中原地产：2009年四月东莞房地产市场分析报告

一、宏观形势环境

一）经济面

物价：3月份居民消费物价指数持续负增长，降幅收窄，降息压力依然存在

3月份全国CPI同比下跌1.2％，涨幅较2月份同比涨幅反弹0.4个百分点，这主要来自于3月份翘尾因素的上升。而3月份，东莞市居民消费价格总水平（CPI）延续2月份的走势，同比下降3.0%。从环比看，CPI比2月份上涨0.1%。1-3月份累计下降2.5%。

信贷：3月份新增贷款1.89万亿元再创新高，一季度货币信贷快速增长

2009年前两月，全国新增贷款分为为1.62万亿元和1.07亿元，两个月合计超过2.6万亿，而2009年三月，单月新增贷款再次创下新高，高达1.89万亿元，一季度累计新增贷款4.58万亿元，同比多增3.25万亿元。而房地产作为资金推动型市场，市场充裕的流动性为楼市的发展提供强有力的支撑。

在各级各方面利好政策的刺激推动下，东莞市经济出现八大回暖迹象。

受金融危机的影响，第一季度全市经济仍处于低位调整的运行态势，GDP也出现小幅下滑。增长动力方面，投资增长较快，消费稳步增长，但进出口降幅较大。内外源型经济方面，实际利用外资略有增长，民营经济相对平稳。在各级各方面利好政策的刺激推动下，东莞市经济在困境中出现了一些积极迹象，已出现企业和就业稳定，劳资纠纷比上季度减少、一些工业行业保持较快增长、龙头骨干企业逆势上扬、用电量逐步回升、财政金融形势稳健、房地产业止跌回升、技术改造步伐加快、居民收入增长较快等八大回暖迹象。

东莞城市经济增速居全国前十

中国社会科学院在北京发布了2009年《城市竞争力蓝皮书》，数据显示，全球经济增长速度最快的前10名城市有8个城市属于中国，依次是包头、呼和浩特、烟台、东莞、中山、惠州、潍坊、芜湖。《蓝皮书》对全国294个地级以上城市综合竞争力进行比较后显示，东莞城市综合竞争力位居19名，比去年名次略有下降。但2008年度，东莞在经济规模竞争力、经济效率竞争力、环境竞争力、文化竞争力、开放竞争力等方面均进入前十。值得注意的是，东莞的城市环境受到了专家好评，东莞环境竞争力排名第五。

社科院蓝皮书：全国房市下半年有望回暖

中国社会科学院23日发布的2009年房地产蓝皮书称,尽管当前房价下降预期强烈,但是中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大,主要原因是中国房价泡沫累积有限。预计房价上半年总体下行,下半年房市有望回暖。

李毓全：东莞今年GDP增长10%没问题

4月21日下午，东莞市委副书记、市长李毓全受邀作客央视网，畅谈东莞创建文明城市。访谈中，李毓全还就经济、治安和就业等问题回答了主持人和网友的提问。李毓全透露，东莞今年实现GDP增长10%的目标，问题不大。

莞经济预计三季度末回升

全国政协调研组日前赴莞调研。常务副市长冷晓明在汇报东莞经济情况时透露，一季度出现的GDP负增长2.3%，是改革开放以来东莞GDP的第一次负增长。但一季度人均GDP增长了4.9%，表明东莞的经济质量正在提高。冷晓明认为经济危机对东莞实体经济的影响已经触底，但会在底部运营一段时间，其间形势依然严峻，他预计到今年第三季度末经济才会出现明显回升迹象。

3月莞外贸进出口形势回暖

据黄埔海关最新统计数据显示，东莞市3月份单月进出口总值为69.3亿美元，与上月相比，环比增长29.1%。而第一季度东莞一般贸易出口与去年同期相比，逆势增长19.3%。业界分析人士认为，随着春节假期的结束及工厂开工接单正常化，预计第二季度东莞外贸进出口形势会逐渐回暖。

我市劳动力市场出现回暖迹象市劳动局副局长黄慧屏表示，去年第四季度和今年第一季度，我市企业用工需求有所下降，但进入4月份，劳动力市场出现回暖迹象，4月前三周，我市7大劳动力市场需求总人数为44843人，求职人数为41031人，求人倍率（即需求人数与求职人数的比率）从3月底的0.9上升到目前的1.16。

