国庆东莞楼市活动不断 新开盘项目成交冷热不均

　　一、国庆期间东莞楼市动态

　　1、国庆期间楼盘营销动作不断，促销优惠力度加大，部分项目客户来访量较为理想。

　　“十一”国庆长假，向来是各大房企不容错过的营销节点。今年中秋节和国庆连着8天长假。双节期间，据不完全统计，东莞楼市推出不少于30场的大小营销活动。各种形式多样的活动轰炸而来，新项目陆续上市，促销打折不断充斥眼球，滞销产品特价单位不断推出。营销造势频繁，以价换量仍然是开发商促销的核心。黄金周长假，开发商加大成本地投入营销推广活动，由这些促销和预热性活动也给不少项目带来一定的人流量。从效果评估来看，客户量的增多也不一定带来成交量的上升。刚需客户的看房热情高，心态相对平稳，出手也慢。豪宅客户属于换房一族，不急于购房置业，诚意度也不高。

　　整体而言，今年国庆东莞楼市以常规性的暖场活动为主，大型活动较少。从活动类型上来看，习惯性划分为开盘加推、蓄客造势和人气暖场这三大类别活动。楼盘活动特征如下：其一，新项目不断面市，或开盘或蓄客。如碧桂园时代城、敏捷春天花园、富盈山居花园等项目选择在国庆期间开盘，松湖春天、哈啰小城、长堤1号等待售项目以样板房开放等形式进行蓄客造势。其二，促销优惠力度加大，市场上特价房也明显增多。以一口价单位、国庆限时促销、购房送家电等为主要形式，由此可见，开发商更注重客户的实实在在优惠。如富盈地产6大楼盘齐推出促销优惠活动，富盈公馆购房送5万元置业大礼，高价地广场国庆礼包限时促销，8000元/㎡起享全屋非毛坯，获万元家电，还送莞小学位，中天城市之门一口价52万起可拥有三房，丰泰橡树溪谷推出198万的一口价别墅单位等。其三，个别热销项目出于扫尾处理，优惠力度加大，如中信森林湖兰溪谷一期集中交楼，同时推出现楼清盘7999元/㎡起的单位。其四，个别滞销项目推出余货促销产品，借助黄金国庆冲量。如万科紫台一期余货单位促销。同时，国庆期间东莞部分楼盘还借助中秋节和美食节，推出一些集聚人气的暖场活动。如汇景御泉香山的欧洲美食节和长城世家的啤酒节等。

　　国庆东莞各楼盘活动一览表：

　　国庆前后开盘热销项目列表：

　　2、开盘项目成交分化大，现场人气冷热不均。

　　据东莞中原地产不完全统计的数据显示，9月份至国庆黄金期间，东莞共有20个住宅项目进行开盘解筹，共推出3500多套，售出2000多套。整体而言，价格合理、户型适中的刚需产品走货良好。今年国庆东莞市场比较温和，购房者出手也淡定。从这些热销项目的销售情况，国庆东莞楼市表现也相当不错。

　　从成交反馈的信息来看，市场上出现两极分化。热销项目项目集中在长安、塘厦等热点区域，销售率达到50%以上的项目有万科金域国际、碧桂园时代城、万科朗润园、富山居花园、富盈御荷和东城万达广场(商铺)。这些项目项目热销大多是市场推广力度大、前期蓄客到位、性价比和折扣优惠高的中小户型产品。同时，进入10月份，品牌开发商迫于业绩销售压力，加大货量的供应力度，低价入市刺激置业需求。万科地产旗下的三个项目集中在国庆前开盘，其中万科金域国际推售出的刚需产品再受到购房者青睐，销售率达到9成。敏捷春天作为新上市项目，推出180多套，受该项目工程进度影响，在销售中心和样板房还没有开放的情况，开发商追赶在黄金节点开盘，抢先入市。

　　国庆期间，在售项目如果没有大型的促销优惠活动，客户来访量和平时相差不大。国庆期间东莞不少楼盘活动有促销打折活动，再加上之前宣传造势频繁的项目，一般能保持一定的客户来访量。刚需客户购房决策时间相对较长，在此期间多次的对比和观看房源中，假期看房心态也相对平和，节日的促销效应也未能有效引发这部分客户快速出手。改善型和高端客户在国庆的限时促销带动下，导致这类客户上门的看房量增多。因客户属性不一样，楼盘营销活动的吸引力度不一，国庆期间东莞楼盘来访冷热不均。

