东莞第3季度商品房供应入佳境 预计4季度仍活跃

　　季度关键词：淡季不淡、价格平稳、预期改变、明星营销。

　　楼市总结：

　　2012年第3季度东莞商品房共75个新增供应项目，总供应23155套，供应232.31万㎡，同比增加9.04%，创2008年以来的季度新高，显然经过近年上半年的供应低潮之后，目前随着金九银十旺季的到来，开发商的推货热情保持高涨，特别是塘厦、凤岗全新楼盘纷纷上市，片区竞争也将进入白热化。从户型面积上看，3季度东莞新增住宅供应中，刚性需求的中小户型供应量占比重最多，主要是由北大资源·御湾、恒大御湖、万科金域国际、香市1号、嘉利豪庭所贡献。此外，中等偏大户型也跟随市场形势，采取试探性的加推形式入市，例如上东国际三期公园1873、富盈·御荷、万科·金域华府二期等等。

　　2012年3季度，随着国际国内经济形势的变化，虽然中央层面多次表态继续落实差别化住房信贷政策，保持楼市调控成果，但是货币政策在6月、7月两次降息，以及各个地方政府细则微调等积极因素相互叠加，全国楼市的活跃度攀升，开发商回笼资金情况不断好转，甚至在土地市场斩获颇丰，楼市的预期也在潜移默化的发生改变，致使购房者入市的信心与日俱增，在整个淡季不淡的成交烘托下，东莞3季度商品房成交面积达到193.65万㎡，同比增长超过三成。此外，9月东莞商品房成交面积69.11万㎡，环比增加9.88%，同比增加22.02%，成交面积、成交套数、成交金额均创下今年的新高。2012年第三季度东莞楼市整体价格保持平稳，不过部分畅销的楼盘，后续加推的产品价格有轻微的上调，第三季度普通住宅均价为7491元/㎡，环比上升1.67%，普通住宅中位房价6524元/㎡，环比上升1.85%。

　　2012年第3季度，借助央行降息的政策热风，整个夏季楼市都呈现淡季不淡的热烈交投氛围，开发商也纷纷“收复失地”填平之前的销售黑洞，当季前十名的整体金额占有率达到43%。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠金域华府、金域松湖、金域国际的加推，以20.34亿元的销售额排名第一，占有率高达12.38%;亚军的中信地产在售楼盘仅有3个，无一例外全部是豪宅楼盘，贡献最大的楼盘当属中信深林湖·兰溪谷，以及中信·御园别墅揽金;排名第三的万达集团虽然初来乍到，依靠长安万达广场、东城万达广场的强劲吸金，尽显全国商业龙头的霸气。

　　一、东莞第三季度商品房供应渐入佳境，创下近几年季度新高。

　　东莞第三季度商品房供应渐入佳境，供应面积达到232.31万㎡。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年第3季度东莞商品房总供应23155套，供应232.31万㎡，同比增加9.04%，创2008年以来的季度新高，显然经过近年上半年的供应低潮之后，目前随着金九银十旺季的到来，开发商的推货热情保持高涨，特别是塘厦、凤岗全新楼盘纷纷上市，片区竞争也将进入白热化。

　　2012年3季度东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，其中3季度全市共75个新增供应项目，总供应面积为232.31万㎡，环比增加41.26%，同比增加9.04%，其中住宅供应面积198.67万㎡，环比增加34.50%，同比轻微减少1.08%，供应套数同比却是增长6.87%，从另一个侧面说明小户型的增多趋势。

　　2012年9月，东莞楼市供需两旺，延续了4月份以来的良好氛围，商品房供应面积99.93万㎡，环比增加24.14%，本月有41个楼盘有新增供应，凤岗、塘厦全新楼盘开盘价格大幅低于市场预期，提前抢跑、快速去货的策略成为共识。

　　品牌开发商的新组团、新楼盘集中上市，南城、塘厦片区竞争加剧。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，3季度25个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、长安、塘厦、万江、寮步，其中南城区域在楼盘恒大·御湖、御花苑·天珑湾、中信森林湖·兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到27.85万㎡，占全市整体11.99%;此外，临近深圳的塘厦由于万科地产、碧桂园集团的标杆楼盘集中上市，也成为供应喷发的热点区域，市场关注度激增。

 

