郭汉斌：据市场形势调节推货节奏 实现供求平衡

　　前言：楼市的低迷已成为不争的事实，当城区楼盘价格战打得如火如荼，仍不见起色时，镇区项目沿海丽水佳园却以月成交20套别墅的傲人成绩脱颖而出，是什么样的营销策略令沿海丽水佳园逆市热销?

　　沿海丽水佳园的软肋，生活配套究竟应该如何完善?继五一、端午等大小长假皆是利空之后，被诸多房企寄予厚望的“金九银十”战况又将如何?沿海地产是否还将在东莞继续开疆扩图?带着这一系列疑问，记者近日深入采访了东莞地产界学院派代表沿海绿色家园集团华南区域公司总经理郭汉斌。

　　沿海绿色家园集团华南区域公司总经理郭汉斌

　　个人简介：郭汉斌，男，汉族， 1960年出生，西安交通大学工学学士、管理硕士。1998年-2006年 历任万科沈阳、成都及东莞地区公司副总经理，曾任大连万科总经理。2006年4月至今 任沿海地产华南地区公司总经理。

　　谈寒市：根据市场形势调节推货节奏 实现供求平衡

　　记者：东莞楼市已陷入深深地调整期内，面对住房建设规划中庞大的商品房供应量，我们对于东莞房地产市场的未来发展充满担忧?

　　郭汉斌：关于楼市的供需平衡问题，大家不用太多担心，发展商会进行自我调节，尤其对于新开工面积更会作出调整。就我了解的情况，由于市场观望情绪太浓，很多楼盘都在调整楼盘的建设工期，诸如有些楼盘在07年时往往会“三块地一起开”，而现在这种情况已经非常少了，我们楼盘自身也进行一些压缩，把最新的开工面积压缩至三万平米，当然这种调整要结合项目的整体建设工期，必须符合政策法规的要求。

　　目前东莞房地产企业普遍都在放慢节奏，这与部分媒体所报道的开发商捂盘惜售不是同一个概念。当所有的房企都面临资金流比较紧张的局面时，大家虽然希望能加快销售速度，但房企也必须遵循经济发展规律，根据实际的市场需求规划供应量。此外，现在很多科研机构以及媒体在进行市场分析时，习惯性同比，可是去年本身就是一个极其不正常的市场，因此我觉得大家对于目前的楼市应该更全面地认识，06年之前东莞楼市是非常理性的市场，我觉得即使楼市有所调整，但回归到05、06年间，每年实现350万-400万平米的销售面积应该问题不大。

　　沿海丽水佳园实景图

　　谈转型：人口转移是一个渐进过程 不会一蹴而就

　　记者：虎门产业调整导致大量商铺关门，厚街人口流失引发出租屋大量空置，城市产业转型导致购买力的流失会不会给东莞楼市雪上加霜?

　　郭汉斌：要辩证的看东莞城市、产业调整，关于双转型对东莞楼市的影响，我觉得短期是震荡，但长期肯定利好。大家看待这个问题有点“草木皆兵”，事实上我认为从转移的幅度来看，企业外迁并没有宣传中的那么大，大家既然都肯定产业转型不是那么容易的事情，就同样应该了解作为有着深厚制造业基础的东莞，诸多中低端产业也不会轻易转型，其中需要一定时间的过渡。

　　而且对于城市产业转型导致购买力流失的担忧，我认为人口转移是一个渐进过程，不会一蹴而就。东莞目前的总人口大约是1200万，可能在短时间内会转移出200万，但还有1000多万，即使转移出400万，仍然还有800万，人口不可能一次性转移过多出去。而且转移的这部分人，可能包括一些中小企业老板和高管，对房地产会有一些影响，但不会产生过激的反应，毕竟这个群体的购买力比较有限。相反我们还应该乐观地看到城市专业转型的积极一面，它会提高东莞这个城市的人才结构、居住质量、教育生活设施、改善社会治安等，从而提高人居环境质量。

　　沿海丽水佳园实景图

　　谈热销：性价比高楼盘有市场

　　记者：5月份，大多楼盘愁云密布，沿海丽水佳园作为一个别墅盘，却实现了网上签约近20套的销售佳绩，您能否帮我们解密一下?