　　3、碧桂园、万科旗下项目低价入市，塘厦已进入全面的价格大战。

　　值得关注的是塘厦碧桂园时代城和万科朗润园两个项目的开盘情况。碧桂园延续了其以往惯用的低价跑货策略，国庆当天碧桂园时代城一口气推出932套洋房，成交达到七成多，整体均价为6900元/㎡(包括1200元/㎡非毛坯修，毛坯价为5700元/㎡)，而同样位于塘厦的万科朗润园于9月28日开盘，推出192套79-96㎡的两房和三房，销售率达到8成以上，该项目降价幅度大，成交均价7100元/㎡(包括1500元/㎡非毛坯修，毛坯价5600元/㎡)，整体均价下调1400元/㎡。

　　从这两个项目的情况来看，万科和碧桂园已在塘厦悄然打响价格战。碧桂园采用成本领先策略，快速开发、低价销售的走货策略受到了市场的轰动关注和购房者的青睐，也严重分流了竞争对手客户资源，大规模成交透支了市场的需求。万科为了抗衡碧桂园，朗润园主动下调1400元/㎡低价入市。而11月万科朗润园也将会有一批新品入市，而12月份，碧桂园天麓山也会有一批 80-130㎡洋房上市，时代城同样的销售策略亦会在天麓山上演。展望后市，塘厦已进入全面的价格战，拉低整体均价的预期在加大。

　　二、国庆期间东莞楼市新增供应分析

　　1、第三季度供应同比增长，后市集中供应，供需压力加大。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，第三季度东莞商品房供应23155套，与去年同期相比增长7.74%;面积合计232.31万㎡，同比去年同期增长9.04%。整体上第三季度楼市供应同比去年有所增长。从月份来看，7月和8月均比去年有较大幅度的增幅，尤其8月份东莞商品房无论是供应套数还是供应面积同比去年均有大幅度的上涨。由于7月和8月东莞提前释放了一波需求，进入“金九”楼市供应略显不足。

　　金九银十作为传统上的楼市旺季，开发商定会抓住旺季积极推货。9月份供应有所放缓，10月份将会引来一波推货高潮。作为一个以刚需为主导的楼市市场，刚性需求呈现间歇性释放态势。国庆期间已有不少楼盘释放了一波需求，同时如塘厦这些热点区域已被个别项目提前透支需求。再加上目前库存出现持续走高态势，7月份东莞住宅累积的可售套数为38515套，而8月份为38553套，截止到9月30日，东莞住宅累积的可售套数为41340套，由此可对比，库存呈走高趋势。库存的积压，加上后市陆续供应，从这个角度来说，供求关系还是相当严峻，开发商不容过于乐观，快速走货为王。

　　(1)第三季度东莞商品房供应情况：

　　2、抢跑黄金节点，国庆前一周新增供应急剧放量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，国庆前一周(9.24-9.30)东莞楼市供应急剧放量，商品房供应3155套，面积合计47.04万㎡，创下年内新高的周供应记录。其中住宅有18个项目供应3144套，环比前周增长5.82%，面积合计41.42万㎡，环比前周增长44.29%。国庆黄金节来临，楼市也迎来一轮放量高潮。国庆前一周东莞楼市新增供应迅速飙升，面积环比出现急剧增长，这也反映开发商黄金节点推货热情。从产品结构来看，80-100㎡的中户型产品占主流，此类产品供应1355套，占比52%。供应量的大增，尤其刚需楼盘的集中入市，将会给市场带来更严峻的同质化竞争。

