开发商需警惕 银行高管担忧今年下半年无款可贷

开发商悄然度过资金最紧张的时刻。

一年前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟等撰写的报告称，房地产资金缺口为6730亿元。2009年4月15日，钟伟接受本报记者采访时称，虽然难以判定现在的资金缺口状况，但房地产业资金供应状况已经全面改变。

同样是一年前的3月，SOHO中国(新闻 公司)(00410.HK)总裁预言“百日剧变”，很多房地产企业可能会在这场调整中倒下。一年后，潘石屹改口。他在近日举办的“2009城市观点论坛沈阳行”上表示，“去年底今年初的生死关头，中国房地产企业获得政府帮助、银行注血，目前是渡过了这一生死劫。”

重迎流动性充裕时代

从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。

国家统计局近日发布的数据显示，2009年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。

根据已披露的银行年报统计，商业银行开发贷款和个人按揭贷款的不良率有所下降，房贷质量小幅提升。2008年，建设银行(601939.SH)房地产不良贷款金额为153.87亿元，不良贷款率为4.67%，同比下降0.17个百分点。工商银行(601398.SH)房地产不良贷款金额为76亿元，同比减少9.59亿元，不良贷款率为2.21%，同比下降0.61个百分点。浦发银行(600000.SH)虽然房地产不良贷款率同比上升0.08个百分点，但现仅为0.62%。

与此同时，多家房地产公司获得银行大额贷款授信。

此外，钟伟指出，开发商除了获得银行支持以外，其它渠道的融资成本也在降低。从今年发行的房地产信托产品来看，收益率正逐步回归正常水平，开发商信托融资成本回归至10%以内。

储备现金，而非土地

在这一轮调整中，没有一个大开发商曾像当年的顺驰一样倒下。

万达集团董事长王健林曾在接受本报记者采访时总结开发商的生存哲学:觉得资金紧了，就少拿几块地；不要期望不切实际的利润，赶紧降低价格回笼资金；有些项目，自己做不了就转让。

通过降价促销潮，地产企业获得大量的销售回款，度过了难关。

行业龙头万科表面上看2008年净利润比2007年下降8亿元，但其实是因为万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年仍有增长。

很多公司为了降低风险，减小开工面积，储备现金。根据WIND统计数据显示，截至3月31日，共有52家房地产公司披露了2008年年报，其中46家为房地产开发类房企，6家为园区开发类房企。46家房企去年实现营业收入约1318亿元，货币资金达到约695亿元，分别较上年的1166亿元和584亿元同比上升13%和19%。另一项由中房协、国务院发展研究中心企业所等四家机构公布的《2009房地产百强企业研究》报告显示，2008年百强房企的资产负债率从07年的67.16%下降到65.15%，下滑2.01个百分点；扣除预收账款后，百强企业的资产负债率下降至47.15%。

即使几家资产负债率曾经超过80%的公司，首开股份(600376.SH)、冠城大通(6000067.SH)也通过直接转让土地或者整体转让项目来渡过资金危局。

大多数开发商面临的状况是，前些年积累的土地已足够两到三年的开发，并没有拿地的压力。如中国海外(00688.HK)截至2008年末拥有的土地储备楼面面积已高达2480万平方米；万科(000002.SZ)总土地储备建筑面积达2281万平方米；保利地产(600048.SH)的土地储备约1600万平方米；远洋地产(03377.HK)持有总土地储备约为1018万平方米；新湖中宝(600208.SH)拥有859万平方米的土地储备，足够未来数年开发销售；滨江房产(002244.SZ)的土地储备权益总建面积为248.60万平方米。

不确定性因素仍然存在。中原证券分析师魏博对本报记者表示，多数企业已经走出了资金链断裂阴影，但仍有个别企业深陷其中。钟伟也表示，尽管房地产销售正趋于回暖，但是如果开发商坚持涨价，将有可能破坏这种趋势。

而一季度全国新增4.58亿的天量信贷，也值得开发商警惕。一位不愿透露姓名的银行高管向本报记者表达了担忧，“下半年，很有可能出现指标用尽，无款可贷的局面。”