郭汉斌：东莞楼市将面临结构性调整 深圳客会卷土重来

　　时下，东莞楼市正处于十字路口，无论是业内，还是业外，针对东莞房价未来走势的争论不绝于耳，很多观点甚至针锋相对。在 “屁股决定脑袋”作用下，很多观点是别有用途，故意误导消费者，令人无所适从。

　　正因为目前东莞楼市迷雾重重，各种似是而非的观点激烈碰撞，所以才迫切需要振聋发聩的声音来廓清视听，这种声音必须符合两个条件，其一，对楼市走向有精确的把握，其二，不受利益影响，能够最客观反应真实情况。

　　近日，就近期东莞楼市热点问题和沿海集团华南地区总经理郭汉斌先生(下文称“郭总”)进行交流时发现，郭总虽然是开发商代表，但是其观点却基本没有被利益所左右，是站在中立角度上研判东莞楼市，而且郭总对东莞楼市有独到认识，其很多新颖观点值得分享。

　　个人简介：郭汉斌，男，汉族， 1960年出生，西安交通大学工学学士、管理硕士。1998年-2006年 历任万科沈阳、成都及东莞地区公司副总经理，曾任大连万科总经理。2006年4月至今任沿海地产华南地区公司总经理。

沿海集团华南地区总经理郭汉斌

　　东莞楼市将面临结构性调整

　　深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。

　　由于在上轮房价大涨过程中，东莞房价受深圳房价影响，也大幅度上涨。现在深圳房价面临下调，这会对东莞房价产生多大影响。

　　郭总透露，早在今年七月份，他就明确指出，深圳房价虚高，需求难以支撑，房价必然整体回调。深圳楼市后续走势表明，郭总对深圳楼市走势把握非常准确。

　　郭总认为，鉴于东莞和深圳天然的地缘优势，以及两地楼市不同一般的亲密关系，这决定了深圳房价下跌，必然会对东莞房价产生影响。但是，深圳楼市和东莞楼市面对此轮楼市调控，表现有很大不同。深圳房价泡沫较大，房价下跌是整体性回调，而东莞则是结构性回调。所谓结构性回调，一是指小户型项目遭遇调控政策重点打压，其价格泡沫将被刺破;二是指一些所谓的高档楼盘在国庆节前价格“虚高”，当然，有的发展商已进行自我调整，成为东莞业界热议的话题，不便多加评论。

　　针对房贷新政之前东莞城区就有部分大户型开盘销售乏力这种情况，郭总认为，结构性回调主要指小户型，但是，部分大户型项目性价比不高，存在透支情况，也必然面临回调。

　　80%银行已经停止按揭 房价难以大涨

　　目前，东莞很多银行已经停止办理个人房贷按揭了，这对楼市交易带来很大影响，楼市交易更加冷清，不少开发商寄希望于明年，纷纷按兵不动。

　　那么，明年银行新的按揭额度下来，东莞房价是否在银行的作用下再次大涨?

　　郭总证实，由于银行普遍面临按揭额度紧张问题，目前东莞已经有高达80%的银行停止或者缓办个人房贷按揭。

　　至于明年东莞房价是否在银行作用下大涨，郭总认为，这种情况出现的可能性极小，因为目前东莞房价已经处于高位，小户型物业面临回调，再次大涨的支撑力不足，开发商按兵不动风险较大。

　　郭总呼吁东莞开发商要珍惜市场，不要为了追求短期利益而透支甚至损害市场。只有楼市健康发展，开发商才能获取长期的稳定收益。

　　郭总对东莞楼市发展潜力十分看好，目前东莞白领不多，但是这种状况会慢慢得到改善，东莞每年都会接收10多万大学生，白领会逐步递增，城市购房的有效人群会高速增长，人口结构会逐渐优化。因此，人口结构改变，再加上原有的业主改善居住条件，这两大消费力量将为东莞楼市未来发展提供强大的支撑力量。

　　深圳客会卷土重来 但会更加理性

　　进入2007年以来，深圳客大规模投资东莞楼市，六七月份，深圳投资客投资东莞几乎进入疯狂状态，很多深圳投资客自己开车来东莞寻找投资目标，沿途看到有开盘楼盘，会下车看楼，如果觉得具有投资价值，会立即下定。深圳投资客大规模投资东莞也成为东莞房价快速上涨的原因之一。

　　深圳楼市进行调控后，以及随后的一系列国家宏观调控政策导致深圳投资客大规模撤出东莞楼市，目前东莞各大楼盘鲜见深圳投资客身影。

　　很多人关心的一个问题是，深圳投资客是否会卷土重来?

　　当把这个问题抛向郭总时，他侃侃而谈，似乎对这个问题早有自己的见解。

　　郭总认为，深圳投资客肯定会卷土重来，大约在半年左右会回头!但是和上波深圳投资客投资东莞楼市相比，未来的深圳客投资东莞时无疑会理性很多。上波深圳投资客投资东莞，很多人是很盲目的，对东莞楼市并不了解，只知道东莞房价低，以为东莞楼市如同深圳楼市，通过短期炒作就可以获利。结果很多深圳投资客在投资目标的选择上出了问题，投资风险大增。

　　郭总表示，随着交通日益完善，珠三角一体化进程将加速，第二居所概念将被深圳人和广州人广泛接受，更多的深圳人和广州人会来东莞置业。

　　东莞三级市场不应一刀切

　　东莞二手房交易税费偏高，交易过程漫长，这本身对东莞三级市场发展起到了一定的阻碍作用，前不久，东莞再出重拳调控三级市场，比如强化征收二手房交易个人所得税，提高二手房交易土地增值税税率至1.5%。