　　国庆前一周(9.24-9.30)东莞住宅项目新增供应列表：

　　三、国庆期间东莞楼市成交分析

　　1、2012年国庆黄金周住宅签约量同比去年量跌价升。

　　据东莞中原地产研究部监测数据显示，从签约成交数据来看，2012年国庆黄金周全市商品房成交面积为3.12万㎡，比2011同期大幅下降68.06%，比2010年同期下降43.94%;成交套数346套，同比2011年下降63.42%，同比2010年下降40.34%;成交均价8945元/㎡，同比2011年上升5.65%，同比2010年上升25.18%;成交金额2.79亿元。其中，住宅成交面积3万㎡，同比2011年下降68.99%，同比2010年下降45.34%;成交套数279套，同比2011年下降69.84%，同比2010年下降48.62%;成交均价8687元/㎡，同比2011年上升3.43%，同比2010年上升22.00%;成交金额2.61亿元。

　　由于签约成交数据相对实际成交数据大约会滞后1-2周的时间，因此签约数据不能反国庆期间实时成交情况。从当前8个项目开盘的情况来看，后市随着碧桂园时代城、万科朗润园等项目的逐渐签约，后市会迎来一波签约高潮。

　　但从签约数据来看，与去年仍然有有一定的可比性。今年国庆期间东莞住宅签约279套，创下2007年以来新低位的水平。而住宅成交均价为8687元/㎡，创下2007年以来的新高位。从相对角度来说，国庆期间住宅签约量出现量跌价升的局面，主要原因如下：其一，今年国庆正值中秋和国庆连在一起，共8天的国庆假期。东莞又是一个以外来人口为主的城市，很多人群或回乡探亲或出外旅游，暂且把置业计划或签约工作耽搁。再加上房管局和地产商的部分工作人员也处于休假状态。其二，去年住宅成交出现井喷增长，主要是个盘的热销支撑成交量攀升。去年9月底大朗碧桂园低价入市，引发购房者的轰动抢购，个盘的集中放量，导致该项目签约热度一直维持到10月份。去年国庆期间大朗碧桂园签约273套住宅，万科金域华府签约124套和新世纪颐龙湾签约82套。而今年国庆住宅签约进入前三甲的是：万科金域国际28套、恒大雅苑21套和上东国际17套。热点项目签约数据差距较大，从而导致今年签约数据的大幅回落。其三，非毛坯项目成交增多导致价格走高。如万科金域国际、恒大雅苑等项目均是非毛坯修楼盘导致均价高企。

　　2012年国庆黄金周(10.1-10.7)东莞市商品房成交总体情况：

　　2、需求提前透支，不少楼盘赶在国庆前集中签约。

　　据东莞中原研究部研究部监测数据显示，本周(10.1-10.7)东莞商品房成交面积3.12万㎡，环比上周(9.24-9.30)下降86.19%;成交套数346套，环比上周下降82.36%;成交金额2.79亿元。其中，住宅成交面积3万㎡，环比上周下降82.63%;成交套数279套，环比上周下降83.46%;成交均价8687元/㎡，环比上周上升4.22%。

　　从环比角度来看，东莞国庆楼市同样出现较大幅度的回落，主要是需求已提前被透支，不少楼盘赶在国庆前已抢先入市。住宅出现量大跌价小幅上升的局面，主要原因如下：其一，国庆前一周，东莞楼市新增供应集中放量，供应上的及时跟进导致签约成交也随之增长。国庆期间东莞无项目新增供应，而上周东莞住宅有18个项目新增供应3144套，合计41.42万㎡，创今年来新高的周供应记录。其二，部分楼盘为了避免国庆黄金周众多项目集中开盘，从而分流客户资源，选择抢先入市。如天利中央花园、上东国际、锦龙有一城、北大资源御湾、江南第一城、东骏朗晴居等项目在国庆前一周已开盘。其三，国庆黄金假期，不少已认购置业者或有计划安排，纷纷赶在放假前集中签约。最为明显的就是从9月26日-9月29日，住宅日签约量达到200套以上，其中9月29日当天就签约406套。

　　2012年国庆黄金周(10.1-10.7)东莞市商品房成交与上周环比情况：

　　3、国庆期间洋房成交占主导地位。

　　今年国庆期间市场商品房成交占主导的是仍是洋房。住宅成交占到了商品房总体成交的80.64%，其中比重最大的仍然是洋房，洋房共成交250套，占比72.25%。但与去年同比，去年洋房占比重为91.97%，今年的出现了较大幅度下降，主要是去年大朗碧桂园等个别洋房项目热销。今年国庆期间车库成交比重同比去年出现较大大幅度的上升，公寓和商铺比重也小幅上升，写字楼0成交，别墅和去年比重变化不大。

