多因素促东莞楼市持续升温 购房者入市时机来临

    一、楼市观察

    一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（6月4日至6月10日）商品房成交面积12.83万㎡，环比下降8.90%，同比上升54.40%；成交套数1436套，环比上升2.35%，同比上升68.15%；成交金额10.46亿元。

    本周住宅成交面积11.51万㎡，环比下降9.75%，同比上升52.24%；成交套数1140套，环比下降6.94%，同比上升55.95%；成交金额9.04亿元。本周非住宅成交套数296套，成交面积1.32万㎡，成交金额1.42亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7855元/㎡，环比下降5.17%，同比上升3.34%。其中普通洋房成交均价为6740元/㎡，高端洋房为8565元/㎡，豪宅洋房为10425元/㎡，别墅为13621元/㎡，公寓为9404元/㎡。

    本周住宅成交环比小幅回落，同比成交大幅上升。

    延续近段时间楼市好转行情，本周东莞楼市表现不俗。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房成交1436套，环比上升2.35%，同比上升68.51%。其中，住宅成交1140套，环比上周1225套下降6.94%，同比上升55.95%；住宅均价为7855元/㎡，环比下降5.17%，同比上升3.34%。从环比成交来看，本周住宅成交小幅度回落，其中6月7日住宅当天仅成交41套，主要是受房管局签约系统限制影响。整体市场仍然维持好转势头。按照以往惯例，6月至8月作为房地产传统上的销售淡季。从今年6月份的表现及后市陆续的新项目上市来看，市场回暖行情趋势明显，预计6月与7月楼市表现将会淡而不淡，起到金九银十的预热作用。从同比成交来看，本周住宅成交同比去年同期呈量价齐升的格局，市场成交同比去年同期大幅上升，住宅均价略有上升。

    6月的楼市延续五月的红火态势，究其原因：其一，今年整体市场环境明显好转，渐向宽松的货币政策，市场预期发生了较大变化，购买力逐渐得到释放。与去年环境大有不同，去年调控风声紧，东莞限购传闻闹到满城风雨，部分置业者赶上5月末班车恐慌入市，导致6月成交低迷。其二，市场成交持续吹暖风，外部环境频现微调预调的经济和楼市政策调整信号，开发商把握时机加大供应量。新盘源陆续上市，激活市场需求。6月作为上半年的末月，部分开发商为冲刺上半年业绩，预计后市仍采取以价换量的走货策略，供需两旺的楼市格局有望延续。其三，3月东莞房价的最低点已过去，开发商历经过前期的价格调整和后市项目定价的趋于理性，房价在探底中基本企稳。观望已久的客户在房价趋稳的市场下也逐渐出手。在开发商的主动出击和购房者逐渐入市的共同作用下，促使楼市延续好转行情。

    相比上周 ，本周住宅成交呈量价齐跌的局面，整体市场维持向好趋势。从成交区域来看来看，南城、万江、松山湖、凤岗、塘厦为热点区域，排名前三甲的是南城149套、万江113套和松山湖98套。从成交项目来看，住宅成交排名前三甲的是益田.大运城邦花园70套、富恒.浅水湾60套和保利红珊瑚57套，客户看重这部分产品的特征是：性价比高、地段优势、产品实用率高等。本周住宅均价明显回落的原因是高端项目成交房价下滑，本周高端洋房均价为8565元/㎡，环比下滑4.81%；豪宅洋房均价为10532元/㎡，环比下滑2.27%；别墅均价为13621元/㎡，环比下滑9.52%。普通住宅成交楼盘普遍价格在“6”字到“7”字头。

    降息、公积金贷款利率下调等利好因素促使楼市持续升温，购房者入市时机已来临。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞洋房成交均价为7167元/㎡，环比上周上升0.85%。其中30个镇区成交记录中，有18个镇区洋房成交均价出现了不同幅度的上涨，11个镇区价格出现不同幅度的下滑。从片区成交价格来看，一线镇区洋房房价为7853元/㎡ ，环比下降2.02%；二线镇区房价为6448元/㎡，环比上升1.05%；三线镇区房价为5442元/㎡，环比上升3.82%。

    今年上半年刚需楼盘扎堆入市，再加上政策倾向扶持首次置业，刚性需求逐渐得到释放。在资金链紧张和刚需供应增多的叠加效应下，开发商定价趋于理性。随着下半年楼市的持续好转和开发商资金的渐向宽松，项目调整价格的可能性较大，降价折扣幅度也会有所收窄。