　　短期之内“刚需为主”的市场格局不变，但大户型豪宅也跃跃欲试。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，3季度东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重最多 ，80-120㎡户型合计占供应整体的52.53%，主要是由北大资源·御湾、恒大御湖、万科金域国际、香市1号、嘉利豪庭所贡献。此外，120-200㎡的中等偏大户型，也跟随市场形势，采取试探性的加推形式入市，例如上东国际三期公园1873、富盈·御荷、万科·金域华府二期等等;在各种户型产品当中，超级大平层的供应最为集中，聚集在南城的水濂湖板块、厚街的横岗湖板块、松山湖板块，在美联储实施第三轮量化宽松政策，全球通胀预期再度被激起的情况下，拥有绝佳山水资源的增值、保值豪宅将迎来不错的机会。

　　二、伴随楼市推货高潮的到来，各物业类型库存呈现阶段性走高。

　　截止2012年9月30日，东莞全市商品房存量为668.78万㎡，环比小幅增加7.97%，其中住宅存量为492.09万㎡，环比增加8.43%，共41340套;洋房存量为395.68万㎡，环比增加4.85%，共38533套;公寓存量43.41万㎡，环比增加90.73%，共7469套;别墅存量96.42万㎡，环比增加26.17%，共2807套。可见随着推售高潮的到来，各种物业类型的库存也呈现走高的趋势，但是这只是短暂性的阶段，大部分楼盘开盘之后库存将稳步回落。

　　三、在宏观经济稳增长形势下，楼市预期被改变、刚需踊跃入市。

　　政策微调、预期改变，第三季度东莞楼市交投两旺。

　　根据东莞中原地产研究中心监测，从5月底中央经济工作会议开始，中央层面经济稳增长变得愈加迫切，央行接连在6月、7月两次降息，货币政策趋于定向宽松，进入第三季度东莞楼市延续4月份以来的旺盛行情，第三季度东莞商品房成交面积达193.65万㎡，同比大幅增加30.23%，究其原因，当前楼市预期逐渐向上，7-8月淡季不淡，楼盘持续畅销是主因;第三季度普通住宅均价7491元/㎡，环比上升1.67%，同比下降1.86%;中位房价6524元/㎡，环比上升1.85%，同比上升4.38%，再次验证随着部分楼盘销售形势一片大好，后续推售产品有结构性的上涨，部分楼盘减少折扣的现象。

　　2012年3季度东莞市商品房成交总体情况：

　　2012年3季度，随着国际国内经济形势的变化，虽然中央层面多次表态继续落实差别化住房信贷政策，保持楼市调控成果，但是货币政策在6月、7月两次降息，以及各个地方政府细则微调等积极因素相互叠加，全国楼市的活跃度攀升，开发商回笼资金情况不断好转，甚至在土地市场斩获颇丰，楼市的预期也在潜移默化的发生改变，致使购房者入市的信心与日俱增，在整个淡季不淡的成交烘托下，东莞3季度商品房成交面积达到193.65万㎡，同比增长超过三成。

　　预计年底东莞楼市仍将保持较为活跃的交投氛围，塘厦、凤岗、长安等热点区域，依然有不少品牌开发商的高性价比楼盘踊跃入市，或者在后续积极加推，掀起年底的“冲量”狂潮。整体而言，近期东莞楼市价格将保持稳定，但是具体到个盘将开始加剧分化，部分货量庞大、任务重的项目，开盘定价将明显偏向实现“跑量”，而部分前期已经收回成本的分期开发楼盘，后续推出的产品价格会有小幅的提升。

　　2012年9月，东莞商品房成交面积69.11万㎡，环比增加9.88%，同比增加22.02%，成交金额59.92亿元，环比增加15.40%，同比增加27.31%，成交面积、成交套数、成交金额均创下今年的新高。

　　标杆楼盘带动之下，一线区域成交比重维持高位。

　　2012年9月，金九银十徐徐展开，楼盘集中度最高的一线区域，松山湖、塘厦、南城的标杆楼盘恒大御湖、御花苑·天珑湾、万科·金域国际、北大资源·御湾先后开盘，成交比重维持高位，达到62.77%;同时二线区域楼市，在金地·湖山大境、花样年·江山、清溪商会大厦畅销的激发下，成交比重小步上升，占到全市成交量的29.40%，但仍然与一线区域有一倍的差距;而三线区域由于楼市规模较小，以自然消化为主，成交比重下滑到7.83%。

　　四、年内供需高潮徐徐到来，掀起购房者置业热情。

　　刚需受到央行政策的支撑，近期楼市供需同步攀升。

　　2012年以来，虽然东莞楼市在春节之后，成交出现一定程度的回暖，部分开发商也适时加推新品刺探市场行情，但是上市的货量仍然是前期的挤压产品库存为主，开发商不敢贸然的大规模推售，特别是对于全新楼盘而言，延后上市的居多，致使第1季度商品房供应总面积仅为88.13万㎡，稍微小于同期的成交量96.28万㎡，此后东莞商品房供应逐渐恢复，第3季度供应量达到232.31万㎡，同时吸纳量亦上升到193.65万㎡，进入一种供需同步攀升的可喜局面。