　　国庆期间各类型物业成交情况

　　4、刚性自住需求占主流，超过六成，大户型改善需求同比有所增长。

　　根据东莞中原地产研究部监测数据显示，2012年10月1日-7日全市普通住宅成交呈户型结构以中等户型的60-120㎡面积区间为主，即刚性自住需求仍占主流地位，此类产品共成交181套，占比67.54%，超过六成。但与去年相比，刚性自住需求产品占比却大幅回落，主要原因是今年国庆期间大户型改善需求有所增长。120㎡以上的大户型占比23.14%，而去年仅为16.94%。60㎡以下的小户型投资产品与去年同期相比变化不大。

　　5、单价7K-9K较为热销，总价50-70万的普通住宅最受青睐。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年10月1日-7日全市普通住宅成交以刚需为主，其中单价区间7000-9000元的较为热销，成交比重上升最快，同比去年有明显的增幅。而单价在6000元以下的产品成交降幅明显。总价50-70万的产品成交最备受市场青睐，60-70万的户型成交比重上升最快，70-80万的户型成交比重上升也较快。40-50万的户型成交比重下降最大。

　　6、南城、厚街、万江等地区成为国庆期间全市成交热点区域

　　2012年10月1日-7日东莞住宅成交区域排行(按套数)

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2012年10月1日-7日全市住宅成交279套，其中南城、厚街、万江等区域成交最多，成交均超过30套。由于南城有恒大雅苑、御花苑、中信森林湖等热点项目的支撑，致使南城成交量位列第一。万科金域国际性比价高、市场关注度高和品牌开发商的号召力等因素受到购房者的青睐而支撑厚街总体成交量。万江由于上东国际在国庆前一周开盘，优惠力度较大，销售情况良好，国庆期间签约17套拉高万江总成交量。

　　7、2012年10月1日-7日东莞楼盘排行成交(按套数)：

　　洋房成交项目一览(前10名)：

　　公寓成交项目一览(所有项目)：

　　别墅成交项目一览(所有项目)：

　　商铺成交项目一览(所有项目)：

　　车位成交项目一览(前10名)：

　　四、国庆期间全国各地楼市表现

　　国庆楼市各地表现不一，同比呈现不同涨跌态势。

　　长达八天的中秋国庆假期恰逢“金九银十”交汇，受假期因素影响，各地楼盘的成交表现冷暖不一，总体而言存量住房依旧供应充足，价格因素仍然是决定人们看房买房的关键所在。十一”黄金周期间，各地楼市成交量均有不同程度下调。国庆黄金周期间从环比来看，一线城市量价大跌，成交惨淡;从同比来看尽管北京、上海、广州以及深圳国庆期间成交量相比去年同期而言，呈现不同涨跌态势，但从成交价上除了上海区域，北京、深圳以及广州国庆期间的成交价都出现不同程度的涨幅，平均涨幅接近10%。

　　其中，北京市住建委网签数据显示，国庆节假期前三天，二手住宅网签总量仅为137套，比平日大幅下降。而在黄金周期间开幕的上海房地产秋季展示会，虽然表面门庭若市，热闹非凡，但收成并不好。广州楼市同样如此。9月30日至10月6日，广州十区二县市7天内仅成交907套(纯住宅)单位，尽管同比去年国庆成交量增长了33.6%，但环比上一周成交量2767套却大跌67.2%;楼价方面7天均价为11321元/平方米，同比去年10600元/平方米上浮6.8%，环比则下跌6.2%。尽管促销力度不减，黄金周期间广州楼市出现量价齐跌。