二）政策面

国务院下调住房、煤炭、交通等投资资本金比例，调动社会投资。

为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，中国国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。会议决定，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。

珠三角8城市公积金异地互贷

广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八个珠三角城市的公积金管理中心负责人日前在广州共同签署了八城市公积金异地互贷协议。根据协议，从5月1日开始，在这八个城市缴存公积金者，只要符合条件，就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。

所卖车位车库必须是“现货”

市建设局、房管局联合发出《关于变更房地产项目车位、车库销售程序的通知》（以下简称《通知》），就我市房地产项目的车位、车库销售程序作出新的规定。 按照新规定，开发企业，即发展商取得房地产项目车位、车库的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收备案证书》后，才可办理商品房预售许可证。

二手房交易15天公示期取消 本月1日开始执行

从市房产管理局获悉，从4月1日起，东莞市取消了二手房交易15天公示期。相关负责人告诉记者，取消15天公示期，是为了简化二手房交易办事流程，给二手房交易提速。

商品住宅工程交楼标准样板房制度5月1日起实施

为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，确保房地产市场健康发展，按照相关规定要求，结合我市的实际情况，经研究，决定从2009年5月1日起在我市实施商品住宅工程交楼标准样板房制度。

东莞中心市区4月1日起全面禁摩

4月1日起，中心市区全天禁止摩托车通行，其范围为环城路-莞穗大道-万高路-沿江路-环城路范围以内区域的道路。

三）市政规划

东莞轨道交通R2线起点站暨石龙火车站新站同时动工。

4月13日下午4点34分，随着东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚一声令下，东莞轨道交通R2线起点站暨石龙火车站新站同时动工。据了解，首期工程全长59.91KM。从石龙站到虎门白沙站，途径石龙、茶山、东城、莞城、南城、厚街和虎门等镇区。区域内共设置13座车站，分别是石龙站、茶山站、银珠街站、温南路站、东城路站、旗峰公园站、会展中心站、新城中心站、水濂公园站、厚街大道站、厚街汽车站、厚街展览中心站、虎门白沙站。旅客可以在其中4座车站与其他轨道交通换乘，R2线在起点站石龙站与广深铁路换乘；终点站虎门白沙站与穗莞深城轨、广深港客运铁路专线实现无缝接轨；会展中心站与东西走向的R1线换乘；新城中心站与莞惠城际铁路换乘。

首批五条小巴线路公示。

首批五条小巴线路规划方案出炉。这五条小巴线路分别是：松山湖东莞中学—南城体育公园、温塘—旗峰公园、人民医院—立新、新谷涌—建设小学、雅园—汽车东站。

石龙：投资30亿建设12项重点工程

石龙镇将严格落实新城组团中心区、北片区控制性详细规划，保证城镇功能的科学齐备。启动编制老城区和西湖区控制性详细规划，尤其是做好镇内交通网络综合改善规划，尽快解决过境交通和内部交通存在的拥塞问题。落实好石龙历史古镇保护规划、中山路历史街区保护整治修建详细规划，将珍贵历史遗存完整地传承给子孙后代。同时，城市的商业发展规划也要严格执行，巩固提升石龙区域性商贸服务中心地位。

石碣：投62亿元建38项重点工程

4月15日上午，4月15日，石碣镇隆重举行38项重点工程奠基（竣工）典礼，该镇总投资62亿元的“38项重点工程”中，有25项工程已正式完工，另外13项工程全面启动建设，这批工程的实施将使石碣镇经济环境和人居环境全面改善。市委书记刘志庚及市有关部门、镇街领导参加了典礼仪式。

二、市场运行状况

2009年农历元宵节后，东莞楼市反弹行情开始启动。经过2-3月份的市场需求集中释放，进入4月份，商品房新增供应在五一小黄金周的带动下提前集中放量，市场供应新货旧货同时上市，总体供应压力较大；市场需求仍然持续释放，但放量明显放缓；在成交量持续释放的支撑下，4月房价继3月份触底回升后继续延续升势，但升幅放缓，短期市场呈现缩量滞涨态势。

