东莞楼市年内供应潮袭来 楼盘扎堆入市抢滩红五月

    月度关键词：明星造势、供应放量、成交升温。

    楼市总结：

    2012年5月，东莞楼市年内供应潮袭来，楼盘扎堆入市抢滩红五月，全市共33个新增供应项目，总供应面积为69.33万㎡，环比增加67.22%，同增加78.27%，其中住宅供应面积63.50万㎡，同比增加73.88%；此外，别墅、商铺的供应也迎来第一波行情，特别是别墅供应面积6.79万㎡，合计282套，给豪宅市场增添一抹亮色；新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的59.02%，塘厦、莞城、常平为楼市供应热点区域，其中塘厦区域在全新楼盘金众•金域半山、三正•半山豪苑、迎宾豪苑扎堆上市的激发之下排名第一，供应量达到8.96万㎡，占全市整体12.92%。

    2012年5月，东莞商品房成交面积57.63万㎡，环比增加41.01%，同比减少20.70%，成交金额49.44亿元，环比增加32.02%，同比减少8.70%。由此可见，5月份东莞迎来“红五月”，在政策微调的良好背景下，全新楼盘的集中入市，以及前期热销楼盘的紧急加推，充分激发沉寂良久的购房需求，各种营销活动也是“百家争鸣”，请明星、垫首付、送学位、送非毛坯花样繁多，让楼市呈现出供需两旺的喜人格局，达到年内的第一个成交高潮。诚然，虽然东莞楼市环比上月成交大幅回升，但相比全国54个典型城市成交量创下11年调控以来的月度新高，东莞楼市的上升幅度就逊色不少了，东莞楼市同比去年5月仍然有所收缩，究其原因不难发现，首先东莞并没有限购，购房需求的被压制程度远远小于其他城市，并且刚需购房得到稳定而长期的释放；其次，去年5月是东莞限购传闻最为风声鹤唳的时候，当时市场的恐慌情绪促使购房者蜂拥入市，成交量有所偏高。

    2012年5月，东莞楼市很多开发商继续采取“以价换量”的总基调，特别是塘厦的金众•金域半山、中堂的南国雅苑为代表的楼盘，开盘定价都十分谨慎，开盘价大幅低于市场预期；此外，部分加推的楼盘例如花样年•江山、深业•欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”，使得整个5月的东莞普通住宅均价仅为7285元/㎡，环比下降3.39%；普通住宅中位价格也仅为6560元/㎡，环比下降0.43%，全市148个楼盘连续两个月有普通住宅成交，65.54%的楼盘价格环比变化幅度在5%以内，降价楼盘比例略高于涨价楼盘。

    一、东莞楼市年内供应潮袭来，楼盘扎堆入市抢滩红五月。

    2012年5月东莞新增商品房供应总体情况：

    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年5月全市共33个新增供应项目，总供应面积为69.33万㎡，环比增加67.22%，同增加78.27%，其中住宅供应面积63.50万㎡，同比增加73.88%；此外，别墅、商铺的供应也迎来第一波行情，特别是别墅供应面积6.79万㎡，合计282套，给高端住宅市场增添一抹亮色。

    5月份塘厦、莞城、常平为楼市供应热点区域。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年5月19个区域有商品房供应，排名前五位分别是：塘厦、莞城、常平、道滘、南城，其中塘厦区域在全新楼盘金众•金域半山、三正•半山豪苑、迎宾豪苑扎堆上市的激发之下排名第一，供应量达到8.96万㎡，占全市整体12.92%；此外，莞城、常平分别在富盈•东方华府三期•紫峰、卓越•蔚蓝城邦大量加推的情况下，也是当月供应活跃的区域。

    刚需产品集中上市，别墅项目也借机加推。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，5月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的59.02%，包含富恒•浅水湾、江南第一城三期、皇家公馆二期、沿海•江湾国际、卓越•蔚蓝城邦。此外，别墅产品的供应也明显增加，其中三正•半山豪苑、万科•麓湖别墅、北大资源•御湾、虎门国际公馆、汇景•御泉香山都不约而同的上市或加推，给豪宅市场增添更多关注度。

    二、五月商品房供需同步放大，库存仍然在盘整阶段。

    截止2012年5月31日，东莞全市商品房存量为626.13万㎡，环比小幅增加1.35%，其中住宅存量为465.26万㎡，环比增加1.81%，共40053套；洋房存量为386.56万㎡，环比增加1.50%，共37864套；公寓存量27.87万㎡，环比减少4.98%，共5434套；别墅存量78.70万㎡，环比增加3.36%，共2189套。虽然5月底商品房库存总量比上月有细微的上升，究其原因，主要是由于楼盘供应扎堆引起的，不过由于同时段的楼盘去货都较为理想，所以仍然不必过分担忧，近期的库存仍然处于盘整阶段。