　　武汉在国庆期间，同比去年情况也有所好转。武汉市房管局数据显示，从10月1日到10月4日，武汉新建商品住房日成交量分别为227、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，为半年来日均成交量最低点。对比去年十一黄金周的数据，今年似乎情况要好。房管局数据显示，去年“十一”前四天假期的新房成交量分别为159、70、185、172，日均成交量为146套。去年国庆七天，武汉市新房成交1200套，今年则会突破。今年的国庆8天深圳全市一手楼共计成交341套，分别为：9月30日成交25套，1日成交10套，2日成交2套，3日成交1套，4日成交14套，5日24套，6日183套7日，成交82套，成交由高进入1套低谷，再出现大幅回升之势，然后又慢慢回落，恢复原本的正常100多套的水平。深圳市场上，根据深圳房地产信息网显示，9月30日-10月6日期间，一手住宅成交255套，成交价格在16920元/平方米，相比节前一周量呈现64%的大幅下跌，其价格也呈现下降。

　　五、后市展望

　　国庆期间开盘项目将在后市陆续签约，市场迎来一波高峰行情。

　　临近国庆或国庆期间，东莞有10个项目进行集中开盘，同时还有不少项目推出一口价或特价单位。尽管市场成交分歧较大，但其中不乏一些热卖项目，如万科金域国际、碧桂园时代城、万科朗润园、富山居花园等。再加上其它楼盘在国庆期间累积的成交将会在后市陆续进行签约，届时市场将会迎来一波成交高峰的行情。热销项目的集中签约将会给市场带来巨大的成交量，引发楼市持续升温。碧桂园时代城和万科朗润园的低价入市，致使塘厦已悄然打响价格战。热点区域的项目率先降价，势必过度透支市场需求，局部区域开发商也会主动调整价格策略。

　　国庆已释放部分需求，后市诸多项目或进入储客阶段。

　　从国庆整体楼市推货情况来看，东莞有10个项目集中开盘，有不少于10个项目推出各种促销活动或一口价、特价单位。开盘项目已集中释放一轮需求，部分在售项目趁着国庆黄金周也乘势加推货量。一些促销、特价单位，价格诱惑性大，优惠折扣高，也带来了不错的成交量，如中信森林湖在国庆期间的成交量比平时明显增长。由于国庆期间已释放了部分需求，新一轮的客户资源仍有待时间积累。再加上黄金周节点已过，后市无大型的节日，开发商或会减少大型营销活动的策划与执行，诸多项目或进入储客阶段。

　　市场放量急剧增长，开发商出货压力加大，以价换量仍将持续。

　　进入10月份，即将临近年末，开发商销售任务仍旧繁重。毋庸置疑，银十已成为众多开发商抢夺市场的重要节点。随着市场放量的急剧增长，很多开发商明显感到销售压力的增大。临近年底，银行回款压力增大，放贷额度也将逐渐收紧。开发商要快速回笼资金，无疑是主动出击，或调整价格，或给予更多实实在在的折扣优惠。国庆期间，不少多项目仍处于蓄客阶段。楼市供应量持续猛增，而部分需求已被热销项目提前透支，开发商出货压力加大，抢夺客户资源成为每个房企必争的市场份额。由于8月份已提前释放了一波行情，导致今年9月楼市表现平淡。而“金九”又向来被定为第四季度楼市走向的风向标。“银十”成为了开发商快速走货的重要节点，相信短期内以价换量已成为大多数开发商的不二选择，“银十”有望打破今年楼市成交的新高位。同时，小幅度、阶段性地促销，既保证成交量又保持价格平稳的市场策略或会成为主流。

　　货币政策渐向宽松成为趋势，或给楼市带来利好信号。

　　2012年9月14日，美联储公布了最新的利率决策——QE3。QE3的出台意味着美元汇率持续走低，人民币偏向升值，输入型通胀将再次抬头。通胀来临最直接的反映，就是在资产价格的快速上涨，中国4季度“涨”字将成为宏观经济环境的主旋律下，包括房产在内的资产价格将步入上涨通道，并且在房价底部已过的情况下，房产升值的预期逐渐显现。

　　2012年第三季度国内外需求持续放缓，经济形势仍旧不容乐观，或出现筑底迹象。由于国家稳增长的决心和一系列措施不断在给市场灌注信心，四季度GDP增速将有所回稳。货币政策将朝着宽松方向调整，预计央行继续通过公开市场操作释放流动性，“降准”仍是大概率事件，维持年内将有1~2次降准的预测。由此可预见，货币政策的渐向宽松，无论是对开发商还是购房者，或者是一个利好信号。