　　虽然通过调三级市场来控二级市场效果很明显，但是这种调控措施也误伤了一部分有自住需求的人。

　　针对这种情况，郭总建议，东莞对三级市场进行调控不应该进行一刀切，尽量避免误伤自住需求者。

　　对于东莞一些楼龄较长，价格在2000-3000元之间老住宅，政府应该出台政策扶持，引导这些物业进入三级市场，形成住宅消费阶梯化。

　　引导未来楼市的“一、二、三、四、五”

　　谈到未来楼市的发展趋势，郭总谈了他的“一、二、三、四、五”。

　　——所谓“一”，就是一定不要出现楼价的骤然大涨，这对消费者及发展商或许是莫大的伤害!大起必有大落，这是自然法则。作为发展商，大起大喜，很轻松;而大落，就未必轻松，这是显而易见的!

　　——所谓“二”，郭总预见到，“两”年后，特别是经过此轮宏观调控，消费者一定要理性盘整，一定会追捧“健康养生”的住宅。像现在很多楼盘一定会成为两年后的“垃圾”楼盘，不去解决最基本的采光通风问题，盲目追求高容积率，盲目追求高密度，很是缺乏生命力的。

　　——所谓“三”，就是一次置业，让“三”代人可享用。姑且不说终身置业，但今后住宅很难成为短期“投资”的工具，不动产三代相传持续好用，一定不是所有楼盘都能具备的质素。像东莞大量存在的握手楼，在未来十年内恐怕要消失很多。从这个角度来看，东莞会有大量的土地可供开发，原因很简单，市区与镇区在未来十年内会有大量的旧城改造。

　　——所谓“四”，郭总坦言道，一个有生命力的楼盘，一个适合“健康养生”的楼盘，要具有“1+3”质素：

　　1——要具有良好的周边景观资源，要么有山，要么有水，二者兼有，当然更好。

　　3——要有良好的小区(社区)景观环境，包括高品味的建筑里面(不是越“豪”越好)，当然是指人文景观;要有足够的休闲运动场所;要有很好的户型。有的小区，环境一流，立面不错，但户型很将就，连最起码的通风采光都解决不好，很可惜。

　　——所谓“五”，郭总很自信地谈到，未来五年后，随着社会财富及个人财富的积累，随着交通网络所决定的珠三角的一体化，随着互联网的普及，人们的闲暇时间会更多(基本的经济学原理)，回归家庭会客乃至办公，成为必然趋势，第二居所才会像今天的汽车一样，进入“寻常百姓家”。

　　最后，郭总总结道，随着政府打击楼市的投机，限制楼市的投资，楼市理性盘整会成为必然。东莞楼市白领阶层的急剧扩张所产生的“初始需求”，以及东莞有效购群的“改善性需求”，必定会支撑东莞楼市持续健康地稳定增长!

　　沿海不买太贵的地，不卖太贵的房子

　　沿海地产进入东莞房地产市场已有几年时间，但是目前正在开发和销售的项目只有沿海•丽水佳园，土地储备也是一片空白，在土地拍卖会上也很少见到沿海的身影。沿海为何如此保守?是否另有苦衷?

　　郭总表示，沿海绿色家园集团坚持健康、绿色的生活理念，致力于成为中国健康住宅领跑者，同时积极布局全国各大城市，沿海集团一贯坚持自己独特的开发理念：不买太贵的地，不卖太贵的房子，在理性价值判断的基础上制定合理的定价策略。沿海地产华南地区公司一直在寻求适合沿海开发理念的土地储备，审时度势、果断出击，沿海地产在不久的未来将会抓住东莞土地进入公开市场的合理时机取得新的开发项目，促进沿海绿色家园集团在华南地区的市场影响力和品牌知名度。

　　沿海•丽水佳园的理念和优势

　　作为一个负责任的品牌开发商旗下的知名品牌项目，东莞沿海•丽水佳园坚持精益求精的态度对待客户，在交楼之前精心打造每一处细节，交楼之后积极进行客户维系。长期以来，丽水佳园一直致力于打造高品质的建筑，同时理性对待房地产市场以提升客户满意度和忠诚度。丽水佳园在风格上保持了一、二、三期的整体延续性和继承性，同时又坚持每一期个性上的张扬，致力于缔造东莞江居养生别墅城。

　　针对沿海•丽水佳园的优势，郭总进行了精辟的概括：1、超前的规划理念，低密度突破中国人的传统观念——重私家空间，轻公共空间!沿海人在三年前就做了一个与国际接轨也同中国人未来生活方式接轨的规划，也许会为珠三角所瞩目!为业主打造出一隅舒适的生活疆土，丰富的公共社区空间使得业主以最少的成本拥有最大的生活空间;

　　2、社区环境在东莞别墅市场出类拔萃，东江稀缺的江景资源、独具匠心的园林景观、全天候的运动场所成为丽水佳园的竞争优势;

　　3、高性价比对于东莞市场极具吸引力，房地产市场价格策略不随波逐流，坚持理性价值判断基础上的定价策略，丽水佳园以高性价比赢得市场青睐。随后，郭总指出房地产是营造生活的，目前项目缺乏生活氛围，下阶段将做好招商工作(如大小餐饮、银行以及足疗健身等配套设施)以吸引客户入住制造楼盘人气。在采访行将结束之时，郭总表达了对东莞沿海•丽水佳园的信心：港口大道以及东莞大道延长线的修建将大大改善项目区位，加之作为山水城市的东莞对健康、养生的需求，在不久之后，丽水佳园的价值将会被市场重新评估。