金九银十洋房供应下降 投资类产品迎来推货高潮

　　数据统计说明：

　　120㎡以下洋房划分为刚需产品，120㎡以上的洋房划分为改善型产品;

　　本报告有部分套数是合拼前的，部分是已修正合拼户型后的套数;

　　1、7、8月市场提前释放一波需求，金九银十整体供应持续放量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2012年9月和10月东莞住宅预计有65个项目推货，供应套数15189套，面积合计151.91万㎡。其中，今年金九银十期间住宅65个项目推货，同比去年45个增加20个，供应套数15189套，同比去年14462套增长5.03%;供应面积151.91万㎡，同比去年153.03万㎡下降0.73%。今年金九银十整体供应量同比去年小幅度下降，最根本的原因在于作为传统淡季的7月和8月，东莞楼市延续良好的交投氛围，使得部分需求已提前释放。据东莞中原研究部监测数据显示，今年7月和8月，东莞住宅供应量指标全线飘红。其中，今年7月和8月东莞住宅推货项目个数为50个，同比去年同期29个增加11个，供应套数10288套，同比去年6518套上升57.84%;供应面积108.96万㎡，同比去年82.78万㎡增加31.64%。7月和8月的需求被提前透支，使得9月份楼市成交开局平淡。截止到9月23日，9月份已上市的住宅面积为48.28万㎡。也就是说，9月下旬至10月份，预计后市将有100万㎡的货量上市，集中放量迹象明显。

　　2、新增项目陆续上市，库存呈走高趋势，供求关系严峻，开发商出货压力加大。

　　从纵向比较来看，今年的金九银十新品供应量在供应项目个数和供应套数同比去年是上升的，供应面积与去年基本持平。在7、8月份市场推货一片火热的情况下，金九银十的供应量也表现不俗，这也反映开发商有强烈的出货意愿。据东莞中原研究部监测数据显示，截止到2012年8月31日，东莞住宅库存累积可售套数为38553套，环比7月份的38515套同比上涨0.1%;库存累积可售面积为454.87万㎡，环比7月份上涨1.03%。从这个角度来说，8月份的库存呈走高趋势。进入金九银十，新项目陆续上市，再加上原来的库存累积，整体供应套数达到53742套，面积合计606.78万㎡。2011年9月和10月，由于大朗碧桂园的个盘集中放量，导致去年金九银十共签约量106.55万㎡。从这个角度测算，今年金九银十151.91万㎡的供应量仍然远远大于去年同期的签约量。在售的库存正在消化当中，后市陆续有货量供应，可以预见，金九银十市场的供求关系还是相当严峻，开发商仍然面临较大的出货压力。

　　3、洋房供应比重下降，投资类产品迎来推货高潮。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2012年9月和10月住宅合计供应15189套。其中，洋房供应12043套，同比去年同期13470套下降11%;公寓供应2556套，同比去年398套爆发增长542%;别墅供应590套，同比去年594套下降1%。从占比重来看，今年洋房供应占比为79.29%，去年是93.14%，下降13.85个百分点。今年金九银十期间公寓的供应量出现井喷，供应2556套，创下2008年同期新高位，占比16.83%，去年仅占比2.75%，上升14.08个百分点。金九银十的传统旺季到来，各大物业类型的产品纷纷面市，洋房供应同比去年出现较大幅度的下滑，投资类产品迎来推货高潮，别墅供应同比去年略有下降，基本持平。

　　4、刚需类产品供应放缓，大户型项目渐发力。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2012年9月和10月东莞住宅洋房合计供应13770套，其中刚需产品供应7446套，占比69.43%，环比8月占比71.10%，下降1.67个百分点;改善型产品供应3279套，占比30.57%，环比8月占比28.90%，上升1.67个百分点。2012年，被称为刚需年，刚性需求的特征是呈间歇性释放。在7、8月集中释放一波需求后，新一轮的刚性需求还有待时间的累积，刚需类产品供应有所放缓。从比重来看，刚需比重出现小幅下降，改善型产品比重出现小幅上涨。改善型产品在9月和10月共供应3279套，平均每月供应1639套，环比8月1361套上升20.43%。由此可见，刚需类产品供应放缓，改善大户型洋房逐渐发力。

