房掌柜张毅：出手绿茵温莎堡的几个利好时机分析

　　今年深圳客户出手深圳北，选择绿茵温莎堡，出手时机有几个方面利好。第一是交通，第二是片区的发展潜力，第三是片区的竞争，第四是关于宏观政策。
 
　　第一是交通，深圳北出手的时机。梅观高速要变成梅观快速，最核心的一点是收费路变免费路，这个距离会不会成为当初从福田往南山区的滨海大道。这样一条快速路一直往北的话，路面拓宽，路面的等级提高，而且变成免费的，对于深圳北的房地产的拉动和推动效应是非常巨大的。正好这个阶段是属于梅观高速改造只完成了一半，还有一半没有完成，完成了一半是去年大运会之前完成的，还有一半没有完成，而且还没有正式变为免费的快速路，所以在这之前出手的话，相对而言比所有的都明朗化，所有的想象都变成现实，这个时机更好。

　　第二是片区，大家不好理解保利生态城到底是什么概念，我们说这是“北部华侨城”，深圳人在理解上，对于片区豪宅高端形象的理解比较容易接受。保利生态城做住宅开发的土地是去年下半年走完流程的。保利的地块刚好是在绿茵温莎堡的左边一块、右边一块，守着大门，就像青龙、白虎守着绿茵温莎堡，绿茵温莎堡又靠山而坐，所以从风水角度来讲，就相当于保利生态城今后的开发为绿茵·温莎堡的增值潜力保驾护航。这个阶段，正好保利生态城还没有正式进入开发，还在前期的阶段，这时候出手更好一些。

　　第三是片区的竞争，很多人担心一个问题是价格突出，大家知道碧桂园去年带非毛坯5千多块钱，这是绝对很有价格杀伤力的。所以去年一开盘卖了1000多万。同时打一个问号，碧桂园在塘厦有四个盘，今年将开三个盘，那么这给深圳北的价格体系带来什么影响？我也想过这个问题，我也请教过碧桂园的一些朋友。塘厦的几个项目跟去年的碧桂园有一个本质的区别，塘厦的几个项目的土地成本是要高过碧桂园的。加上本身碧桂园在塘厦的几个项目，有生态资源，在价格体系上尽量往中高端的住宅区，不会走廉价。万科今天下午做了产品发布会，深圳北楼市的大步也正是启动了，碧桂园的项目、万科的项目，加上银湖山庄、水岸豪庭等等，真正说深圳北的楼市热闹应该是从6月份开始。我们知道价格不可能被碧桂园拉低，所以从片区而言，选择绿茵温莎堡的机会在这里。
 
　　最后是我对乐富地产的认识，从去年我跟在座一样才开始接触，乐富地产相当于是东莞的星河湾。当然我说的有可能拔高了，我觉得有几点是类似的。第一，星河湾跟乐富做地产之前，都是从别的行业转过来的，而且做的项目也不多，但是出来的项目开发水准绝对可以让你往一线开发商的开发水准去靠齐，而且对品质细节和对整个项目的投入，园林也好，建筑立面也好，其他的景观等方面。东莞也有其他的开发商在品质上做的非常好，但你做第一个项目、第二个项目刚开始起步，起点就拉这么高的，确实不多。其他的开发商更多是积累过很多年，做过很多项目，才到现在的开发水准。所以乐富相当于是东莞的星河湾，大家从品质上可以做一些探讨。
 
　　最后补充一个建议，在温莎堡的物料上，包括户外贴牌渠道，还要注意樟木头这个关键词，在深圳人心目中，对樟木头的房价是低的印象，大家会认为樟木头的房子是属于非常低廉价的产品。第二，要主打保利生态城，深圳北生态城的概念能够更加拉近与深圳人的距离，大家觉得塘厦很近，塘厦有下一个出口就是樟木头出口，就是这个项目的出口，其实距离上是很近的。其实项目可以划归到塘厦的片区，它属于樟木头靠近塘厦的一个片区的土地。所以我们在推广的时候可以尽量淡化樟木头这个地域属性，强调深圳北生态城的地位，弱化深圳人对樟木头房价的一些不好的认知。