　　郭汉斌：楼市整体低迷对于沿海丽水佳园当然有影响，但相比同类产品，影响并不明显。去年9月2日开盘时，当时市场火热异常，我们原可以每平方米卖多3000-5000元，但当时我们就没有这样处理。因为就在去年7月份，看到深圳楼市狂热的场面，我就判断，市场肯定会调整，坚定这种信念，我对于沿海丽水佳园的定价始终秉持一种非常理性的态度，所以也促使丽水佳园这个楼盘性价比优势非常突出。

　　沿海丽水佳园能在寒市之下得到市场的普遍认可，还有一个重要原因我们持续再提高产品力，楼盘的园林不断在完善，户型始终在创新，商业、生活配套也逐步在跟进，随着二期产品的全面呈现，楼盘规模日益体现出来。而且当大多地产项目都在追求高容积率以求加大利润空间，我们反而从居住体验的角度出发，规划出低密度的威尼斯水域风情楼盘，在小区本身拥有东江水景的同时，我们投入大量成本引进了更多水景，完善产品品质，并最终赢得了市场的尊重。

　　谈营销：“金九银十”个别盘的让利幅度还会加大

　　记者：当城区项目集中靠价格战来吸引消费力的时候，您觉得镇区项目的营销突破口在哪里?就目前的市场形势，什么样的营销方式更有效果?

　　郭汉斌：目前的市场形势对比去年已截然不同，现在完全是买方市场与用家市场，鉴于此营销方式只是辅助手段，靠产品、靠性价比才是关键。中国房协副会长顾云昌说的一句话很有道理，不管什么环境，有性价比的楼盘总是有市场。楼市未来销售可能会分化更加明显，当城区项目面对更活跃的市场环境形势仍然举步维艰，镇区市场就应该平实定价，以产品打动消费者。

　　记者：五一、端午等大小长假过去，楼市始终不见起色，很多开发商都把“宝”押到最后的“金九银十”上，您判断下半年市场是否还会有更激烈的价格厮杀?

　　郭汉斌：鉴于市场观望气氛始终浓烈，下半年个别盘会有更幅度的让利，这个是肯定的。甚至个别综合素质低的楼盘高台跳水，这些都有可能，但并不会引起市场恐慌。那些只有靠跳水才能卖的楼盘，是不可怕的，相反他们这些举措反而会给这个市场带来一些人气，激活这个市场，是好事。要相信东莞理性消费者的眼光，什么楼盘该值什么价钱，他们甚至比开发商还清楚，他们会根据产品的综合素质来作出选择。

　　谈软肋：丽水佳园“5+2”配套正在逐步完善

　　记者：沿海丽水佳园的配套一直备受诟病，因为这个楼盘和普通的别墅盘还不一样，周边完全没有配套设置，一切都需要自己建设，那么丽水佳园配套究竟要怎样完善，大致的时间表是怎样的?

　　郭汉斌：关于这个问题我们从来不回避，始终积极面对。6月14日，沿海正式与招商银行签订协议，引进第一家自助银行，为了完善这个配套，开发商作出很多让利，比如招商银行我们就免了三年租金才得以成功引进。沿海丽水佳园的配套未来必须实现“5+2”配套，这个“5”包括餐饮、便利店、洗衣店、净菜店以及自助银行，预计今年7月底前就将完全到位。

　　这个“2”，主要是包括健康养生会所和学校，目前养生会所一直在招商过程中，招商需要时间，而学校也正在积极洽谈之中，关于这两个，我们希望不仅能完成，而且还要高质量的实现，这一切都已经排在时间表上，希望大家共同见证。

　　谈布局：“面粉”“面包”市场不接轨 加快东莞布局还看时机

　　记者：沿海丽水佳园是沿海在东莞的首个也是唯一一个项目，大家非常关心未来沿海是否有继续在东莞开疆布局的计划?此外沿海是否会考虑参考万科、金地做法，与本土房企合作开发项目?

　　郭汉斌：去年有明确在东莞拿地的计划，我也亲自去过土地交易中心参与竞拍，遗憾地是去年东莞土地虚高比较厉害，最终没有成行。今年仍然有这方面的考虑，只可惜今年“面包”“面粉”市场不接轨，可能还需要择机考虑，当然如果有优质资源，肯定会考虑。关于与本土房地产商的合作，我们也非常欢迎，有合适的时机会尝试。

　　目前东莞土地成交价格低，但开发商拿地热情依然不高的原因，在于发展商目前普遍消化速度放慢，资金相对比较紧张，同时部分发展商对于楼市预判可能两三年时间都不会好转，因此会结合自身的情况进行必要的调整，开发商也需要喘息的机会。