从供给方面来看，2009年4月商品房新增供应大幅放量，但库存供应、新开工面积等指标均呈下降趋势，反映高库存消化压力逐步缓解，但开发商对后市仍然有持谨慎态度。从需求角度看，2009年4月商品房成交面积略有下降，主要原因是开发商借反弹行情普遍上调价格，同时经历前期的消化，存量供应产品户型趋大也导致需求有所平抑。目前市场以改善型需求为主，同时关注到投资需求特别是长线投资需求开始逐步释放。从房价走势来看，4月商品房均价环比呈反弹上升趋势，其中尤以城区的表现更为明显。

随着市场存量供应产品户型趋大，而市场仍然以消化存量为主，后续新项目上市量不足，市场消化压力将会越来越大，预期市场成交将呈现缩量态势；而结合供求分析，东莞市场吸纳周期在近期新增供应集中放量的影响下有所回升，高库存消化压力仍然没有得到明显缓解，在这轮反弹行情中，价格上行压力越来越大，预计未来几个月价格以保持平稳为主。

三、土地市场分析

1、土地供应分析

2009年4月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积16.06万㎡，其中6宗为商住用地，面积总计15.66万㎡，4宗以挂牌出让方式交易，两宗挂牌转让，本月另挂牌转让1宗办公、1宗综合、1宗宿舍用地。本月挂牌上市的4宗土地已在本月交易，另5宗地块将在下月交易。

2、土地交易分析

2009年4月东莞市成交7宗土地，其中5宗商住用地，1宗工业用地，1宗办公用地，总面积为187751.1㎡，成交总金额26247万元。本月成交的商住用地均来自镇区，其中位于清溪镇土桥村2009G007面积达到40000㎡，是本月最大的商住土地，另外一宗大幅商住用地位于石碣镇鹤田厦村，面积为30582㎡，其它三宗商住用地面积均比较小。本月塘厦社区成交一块办公用地，面积1252.11㎡，总成交价为790万元，地面地价达到6309元/㎡。

2009年第二季度伊始，出让成交的商住土地逐渐增多，土地市场开始逐渐兴起。可以看出地块虽依然以底价成交为主，竞拍者很少，但随着楼市的回暖，开发商资金链逐步缓解，流拍现象已少见，这也是土地市场转好的一个雏形。

位于沙田镇横流村编号为2009G006商住地块，地面面积7448㎡，容积率2.4，在挂牌期间仅东莞市盈丰房地产开发有限公司参与竞投，最终以底价1800万元成交，楼面地价1007元/㎡，按照沙田目前房地产的市场价格约3500元/㎡估计，楼面地价1000元/㎡也算是较高水平，但依然在市场可接受范围之内。

位于清溪镇土桥村编号为2009G007商住地块，地面面积40000㎡，容积率1.8，这是2009年东莞首幅含经济适用房地块，户型比要求符合90平方米以下住房（含经济适用房）面积必须达到开发建设总面积的70％以上。最终以以底价5050万元成交，楼面地价701元/㎡，竞得人为伦瑞祥，为东莞市汇景房地产开发有限公司的法人代表。

位于厚街镇珊美村编号为2009G008商住地块，地面面积5204㎡，容积率3.8，最终以3550万元价格成交，高出底价10万元，楼面地价1795元/㎡，被东莞市伟柏实业有限公司竞得。厚街这宗小面积地块被一家非房地产开发公司竞得，在厚街区域，该宗地楼面地价处于较高水平，对于区域目前4000元/㎡多点的市场价格，后市如果是开发销售，压力较大。另外该地块容积率也较高，可能用作公寓项目开发。

位于石碣镇鹤田厦村编号为2009G009商住地块，地面面积30582㎡，容积率2.0，以底价9200万元成交，折合楼面地价1504元/㎡，被东莞达鑫实业发展有限公司竞得。项目建成后，石碣镇人民政府优先选择建筑面积不大于9390㎡的商品房受让，用于安置补偿。受让方对外销售价低于4050元/㎡的，按销售价受让；高于4050元/㎡的，按4050元/㎡受让。该项目优先用于安置补偿，已为该地开发销售提供了保障，解除了后顾之忧。处于石碣镇，楼面地价达到1504元/㎡，在区域处于很高水平，而地块与达鑫·江滨新城紧紧相邻，成为开发商考虑的一个主要因素。