    三、楼市五月成交迅速升温，各种营销活动“百家争鸣”。

    2012年5月东莞市商品房成交总体情况：

    2012年5月，东莞商品房成交面积57.63万㎡，环比增加41.01%，同比减少20.70%，成交金额49.44亿元，环比增加32.02%，同比减少8.70%。由此可见，5月份东莞迎来“红五月”，在政策微调的良好背景下，全新楼盘的集中入市，以及前期热销楼盘的紧急加推，充分激发沉寂良久的购房需求，各种营销活动也是“百家争鸣”，请明星、垫首付、送学位、送非毛坯花样繁多，让楼市呈现出供需两旺的喜人格局，达到年内的第一个成交高潮。

    诚然，虽然东莞楼市环比上月成交大幅回升，但相比全国54个典型城市成交量创下11年调控以来的月度新高，东莞楼市的上升幅度就逊色不少了，东莞楼市同比去年5月仍然有所收缩，究其原因不难发现，首先东莞并没有限购，购房需求的被压制程度远远小于其他城市，并且刚需购房得到稳定而长期的释放；其次，去年5月是东莞限购传闻最为风声鹤唳的时候，当时市场的恐慌情绪促使购房者蜂拥入市，成交量有所偏高。

    热点区域标杆大盘集体发力，一线区域成交比重维持领先。

    2012年5月，东莞楼市如同天气一样迅速升温，其中楼市发展最为成熟的一线区域，在塘厦、南城、松山湖标杆楼盘全新上市的带动下，成交比重维持高位，达到58.78%；同时二线区域楼市，只有常平、凤岗、黄江的高性价比楼盘加推，成交比重小步下调，占到全市成交量的32.73%，与一线区域仍然较大；而三线区域由于楼市规模较小，在东坑的皇家公馆二期、中堂的南国雅苑二期•御江大量加推下，成交比重上升到8.49%。

    一线区域市场吸纳周期有所上升。

    2012年5月，一线区域楼盘集中供应，其中全新楼盘货量较大，虽然成交量较上月有所大幅上升，但库存仍然小幅走高，市场吸纳周期有所上升，截止5月底为11.7个月。

    二线区域推盘较少，市场吸纳周期轻微上升。

    2012年5月，二线区域市场相对缺少亮点，只有部分楼盘零星加推，营销活动也沉寂，致使整体成交有限，库存维持高位，截止5月底市场吸纳周期为13.0个月。

    三线区域库存抬头，市场吸纳周期继续走高。

    2012年5月，三线区域大部分楼盘以自然消化为主，只有个别楼盘经过长时间的蓄客，公开开盘发售，库存仍然呈现反复增减的态势，截止5月底市场吸纳周期上升为12.6个月。

    2012年5月东莞楼市分物业类型吸纳周期：

    四、五月楼市供需均创下年内新高，楼盘紧紧把握出货良机。

    东莞楼市供需放量，楼盘极力营销出货。

    2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

    进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，供应放量带来对刚需客户的抢夺趋于白热化。

    五、入市楼盘定价谨慎“以价换量”，普通住宅均价应声回落。

    5月份普通住宅价格为7285元/㎡，环比下降3.39%。

    2012年5月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年5月，东莞楼市很多开发商继续采取“以价换量”的总基调，特别是塘厦的金众•金域半山、中堂的南国雅苑为代表的楼盘，开盘定价都十分谨慎，开盘价大幅低于市场预期；此外，部分加推的楼盘例如花样年•江山、深业•欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”，使得整个5月的普通住宅均价仅为7285元/㎡，环比下降3.39%。

    2011年以来普通住宅成交月度情况：

    5月份普通住宅中位价格为6560元/㎡，环比下降0.43%。

    中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

    5月份东莞普通住宅成交47.97万㎡，环比上升49.50%，共5097套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6560元/㎡，环比下降0.43%，深究其中的原因，5月份东莞楼市成交覆盖面扩大，有成交记录的楼盘达到182个，而上月仅为165个，况且中低价位楼盘明显增多，均价7000元/㎡以下的楼盘为133个，占到楼盘总数的73%；此外，东莞大部分楼盘在5月期间，都采取一定的优惠促销方式，也让中位房价的基数回落。

    全市148个楼盘连续两个月有普通住宅成交，65.54%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，降价楼盘比例略高于涨价楼盘。

    2012年5月全市普通住宅价格环比变化区间：

    刚需户型一齐吹响“集结号”，占成交总货量的64.68%。

    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，5月东莞住宅成交刚性需求的中小户型供应量占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的64.68%，主要是由南国雅苑二期、花样年•江山、皇家公馆二期、卓越•蔚蓝城邦五期、深业•欧景城所贡献。除此之外，大户型产品本月继续沦为成交配角，绝大部分楼盘月度成交仅为个位数。

    六、南城继续坐稳成交头把交椅，共有4个楼盘成交超百套。

    2012年5月，东莞32个区域住宅成交52.56万㎡，成交排名前五的是：南城、塘厦、常平、万江、凤岗。这些成交量较多的区域，本月都有楼盘推出大量新楼栋，依然是刚需的两房、三房为主，当中南城的万科•金域华府二期、中信森林湖•兰溪谷、恒大雅苑、江南第一城三期都取得超过100套的成交业绩；此外，万江、常平由于部分楼盘的价格大幅低于片区均价，成交也显著上升，带动片区跻身成交前列。