    在当前经济增长较为严峻的宏观环境下，决策层陆续出台一系列组拳式政策稳定经济增长。降准、降息接踵而来，住建部个人住房公积金贷款利率降至4.70%，5月CPI回落至3%，通胀压力明显放缓。当前中国经济增长面临下行压力，诸多利好因素促使后市持续维持回暖行情。

    央行将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，首套房的贷款向8折靠拢。目前全国已经有近20个城市调整了公积金额度，以重庆、武汉、西安等城市为例，公积金贷款的上限都已经提高到70万左右，按照这一贷款额度，基本上可以满足这些城市的主流房源贷款需求。相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。

    宏观环境发生的微妙变化，从东莞楼市层面来说有如下影响：其一，对于合理购房一族来说，首套房购买者的资金压力将再次降低，尤其个人住房公积金贷款的下调，将会效刺激合理置业人群入市；其二，温家宝主持国务院常务会议提出，把稳增长放在更加重要的位置，表明宏观政策转向，已是政策的底部。接下来的6-8月是市场的消化期，随着政策的进一步明朗化，首次房贷8折重现市场，开发商仍然采取以价换量策略，房价上涨的可能性不大。对购房者而言，这段时间是最佳的置业时机。而经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，此时优势倾向卖方市场。9月和10月市场或将重新回归量价齐升；其三，全国宏观经济环境的变化，对豪宅市场买家的影响要远远大于普通刚需购房者，豪宅购房者看重投资环境、置业趋势，所以下半年经过降存准率、降息、扩消费、促投资等举措后，经济增长逐渐企稳，对豪宅市场有一定的促进作用。

    “欧洲杯”闹楼市，预计后市营销力度持续升温

    据东莞中原研究部监测数据可知，本周东莞楼市有近20个楼盘举办了相关的营销活动。本周东莞有欧景城、丰泰东海城堡和滨江公馆等楼盘加推产品。市场回暖势头加剧，个别楼盘延续折扣优惠的活动。从推货项目来看，丰泰东海城堡推出买房送利息的优惠活动，滨江公馆加推特惠单位。

    从楼市供应来看，本周东莞商品房有7个项目新增供应2688套，供应面积17.35万㎡。其中，洋房供应供应5.15万㎡，合计572套。别墅供应4.97万㎡，合计144套， 公寓有富盈.世界汇供应3.32万㎡，合计680套，商铺供应2.53万㎡，合计181套，车位有第一国际一个项目供应1.37万㎡，合计1111套。中小户型需求经历前段时间的释放，后续需求或会稍有放缓。一些楼盘开发商略有调整推货策略，推出部分改善型产品和高端产品入市，以迎合市场的缺口处，如富盈御荷、虎门国际公馆等。作为城市综合体的富盈世界汇入市，供应680套公寓，导致本周公寓供应也不逊色。随着央行降息和住房公积金的下调，将会持续激发刚需人群的置业脚步，预计后市刚性需求依然强劲。

    从周六、日举办的市场营销活动来看，大致可以分为两类：一类是契合欧洲杯的营销时机推出一些足球类活动，通过举办这类具有参与性的比赛活动利于聚集人群，提高项目的知名度和关注度，然后通过人群口碑传播和引导，为后市项目成交做好铺垫。如恒大帝景周末足球狂欢季震撼登场，鼎峰尚境周末举办竞技类的球类比赛，天利中央花园周六举办“欧洲杯竞赛活动”等。另一类是未售项目推出的一些预热性暖场活动，通过样板房开放、营销中心开放、新品发布会、启动认筹等形式进行蓄客，如万科朗润园、绿茵温莎堡、永盛1号，世纪双子等。值得关注的是，富盈WO城本周末举办“缘聚东莞，相约WO城湖南老乡会”的活动，这种以同乡会为名义举办的活动能让这一群人产生一定的共性，如语言、文化背景等，利于打造项目的一种归属感，但能否刺激项目的直接成交有待观察。随着父亲节、端午节等节日的即将到来，开发商抓住契机纷纷展开各种营销活动，预计后市楼盘活动将会热闹非凡，市场营销力度持续升温。

    二、一级市场

    本周土地交易信息：（无）

    本周挂牌土地信息：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.6.4-6.10）商品房成交面积12.83万㎡，环比下降8.90%，同比上升54.40%；成交套数1436套，环比上升2.35%，同比上升68.15%；成交金额10.46亿元。