　　近年来，东莞楼市起伏不定，其中别墅的供需比变化幅度最大，特别是08年是供需失衡最严重的时期，09年之后稳步回落，而11年随着镇区别墅的增加，尤其是黄江金地湖山大境、高埗新世纪颐龙湾、大岭山万科·麓湖的集中上市，别墅交投氛围较为活跃，11年三季度供需比为1.32。东莞的公寓类产品，由于长期缺乏足够货量，一直呈现供不应求的局面，11年三季度供需比仅为0.18。此外，普通住宅方面，由于占据最大的市场份额，更能反映整个市场的走势，09年以来供需比持续走低，供应偏紧也直接制约成交的放量，直到11年3季度，特别是9月份，随着供应的集中爆发，供需比迅速攀升到1.64，想要化解出货压力，需要开发商在价格上做出更多让步。2011年，随着怡丰公寓、中天城市之门等公寓项目的入市，公寓的供需比有所走高达到1.33，而别墅、普通住宅方面，在开发商加大促销的情况下，供需比有所回调。进入2012年，随着东莞楼市逐渐回暖，洋房供需比继续回落，不过公寓、别墅产品由于供应断断续续的特性，所以供需比季度变动幅度较大，第三季度洋房供需比1.06、别墅供需比1.74、公寓供需比1.68。

　　五、虽然第三季度成交量迅速放大，但价格依然保持相对平稳态势。

　　第三季度普通住宅均价为7491元/㎡，环比上升1.67%。

　　2012年3季度东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年第三季度东莞楼市整体价格保持平稳，不过部分畅销的楼盘，后续加推的产品价格有轻微的上调，第三季度普通住宅均价为7491元/㎡，环比上升1.67%，普通住宅中位房价6524元/㎡，环比上升1.85%。

　　从东莞楼市趋势来看，房价将基本保持稳定态势，接下来第四季度将是开发商年底抢收冲业绩的重要时期，塘厦、南城、凤岗等部分竞争激烈的区域，由于上市的货量大、任务重，开发商定价更加偏向实现快速跑量;与此同时，部分大户型豪宅、酒店公寓，在明年通胀预期来临之际，价格上涨的动力将随之涌现。

　　2011年以来普通住宅成交月度情况：

　　9月东莞楼市普通住宅均价7622元/㎡，环比下降1.17%，普通住宅中位房价6759元/㎡，环比上升1.57%。

　　9月份普通住宅中位价格为6759元/㎡，环比上升1.57%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2012年9月，东莞普通住宅成交51.69万㎡，环比减少2.24%，共5375套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6759元/㎡，环比上升1.57%，深究其中的原因，9月份下旬开始东莞楼市开盘增多，部分楼盘推售产品价格较前期有所上升。

　　2012年9月，全市160个楼盘连续两个月有普通住宅成交，包含户型、朝向对价格的影响，64.38%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，86.25%的楼盘价格环比变化幅度在±10%以内。

　　2012年9月全市普通住宅价格环比变化区间：

　　120㎡以下产品占成交总货量的68.17%，大户型产品也有楼盘取得突破。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，第三季度东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的68.17%，主要是由香市1号、万科·金域国际、恒大御湖、中央豪门·御府、北大资源御湾所成交贡献。除此之外，120-200㎡的大户型产品也有不错成交，其中包含了中信森林湖·兰溪谷、富盈·御荷、益田·大运城邦二期、上东国际三期·公园1873的大户型逆势畅销。

　　六、第三季度南城住宅成交领跑全市，寮步、万江、厚街紧随其后。

　　2012年第3季度，东莞33个区域住宅成交171.72万㎡，成交排名前五的是：南城、寮步、万江、厚街、凤岗。前五名区域都是位于城区或发达镇区，当季度都有较大的标杆楼盘发售，刚需产品的两房、三房占据主角，其中南城的恒大御湖、中信森林湖·兰溪谷开盘，并且个盘也名列前茅;此外，排名第二至第四的寮步、万江、厚街，由于广源·香市1号、北大资源·御湾、万科·金域国际的成交轰动效应，片区跻身成交前列。

