地提升开发商的品牌形象。这部分家长有可能成为楼盘日后的潜在客户，通过这些活动能增加潜在客户与开发商之间的互动性。其三，针对一些旧业主举办的系列活动，既能够感恩旧业主，回馈旧业主，也能在社区里营造一种和谐的居住环境。这些活动能够为楼盘积累好的口碑宣传，利于口碑带来团体性消费。

    5月多个经济数据落空，非对称降息预期加剧。

    5月中国制造业采购经理指数为50.4%，比上月回落2.9个百分点，为今年以来的最低水平。显示经济增速出现一定幅度回落，处于筑底过程。经济增长势头并没有改变，新订单指数较大幅度回落，预示未来企业开工率可能进一步降低，经济增速可能继续回落。5月CPI涨幅有望持续回落，多家机构给出的同比涨幅预期值在3%-3.2%之间。由于存款持续下降、贷款需求持续低迷，多家机构预计5月贷款增长依然乏力。中金公司预计5月贷款增量6500亿元，加上外汇占款可能继续净减少，M2增速将跌破12%。鉴于当前经济减速压力增大，但是物价上行压力又仍然存在，市场对央行推出非对称降息的预期升温。

    5月份美国非农部门仅增加就业岗位6.9万个，远低于市场预期的15万。与此同时，美国的失业率一年来首次上涨，从上个月的8.1%回弹至8.2%，显示美国就业复苏步伐明显放缓。多个数据的利空，显示当前全球经济仍然不乐观，预计二季度国内经济将会见底。

    目前宏观经济政策已经在进行有针对性的预调，当前政策取向应突出“稳增长、保效益”。要在“稳增长”基础上，把着力点放在“保效益”方面，努力提高经济发展活力。未来能否有效稳定投资，拉动经济增长仍取决于货币信贷政策的支持力度。达到“稳增长”的目的，房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱。未来房地产政策方面，既要控制投资投机性需求，也要对中小户型的刚性住房、保障房的投资大力支持。

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.5.28-6.3）商品房成交面积14.09万㎡，环比上升9.05%，同比下降22.62%；成交套数1403套，环比上升1.08%，同比下降23.12%；成交金额11.81亿元。

    本周住宅成交面积12.76万㎡，环比上升9.30%，同比下降21.81%；成交套数1225套，环比上升2.85%，同比下降23.82%；成交金额10.57亿元，成交均价为8283元/㎡，环比上升4.80%；同比上升1.49%。

    本周非住宅成交套数178套，成交面积1.33万㎡，金额1.24亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.5.28-6.3）住宅成交1225套，成交面积12.76万㎡，成交均价为8283元/㎡，环比上升4.8%。本周住宅中位数价格为6583元/㎡，环比上周6833元/㎡，下降3.66%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1225套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有104套，占比8.49%；成交价格在5000-6000元/㎡共有230套，占比18.78%；成交价格在6000-7000元/㎡共有301套，占比24.57%；成交价格在7000-8000元/㎡共有184套，占比15.02%；成交价格在8000-9000元/㎡共有194套，占比15.84%；成交价格在9000-10000元/㎡共有91套，占比7.43%；成交价格在10000元/㎡以上共有121套，占比9.88%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1225套，成交面积12.76万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有29个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、塘厦、凤岗等9个镇区，成交套数在10-40套的有大岭山、道滘、望牛墩等16个镇区，成交套数在10套以下的有企石、长安、洪梅等4个镇区。其中排在前列的镇街有南城177套、塘厦130套和凤岗105套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、虎门、东城等5个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有莞城、南城、凤岗等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有寮步、塘厦、万江等8个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有樟木头、沙田、高埗等12个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    本周项目开工信息：

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：周六开盘

    下周预告：样板房开放

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前滨江公馆开盘在即，本周六幸福ID仅35万起底价开盘，下周样板房开放。

    ★个案名称：中信•森林湖
   
    本周主题： 13栋继续推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位c持续销售。周六资深专家张诗军来森林湖坐诊；本周日森林湖PM2.5发布会暨“兰溪谷杯”健跑比赛

    下周预告：名医进社区

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：145—175㎡㎡

    中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周13栋继续推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位c持续销售。周六资深专家张诗军来森林湖坐诊，周日13栋继续推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位c持续销售及森林湖PM2.5发布会暨“兰溪谷杯”健跑比赛。下周持续有名医进社区。

    ★个案名称：汇景御泉香山

    本周主题：二三级级转介

    下周预告： 二三级级转介

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

    汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周及下周进行二三级级转介。

    ★个案名称：香缤雅苑

    本周主题：商铺认筹

    下周预告：无

    地段：寮步蟠龙路

    主力户型：38-68㎡公寓，130-170㎡3、4房

    香缤雅苑位于中国东莞寮步镇府旁蟠龙路，雄踞镇中心CBD、莞樟路、蟠龙路、香市路三大城市主轴交汇处，是寮步新城中心区唯一新加坡风情园林社区。东临莞樟路、南拥寮步5.8万平米市政广场，西接寮步主要景观大道香市路，北揽最有发展潜力的蟠龙路，交通便利。本周香缤雅苑进行认筹。

    ★个案名称：香市1号

    本周主题：青少年书信活动儿童节，嘉年华人才公寓报名中

    下周预告：青少年书信活动儿童节，嘉年华人才公寓报名中

    地段：寮步香市路与富源路交汇处

    寮步位于东莞“四位一体”战略中心，是东莞中央休闲区的核心。香市1号坐落于镇政府西北部，处于中央休闲区的核心地带，是中心的中心，占据寮步价值制高点。项目由东莞地产名牌企业—广源地产开发建设，与海悦花园、新都会、海悦广场、海德堡、蟠龙等组合共同打造广源专属百万㎡国际大社区。本周及下周举行青少年书信活动儿童节，嘉年华人才公寓报名中。

    ★个案名称：汇景世纪双子

    本周主题：周末业主答谢活动，抽一克拉钻石

    下周预告：无

    地段：厚街镇宝屯村

    主力户型：10-50㎡私人酒店

    汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周末业主答谢活动，抽一克拉钻石。