位于横沥镇横沥村编号为20094007商住地块，地面面积7146.95㎡，容积率3.5，为东莞市横沥经济发展总公司转让土地，经过两企业的激烈竞争，最终被东莞市广盈实业投资有限公司以2050万元竞得，折合楼面地价820元/㎡，该地转让挂牌底价较低，导致竞争过后的价格依然不是非常高。

2009年4月东莞成交5宗商住用地，总面积为187751.1㎡，成交地块全部来自镇区，相比近期成交地块，本月有大幅上升。本月成交楼面地价为1106元/㎡，由于成交区域的差别，价格相比近期有所下降。

四、新增供应状况

五一小黄金周市场迎来一波推盘热潮，4月新增商品房供应54.88万㎡，环比增长94.4%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年4月全市共有29个楼盘项目有新增供应，总供应面积为54.88万㎡，总供应套数为7200套，供应面积环比大幅增长94.4%，同比下降26.3%。说明五一小黄金周作为上半年最重要的营销节点，市场迎来一波推盘热潮，新货旧货竞相上市，由于市场库存仍然高企，市场总体供应压力仍然较大，市场竞争尤为激烈。

新增供应集中在镇区，镇区占比环比大幅上升，城区以消化存量为主。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年4月商品房新增供应以镇区为主，镇区的新增供应面积为33.43万㎡，占全市的供应比例为60.92％，环比3月上升14.82个百分点；城区供应面积为21.44万㎡，占全市供应比例为39.08％。2009年4月全市商品房新增供应量主要集中在南城、沙田、东城、长安、横沥、厚街等区域，其中城区供应量较大的楼盘为：朝阳苑、联华花园城三期、愉景花园御龙居、清华居二期、西城楼大街、深业·御泉山、御花苑·海蓝湾等；镇区供应量较大的楼盘有：虎门港1号、长安1号二期、横沥的阳光粤港花园二期、厚街的君汇华庭二期、樟木头的碧河豪庭、沙田的东港城二期爱丁堡等。

市场迎合改善性需求及投资需求持续释放，别墅新增供应放量明显，公寓继续消化积压库存。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年4月东莞新增供应别墅比重有较大幅度上升，反映投资需求开始逐步释放，市场为迎合改善性自住需求及投资需求加大别墅推货力度，而公寓则继续消化积压库存；普通住宅的新增供应占比明显回落，反映了首次置业需求释放经过前期的长时间消化开始逐步放缓，现阶段市场以改善性自住需求为主。

五、库存供应状况

商品房市场存量693.05万㎡，库存高位持续回落，高库存消化压力开始逐步缓解。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年4月底目前东莞商品房的累积可售存量为693.05万㎡，自2009年1月份开始连续四个月呈现持续回落态势（如下图），一方面市场缩量供应，另一方面市场成交持续放量，存量逐步消化，高库存消化压力开始逐步缓解。目前东莞住宅存量为569.59万㎡，共51616套，其中洋房存量为465.59万㎡，共42535套；别墅存量61.28万㎡，共1554套；公寓存量42.72万㎡，共7527套。除了别墅由于新增供应引起存量上升之外，洋房及公寓存量都有不同程度的下降。

六、潜在供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年4月全市商品房新开工面积22.46万㎡，环比3月份下降62.29%，同比去年4月份下降48.15％。反映开发商对市场预期有比较大的分歧。一方面市场回暖使得开发商的信心有所恢复，但另一方面对于目前的经济环境仍然有所担忧，加上东莞商品房高库存的压力考虑，对于新项目的上马仍然持谨慎的态度。

七、市场成交状况

09年4月东莞商品房成交总面积为56.12万㎡，成交持续放量，但增速趋缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年4月东莞共有234个项目有商品房成交，成交面积为56.12万㎡，环比下降3.11%，同比上升94.86%；成交总金额为35.5亿元，环比上升7.58%，同比上升86.25%；成交套数为5689套，环比下降2.5%，同比上升100.3%。其中住宅成交53.74万㎡，成交金额为32.75亿元，共成交5061套。