　　进入金九银十的传统旺季，开发商乘势加大改善大户型洋房的推货力度，反映东莞客户向来钟爱大户型的置业习惯，同时，“一步到位”的置业理念逐渐成为越来越多人的共识。如果这些产品定价相对合理，改善型产品或会在金九银十迎来一波不错的行情。

　　5、刚需供应集中在临深片区等热点区域，改善型大户型洋房推货集中在城区及周边区域 。

　　2012年的金九银十整体上仍然是属于刚需的市场。从刚需产品分布的镇区来看，刚需产品推货集中在个别区域，尤其临深个别镇区。如塘厦有碧桂园时代城、万科朗润园、金海怡景湾等项目供应1518套刚需户型，凤岗有锦龙又一城、祥利花园、永江花园、东魅蓝山郡、名流印象花园5个项目供应811套。

　　2012年9月和10月东莞改善型大户型洋房供应集中在万江、南城、寮步等少数区域。据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十期间东莞有32个项目供应3279套改善型大户型洋房，分布在19个镇区。其中，万江、南城、寮步、松山湖和麻涌5个区域共推货改善型洋房1933套，占总比重的61%。主要原因是这部分区域个别项目的大户型产品集中放量，如万江的北大资源御湾供应516套150-177㎡的大户型产品，该项目在前期推售的刚需产品较为畅销，在市场上形成了一定的口碑，进入金九传统旺季，开发商调整推售策略，乘势加推大户型洋房。寮步的香市1号推出297套改善户型产品，该项目推出的人才公寓热闹热销，受到市场较高的关注度。

　　6、整体区域推货分化严重，局部区域竞争白热化。

　　从各个镇区的推货情况来看，部分镇区成供应的热点区域，尤其沿深片区的推货量大幅增长，这是今年金九银十的又一大市场特征。据东莞中原研究部监测数据显示，今年金九银十项目推货量集中在25个镇区。四大城区推货中，除了东城出现了较大幅度上升，其余区域的推货量同比去年均是下降的。其中，南城供应1976套，合计面积16.92万㎡，按面积同比下降33.61%;万江供应962套，合计9.83万㎡，同比下降4.13%;莞城供应416套，合计1.68万㎡，同比下降15.12%。东城供应1145套，合计7.45万㎡，同比上升15.13%。

　　镇区推货集中在塘厦、寮步、松山湖、厚街、常平、凤岗等热点区域。其中，塘厦供应1717套，合计19.15万㎡，按照面积同比去年同期增长269.64%;寮步供应1213套，合计13.85万㎡，同比增长309.78%;松山湖供应974套，合计11.45万㎡，同比增长0.87%;厚街供应973套，合计9.65万㎡;常平供应955套，合计7万㎡，同比增长197.86%;凤岗供应827套，合计7.28万㎡，同比去年增长45.91%。整体区域推货分化严重，热点区域供应集中度走高。其中，南城、塘厦、寮步、东城、松山湖和厚街6个镇区供应7998套，占比达到53%。

　　7、金九银十是开发商出货的重要节点，以价换量、快速走货是上策。

　　进入下半年以来，东莞的楼市行情整体表现不错。在过去的两个月，东莞楼市实现了真正意义上的淡季不淡。8月下旬开始，发展商推货力度明显加快，释放了一波需求，致使金九中上旬表现平淡。

　　根据目前测算的供应量，预计9月下旬至10月份会有不少项目集中放量。对于开发商而言，面临着市场巨大的供货量，出货压力加大。再加之，局部片区竞争尤其激烈，同质化产品严重，势必会引起个别区域的价格战。如凤岗在金九银十期间有5个项目上市，供应827套，面积合计7.28万㎡。从产品结构来看，供应产品集中在120㎡以下的刚需户型，合计811套，占比达到98%，产品同质化严重。从9月份东魅蓝山郡和锦龙又一城的开盘销售来看，东魅蓝山郡开盘当天推出128套75-103㎡的户型，销售均价在6000元/㎡。锦龙又一城开盘当天推出130套57-93㎡的一房两房，销售均价在6500-7500元/㎡之间。而凤岗2011年普通住宅(包括洋房和公寓)的成交均价为8053元/㎡，这两个项目无疑是低价入市。同类产品的同质化严重，竞争出现白热化，开发商唯有调整价格策略，快速走量。值得关注的个别现象，城区个别项目出现提价行为，如南城某个项目推出76套113-160㎡的户型，销售均价为9200元/㎡，而今年1-8月该项目洋房签约价格为7488元/㎡。从近期这个开盘销售价来看，该楼盘出现了明显的提价行为。