    2012年5月，全市只有25个区域成交面积环比增加，7区域环比下降；17个区域成交价格环比上升，15个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量大幅回升，区域价格却是两边分化；此外，5月有12个区域量价齐升，分别是凤岗、中堂、常平最突出，相反却只有2个区域量价齐跌，即是大朗与松山湖。

    2012年5月区域住宅量价环比变化情况一览：

    2012年5月区域普通住宅均价列表：

    七、万科、中信、光大占据成交榜前三甲，环比上月销售额大增。

    2012年5月，东莞楼市强势回升，不少开发商利用这一有利时机抢先回笼资金，前十名的整体占有率达到43%。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产的金域华府二期、金域松湖、万科麓湖三期•清岳州集体加推，以5.06亿元的销售额遥遥领先，占有率高达10.23%；亚军的中信地产凭借山水资源大盘中信森林湖•兰溪谷、中信凯旋公馆、中信御园，揽金2.94亿元；排名第三的光大地产，终于为本土房企挽回一丝颜面，依靠旗下楼盘景湖荣郡、锦绣山河•锦园持续畅销，吸金2.14亿元。

    2012年5月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    相比去年同期，12年前5个月标杆房企的销售业绩仍然下滑。

    2012年1-5月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

    五月花样年•江山、金众•金域半山、益田•大运城邦领衔楼盘榜。

    根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，5月的明星楼盘当属黄江的标杆大盘花样年•江山，该楼盘以222套的成绩夺得东莞普通住宅成交第一的宝座；塘厦的全新楼盘金众•金域半山正式公开发售，获得莞深两地购房者青睐，本月以销售201套屈居亚军；此外，凤岗的益田•大运城邦二期继续吸纳深圳客户外溢需求，当月成交套数达到201套，仅仅是因为面积偏小屈居普通住宅成交的季军。

    2012年5月普通住宅销售套数排行

    八、后市展望

    2012年6月、7月、8月，由于国务院总理温家宝提出把稳增长放在更加重要的位置，接下来各部委将适时做出一些刺激经济的举措，同时各个地方政府为稳增长，微调楼市调控政策的冲动愈加明显，目前全国已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等方面，而在银行房贷方面，下半年央行在保证居民刚性需求的合理自住购房，打击投资投机需求的前提下，不排除90㎡以下的首套房首付向两成靠拢，同时房贷利率优惠继续向85折看齐，这些利好因素的叠加，将进一步巩固刚需购房者的入市信心，部分改善型需求也得到初步释放，淡季的成交量也得到一定的保障，甚至出现“淡季不淡”的行情。

    经济层面：国务院常务会议把稳增长放在更加重要位置，政策适时适度调整显现。

    5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，面对经济持续下滑压力的加大，政策调控已开始更加注重稳增长，会议提出把稳增长放在更加重要的位置，要根据形势变化加大预调微调力度，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性，积极采取扩大需求的政策措施，为保持经济平稳较快发展创造良好政策环境。此举，意味着稳增长的结构性调整举措将开始发力，政策调控的重心将向稳增长倾斜，以积极扩大需求，保持经济的平稳增长。

    既然国务院把稳增长放在更加重要的位置，可以预见接下来各部委将适时做出一些刺激经济的举措，尤其在通胀压力相对下降，房价稳步回落的背景下，下半年的货币政策将出现一定程度的转向，未来还有几次降低存款准备金率，以及降息的预期，房地产行业或将从中获得更多信心。

    调控政策：楼市调控进入下半场，政策预调、微调迅速蔓延。

    截至目前，全国已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许，最有风向标意义的是，湖南在保持国家房地产行业调控力度不变的前提下做出微调，主要包括推出利率优惠政策、降低（首套房）首付比例、减免相关税费等措施，为首个省市对首付做出调整指导意见。

    可以预见，下半年各地方政府为稳增长，或将在土地市场上微调，例如在商品房配建保障房方面、土地出让金缴纳期限方面制定更加灵活的准则；而银行房贷方面，下半年央行将继续支持居民刚性需求的合理自住购房，不排除90㎡以下的首套房首付向两成靠拢，同时房贷利率优惠向85折看齐。
 
    营销动态：6月东莞楼市加推为主，开发商想借机延续旺盛的交投行情。

    2012年6月，经历了红红火火的五月行情，东莞部分开发商依然选择在这一时间节点推售，据不完全统计，预计将有46个楼盘或加推或全新上市，，没有悬念主打刚需购房者的两房、三房遍地开花，尤其以江南第一城、景湖荣郡、九龙1号、大朗碧桂园、东方银座中心城为代表；此外，6月份东莞别墅市场也将迎来一波小的上市潮，塘厦的万科•朗润园、碧桂园•天麓山、万江的葡萄庄园、松山湖的锦绣山河•锦园都跃跃欲试，将给别墅市场带来更多的关注度。

    2012年6月东莞楼盘上市产品一览：