商品房成交量创出近年月度新高后有所回落，需求释放开始放缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从月线走势图可以看出，继3月份市场需求集中释放后，4月份成交量有所回落，结合五一营销节点带动4月成交分析，4月的成交量反映短期随着价格的持续反弹，量能配合明显不够，短期市场预期或进入滞涨态势：成交放缓、价格平稳。

镇区成交比重环比上升，城区受存量供应户型面积趋大及价格整体上升影响，成交明显放缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年4月东莞商品房镇区成交面积为30.72万㎡，环比增长3.8%，占比为54.74%，环比上升3.66个百分点；城区成交面积为25.4万㎡，环比下降10.3%，成交明显放缓。结合价格分析，4月城区普通住宅均价5976元/㎡，环比上升4.6%，而镇区普通住宅均价为4699元/㎡，环比上升0.3%。因此，可以认为由于城区存量消化的户型面积趋大，同时加上价格的整体上升使得整体城区市场成交放缓。

从各区域成交情况来看，4月份南城成交面积为11.98万㎡，位居全市各区镇榜首；其次是东城、万江、寮步、塘厦等区域。环比3月，全市32个区镇中，成交量增长的有17个区域，成交量下降的11个区域，成交持平的有4个区域。城区中，南城成交持续放量，而东城、万江、松山湖等区域成交量均有不同程度的下降，莞城成交基本保持稳定。

自住需求持续释放，长线投资资金陆续进场。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年4月东莞商品房成交中，别墅成交比重有较大幅度的上升，而普通住宅成交比重下降，但仍然占据主导位置；一方面反映自住需求持续释放，同时也看到作为长线升值的别墅产品销售情况逐步转好，反映了长线投资资金开始在市场上活跃。

首次置业需求释放有所放缓，现阶段改善型需求加快释放。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，从2009年3-4月普通住宅成交户型面积区间变化分析，市场需求较大的仍然是60-120㎡的户型，三者合占比例高达60.52%，但成交比重环比下降明显，其中主要是60-80㎡的成交比重在下降，同时120-140㎡的成交比重明显上升。反映了中小户型的首次置业需求释放有所放缓，而改善型的需求在加快释放。

4月集中推货，市场吸纳周期回升，高库存消化压力短期仍然没有得到缓解。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，截至4月底，全市商品住宅的市场吸纳周期为13.3个月，城区为10.9个月，均较前期有所上升，意味着在五一小黄金周的集中推货影响下，市场的高库存消化压力短期仍然没有得到缓解。

八、市场价格状况

09年4月东莞市商品房均价6326元/㎡，环比上涨11.04%，城区洋房均价上涨4%。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年4月东莞市商品房均价为6326元/㎡，环比上升11.04%，同比下降4.41%；普通住宅均价为5250元/㎡，环比微幅上涨0.8%，同比下降11.5%；其中洋房均价为5202元/㎡，环比上升0.27%，同比下降11.3%；公寓均价为6063元/㎡，环比上升9.22%，同比下降9.64%；而非住宅类产品价格环比均有不同程度的上升。说明4月份在成交量的持续放量支撑下，各种物业成交价格均有不同程度的上涨。 同时我们也注意到全市洋房价格保持相对稳定，但细分到城区和镇区，数据显示4月洋房成交均价为5896元/㎡，环比有4%的升幅，而镇区洋房成交均价为4695元/㎡，环比仅0.1%的升幅。

城区价格上涨明显，镇区价格保持平稳。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从城区和镇区的普通住宅成交均价月度走势曲线对比来看，在这轮反弹行情中，城区价格上涨明显，而镇区价格则保持平抑。反映出城区市场成交相对较为活跃，成交价格波动较大，在这次市场调整中经历深幅调整后相对镇区而言复苏较快，反弹力度较强。

区域价格涨跌互现，以升势为主，而以常平为代表的东部片区成交均价下降明显。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从各区镇普通住宅成交均价的环比增幅看，大部分区域延续升势，有不同程度的升幅；但以常平为代表的东部片区包括石排、横沥、茶山、企石、黄江、大朗等区域的价格出现下降，反映了在这轮反弹行情中，各区域的产业经济、规划发展表现不平衡，市场分歧比较大。