    本周住宅成交面积11.51万㎡，环比下降9.75%，同比上升52.24%；成交套数1140套，环比下降6.94%，同比上升55.95%；成交金额9.04亿元，成交均价为7855元/㎡，环比下降5.17%；同比上升3.34%。

    本周非住宅成交套数296套，成交面积1.32万㎡，金额1.42亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.6.4-6.10）住宅成交1140套，成交面积11.51万㎡，成交均价为7855元/㎡，环比下降5.17%。本周住宅中位数价格为6767元/㎡，环比上周6583元/㎡，上升2.80%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1140套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有62套，占比5.44%；成交价格在5000-6000元/㎡共有212套，占比18.60%；成交价格在6000-7000元/㎡共有292套，占比25.61%；成交价格在7000-8000元/㎡共有214套，占比18.77%；成交价格在8000-9000元/㎡共有200套，占比17.54%；成交价格在9000-10000元/㎡共有68套，占比5.96%；成交价格在10000元/㎡以上共有92套，占比8.07%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1140套，成交面积11.51万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、万江、松山湖等10个镇区，成交套数在10-40套的有大朗、道滘、望牛墩等14个镇区，成交套数在10套以下的有桥头、清溪、石龙等7个镇区。其中排在前列的镇街有南城148套、万江113套和松山湖98套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、虎门、莞城3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、大岭山、南城等4个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有塘厦、寮步、长安等14个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、高埗、麻涌等10个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    本周项目开工信息：

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：幸福ID仅35万起，应市加推

    下周预告：宾仕认筹

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

    滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。目前本周幸福ID仅35万起应市加推，下周宾仕认筹。

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题： 14栋推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位持续销售。森林湖趣味水上活动周日资深专家南方医院黄霖教授

    下周预告：名医进社区

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：145—175㎡

     中信森林湖兰溪谷是中信森林湖的第五期产品，位于森林湖项目的正南端，北面正对森林湖原生态湖泊，南侧紧邻绿色世界、东莞植物园，可远眺水濂山公园。兰溪谷占地17万平方米，总建筑面积51万平方米，总户数约2400户，是由16栋11-33层的高层洋房组成，产品面积从120㎡到400㎡。本周14栋推出一口价单位以及5栋145—175㎡单位持续销售。森林湖趣味水上活动周日资深专家南方医院黄霖教授。下周持续有名医进社区。

    ★个案名称：南国雅苑

    本周主题：样板房开放

    下周预告： 无

    地段：中堂振兴路

    主力户型：90－130㎡

    南国雅苑二期御江地处珠三角东部中心镇，中堂生活最中心，领衔中堂100万平方米中央生活区。南国雅苑分两期开发，31栋，主力户型为；两房，三房，四房。118~141平方米3房、4房90套；71~77平方米2房共90套。本周南国雅苑样板房开放。

    ★个案名称：汇景世纪双子

    本周主题：汇景业主有奖推介大会本周六正式启动，目前正在认筹

    下周预告：无

    地段：厚街镇宝屯村

    主力户型：10-50㎡私人酒店

    汇景世纪双子地处东莞市256省道与北环路交汇处，属于厚街中心标志片区。项目总占地约17335㎡，总建筑面积约111455㎡。项目为29层高的单体楼，建筑外形设计标新立异，呈长方形弧形排布，与希尔顿酒店融为一体。汇景世纪双子户型以35-50㎡的单间、1房1厅为主，70-106㎡的2房、3房为辅。本周汇景业主有奖推介大会本周六正式启动，目前正在认筹。

    ★个案名称：富盈•御荷

    本周主题：周末BMW顶级车展，靓丽车模、鸡尾酒、高尔夫推杆，来访送宝马精美礼品

    下周预告：无

    地段：桥头镇桥光大道与中兴路交汇处

    主力户型：86-133㎡

    富盈•御荷项目是由东莞富盈地产在桥头打造的首个高端项目，集多年豪宅开发经验，依托强大的品牌优势，中心地段，黄金配套，以天工技艺打造桥头精品豪宅，旨在引领桥头新的人居风尚。项目共分二期开发，一期产品丰富，涵盖别墅和洋房。本周末BMW顶级车展，靓丽车模、鸡尾酒、高尔夫推杆，来访送宝马精美礼品。