　　但目前市场状况来看，开发商提价未必是理性之举。首先，目前楼市仍然是一个以刚需为主导的市场。在有限的刚性需求当中，提价迹象或导致部分客户资源的丢失，不利于促进项目成交和保持市场的热度。同时，在房价敏感时段提价，或会导致买卖双方出现短暂性观望。其次，金九银十巨大的供货量，局部区域竞争非常激烈。开发商阶段性出货任务仍然繁重，理应抓住旺季节点快速走货，提价确实不是明智之举。再是，近几年来密集的房地产宏观调控政策，新的调控政策习惯在国庆前后出台。市场变化莫测，当前“走得快、好世界”的走货策略或是智取。

　　如果错过了金九银十的出货良机，进入第四季度，楼市若进入寒冬，销售更是难以突破。

　　要完成一年中的出货目标和销售任务，金九银十无疑是最好的节点，以价换量、快速走货是良策，勿错失时机。

　　8、金九银十推货量多，房源可选性加大，促销优惠增多，购房者入市最佳时机来临。

　　从目前金九银十的推货量来看，市场供应持续放量，新增项目纷纷面市，包揽各种刚需、改善、公寓、别墅等类型产品，分布在25个镇区。供应上的巨大放量，开发商出货压力相对加大，局部片区竞争激烈，各种促销降价、折扣优惠的力度也将加大。对于购房者而言，货量充足，房源可选择性加大，同时开发商加大不少的优惠折扣，实为年内最好的入市时机。

　　首先，金九银十仍然是一个以刚需支撑楼市的季节。从目前金九银十的推货情况来看，刚需产品供应7446套，占总比54%。推货量集中在塘厦、凤岗、南城、寮步、厚街等19个镇区，可选择性空间大。从推货项目来看，共有38个项目推出120㎡以下的刚需洋房，包括不少热点项目和新项目，如恒大御湖推出510套88-93㎡的两房三房、万科朗润园推出256套96㎡三房和128套79㎡两房，万科金域国际推出364套79-97㎡的两房三房等。刚需群体选择金九银十入市是一个不错的时机，房源可选择性大，又可享受较大力度的促销优惠。

　　其次，对于改善型客户群体，可选择在市区中心及市中心周边镇区淘货。市区有多个楼盘推出货量，如万江的北大资源御湾加推561套150-177㎡的大户型;南城的御花苑天珑湾推出148套370-390㎡平层大洋房;南城的世纪城玫瑰公馆推出126套140-160㎡大户型;寮步的香市1号推出297套120-160㎡的四房等。在镇区方面，麻涌的大步花园新项目上市，推出222套130-170㎡的大户型。在当前市场活跃度较高的环境下，这些项目只要定价合理，销售情况也会不错。

　　再是，对于高端客户群体，金九银十期间，东莞有碧桂园天麓山、富盈公馆、海逸豪庭、虎门国际公馆、御泉香山、丰泰观山碧水、达鑫江滨新城等项目供应别墅，高端客户群体可关注塘厦、厚街、虎门、中堂等片区的别墅项目。位于塘厦的碧桂园天麓山前眺鲤鱼塘水库，后靠崖山公园，开盘均价10000元/㎡，性价比高，受到客户的关注度高。位于厚街的海逸豪庭和丰泰观山碧水均有别墅供应。海逸豪庭是今年以来最为热销的别墅。该项目后市将供应101套联排别墅，预计也将会引起诸多置业者的关注。

　　最后，当前东莞楼市仍以刚需自住为主导的市场背景下，但依旧有不少投资需求寻找合适项目，伺机入市。今年金九银十最大的特点之一就是投资性公寓推货明显放量，投资者选择入市也不失为一个好时机。之前由万达广场等城市综合体引力商业地产的持续升温。第三季度经济可能出现筑底回升的趋势。随着全球经济的复苏迹象明显，持续宽松的货币政策，使得诸多投资者蠢蠢欲动。开发商把握时机，个别新项目放量推出公寓。如东城的新世纪星城推出660套50㎡公寓;长安的君源伯尔曼推出460套的非毛坯公寓，迪纳推出156套公寓。东城、长安作为一线区域，经济发达，人口容量大，这些区域无疑成为金九银十投资者关注的焦点。