4月普通住宅均价为5250元/㎡，环比微幅上涨0.8%，短期呈现缩量滞涨态势。

继3月份市场成交量大幅反弹后，4月份成交持续放量，但增幅明显放缓，短期成交量还有一定程度的下滑。同时成交价格数据显示，4月的普通住宅成交均价环比仅0.8%的涨幅，说明短期量价已经有背离迹象，呈现缩量滞涨的态势，表明市场近期面临调整的压力。细分到区域，主要是城区普通住宅整体价格有所走高从而导致需求释放放缓，而镇区普通住宅价格则相对比较稳定。

继3月份价格止跌回升后，4月份普通住宅加权均价仍然延续升势，但幅度放缓。

可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从可售存量加权均价走势来看，3月的普通住宅可售存量加权均价触底回升，环比2月上升3.1%；进入4月份，升势依旧，但增速明显放缓，4月份普通住宅可售存量加权均价为5348元/㎡，环比仅有1.1%的升幅。可以认为，随着需求的集中释放，成交量的反弹，带动市场成交价格的上扬，但外部经济环境并没有明显好转，持续的新生购买力后劲不足，再加上东莞商品房高库存的消化压力，价格上行压力越来越大。

4000-6000元/㎡为普通住宅成交的主力区间，5000元/㎡以上成交比重大幅上升。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年4月东莞普通住宅成交均价区间主要集中在4000-6000元/㎡，同时数据显示3000-4000元/㎡的成交占比明显上升，主要是因为近期相对比较偏远的镇区有项目上市成交；而我们注意到5000元/㎡以上各区间成交比重均有不同程度的上升，表明各档次的普通住宅项目价格在这一轮反弹行情中均有不同程度的上涨。

中小户型存量供应减少，购房总成本上升；改善型需求持续释放，70万元以上总价普通住宅成交比重明显上升。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年4月东莞普通住宅单套成交总价各区间中，30-40万元的成交比重明显下降，表明中小户型经过前期的消化，存量供应逐步减少，中小户型的首次置业购房总成本有较大幅度的上升；而70万元以上总价普通住宅成交比重明显上升，表明现阶段改善型置业需求占主导，需求持续释放。

九、楼盘销售排行

十、后市展望

1、城区中等户型产品供应紧缺，今年城区80-120㎡的普通住宅供应缺口高达约2600套。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从2009年前4个月全市与城区普通住宅成交户型区间分布对比发现，80-120㎡的户型城区的成交比重要远远低于全市水平；80-120㎡全市的成交比重为43.27%，而城区仅为30.54%，相差有13个百分点。说明城区80-120㎡的中等户型供应相对比较紧缺，无法充分满足该户型区间的市场需求，这部分需求主要是首次置业者，同时也包括购买相对较弱的改善型置业者。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，目前东莞城区普通住宅共有库存量16000套左右，其中80-120㎡的仅占22.16%，离全市的正常合理需求比重相差20个百分点。从2008年的成交情况分析，2008年城区普通住宅共成交14825套，预计2009年商品房成交量增长三成，则2009年城区普通住宅的需求量为19000套左右；按照全市的合理水平，80-120㎡的普通住宅城区需求量为8300套左右；而目前4个月城区该户型区间仅成交2000套左右，截至4月底该户型区间的库存量约为3700套，因此，可以推算出今年城区80-120㎡产品的供应缺口高达2600套左右。

目前城区市场80-120㎡的普通住宅库存主要集中在第一国际、阳光海岸、希尔顿广场、世博领寓、清华居二期、花园一号、盛世华南、新世纪星城二期等项目。预计新上市有80-120㎡的普通住宅供应的项目有阳光海岸三期、景湖时代花园、春天印象公馆、城市风景、滨江公馆、江南第一城、上东国际等项目，这些项目的上市有望填补这个缺口。

2、 存量供应户型趋大，价格偏高，改善型需求受到平抑、释放趋缓。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，在最近三个月城区的普通住宅成交中，我们发现80-120㎡的户型成交比重逐月走低，而120㎡以上的户型成交比重逐月上升，尤其是160㎡以上的户型成交比重上升明显。表明城区中等户型供应日渐紧缺，市场成交的户型面积日趋走高，同时价格也逐步走高，改善型的需求也开始受到平抑，释放开始趋缓。从160㎡以上的户型成交均价来看，价格已经开始出现回调迹象，过大的户型加上过高的价格意味着有效购买力的潜在需求规模在递减，销售速度放缓必然带来价格的调整压力。

3、中长线投资资金陆续进场，市场调整逐渐进入复苏阶段。

东莞楼市经历调整三部曲，同样市场需求释放也经历三部曲，那就是首次置业需求、改善

型需求、投资需求。2008年释放的主要是首次置业需求，从2008年底开始，改善型需求开始陆续释放，在2009年元宵节后的反弹行情中进行了集中的释放；进入2009年4月，首次置业需求释放进入尾声，改善型需求释放仍在持续，但势头有所放缓；从4月份东莞的别墅市场、小户型公寓市场的成交情况来看，累积的投资需求开始逐步释放，中长线投资资金陆续进场。

投资需求释放的主要原因有几点：一是目前的经济有转好迹象，股市上行趋势不改变增强了投资信心；二是新增贷款额放量很大，同时住房消费信贷受到国家的有力支持，市场资金面充裕，流动性大大增加；三是银行对二套房贷的限制逐步松绑，从武汉、北京等城市的相关政策来看，投资需求受到一定的鼓励；四是目前的银行存贷款利息都相对较低，市场的消费和投资意愿都在回升。五是东莞房价经历深幅快速回调后，投资价值凸现，部分优势项目存在价值低估，对于投资者有很强的吸引力。六是东莞的城市建设投资热潮已经展开，各大城建规划项目陆续启动，民间融资也受到拉动，长线看好东莞经济发展的投资客开始陆续入市。

从市场调整的过程来看，投资需求是最后释放的，当中长线投资资金进场的时候，就是市场真正站稳的时候，也就是意味着市场调整逐步进入复苏阶段。

4、市场反弹行情进入量缩滞涨阶段，房价上行压力越来越大。

从可售存量加权均价走势来看，3月的普通住宅可售存量加权均价触底回升，环比2月上升3.1%；进入4月份，升势依旧，但增速明显放缓，4月份普通住宅可售存量加权均价为5348元/㎡，环比仅有1.1%的升幅。而2009年4月作为传统销售旺季，全市商品房成交量却略有下降，主要原因是开发商借反弹行情普遍上调价格，同时经历前期的消化，存量供应产品户型趋大也导致需求有所平抑。可以认为，随着市场存量的进一步消化，产品结构失衡愈发明显，户型越卖越大，总价越卖越高，最终导致购买力难以支撑，价格上行压力越来越大，消化速度开始放缓，市场成交量将从高位放量回落并进一步萎缩，等待新项目上市去填补产品失衡所带来的市场空白。

5、 后市成交以镇区为主战场，城区以消化大户型洋房以及小户型公寓的存量为主。

从城区和镇区的成交比重月度走势曲线可以看到，通常而言，年底和年初镇区成交比重较高，3-4月城区的成交比重有所上升，6-8月的传统淡季成交主要集中在镇区，9月至年底城区成交比重再次回升。结合目前城区的存量情况，仅占全市库存总量的37%，而镇区占到63%，在城区后续新货供应不足的情况下，未来几个月的成交主要集中在镇区，而城区的成交则主要集中在热销的个盘，个盘分化比较明显。

6、 近期新开盘项目普遍定价偏低、走量过快，预期这些项目价格将有所回升。

从4月份新开盘的项目定价和销售情况结合来看，可以发现这些新开盘项目定价普遍低于市场预期，从而导致销售情况比较理想，走货速度过快，如御泉山、帝景湾、中信风云汇等项目。反映出近期开盘的项目开发商在定价上比较谨慎和保守，不敢定价过高导致出货受阻，担心错过趁反弹出货的良机；在试探到市场支撑，同时也回笼了部分资金后，预期后续的货量将会上调价格，在利润和出货速度之间寻找平衡点。