　　2012年第3季度，全市共有17个区域成交面积环比上升，16个区域环比下降;28个区域成交价格环比上升，5个区域价格环比下降;从各区域短期的成交量价表现来看，销售量互有涨跌，但区域价格却是一边倒的小幅上升为主;此外，3季度有14个区域量价齐升，其中万江、清溪、东城、常平最为明显，相反却有2个区域量价齐跌，分别是大岭山、茶山。

　　2012年3季度区域住宅量价环比变化情况一览：

　　2012年3季度区域普通住宅均价列表：

　　六、万科地产销售额遥遥领先一骑绝尘，中信、万达步步紧逼。

　　第三季度万科、中信、万达列销售额冠亚季军。

　　2012年第3季度，借助央行降息的政策热风，整个夏季楼市都呈现淡季不淡的热烈交投氛围，开发商也纷纷“收复失地”填平之前的销售黑洞，当季前十名的整体金额占有率达到43%。从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠金域华府、金域松湖、金域国际的加推，以20.34亿元的销售额排名第一，占有率高达12.38%;亚军的中信地产在售楼盘仅有3个，无一例外全部是豪宅楼盘，贡献最大的楼盘当属中信深林湖·兰溪谷，以及中信·御园别墅揽金;排名第三的万达集团虽然初来乍到，依靠长安万达广场、东城万达广场的强劲吸金，尽显全国商业龙头的霸气。此外，广源地产、富盈地产、恒大地产则是依靠旗下明星楼盘的发力，成功跻身销售额前十名。

 

　　2012年第3季度开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　前三季度万科地产销售金额48.63亿元，顺利“转正”超越去年同期。

　　2012年1-3季度开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　第三季度标杆楼盘纷纷突起，明星营销活动如火如荼。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，第3季度成交前十名项目分析：大部分成交排名靠前的楼盘，都是标杆刚需楼盘，其中寮步的新城中心超级大盘香市1号，借助人才公寓热销的势头，顺势对外加推产品掀起购房热潮，成为3季度最红火的楼盘;而今年关注度明显攀升的厚街，由于万科在厚街开山之作金域国际上市，并且开盘价格远远低于市场预期，多次加推均告卖完，排名第二实至名归;此外，常平的卓越·蔚蓝城邦一连串让人眼花缭乱的营销手法，牢牢坐稳成交榜第三的交椅。

　　2012年第3季度普通住宅销售套数排行：

　　九月香市1号蝉联销售冠军。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，9月的明星楼盘当属寮步的“常青树”香市1号，其以299套的成绩夺得东莞普通住宅成交第一的宝座，是继8月份之后第二次蝉联该榜冠军;而南城的恒大·御湖集中发售，也以单月成交246套屈居亚军;此外，万江的老盘上东国际，经过一段时间的沉寂之后，本月强势回归推出三期产品，以239套的骄人业绩，位居普通住宅成交的季军。

　　2012年9月普通住宅销售套数排行

　　七、预计4季度东莞楼市仍将保持活跃，整体价格保持稳定。

　　预计年底东莞楼市仍将保持较为活跃的交投氛围，塘厦、凤岗、长安等热点区域，依然有不少品牌开发商的高性价比楼盘踊跃入市，或者在后续积极加推，掀起年底的“冲量”狂潮。整体而言，近期东莞楼市价格将保持稳定，但是具体到个盘将开始加剧分化，部分货量庞大、任务重的项目，开盘定价将明显偏向实现“跑量”，而部分前期已经收回成本的分期开发楼盘，后续推出的产品价格会有小幅的提升。

　　经济层面：全球再掀量化宽松浪潮，通胀预期助推资产价格上涨。

　　北京时间9月14日，美联储公布了最新的利率决策声明，显示联储决策机构联邦公开市场委员会委员以11票赞成，1票反对的表决结果同意推出新一轮量化宽松项目，也就是市场期待中的QE3。美联储将每月购买400亿美元抵押贷款担保债券，并视情况决定额外采购额度;此外，美联储维持了0%-0.25%基准利率水平，并承诺维持这一超低利率环境至少到2015年中期。随后日本、欧洲部分国家也相继放宽银根，造成国际大宗商品价格上涨，国内油价重回8时代。通胀来临最直接的反映，就是在资产价格的快速上涨，中国4季度“涨”字将成为宏观经济环境的主旋律下，包括房产在内的资产价格将步入上涨通道，并且在房价底部已过的情况下，房产升值的预期逐渐显现。不难预见，“涨”成为4季度宏观经济环境的主旋律，资产价格快速上涨。

　　调控政策：年底各个地方政府土地财政吃紧，政策微调冲动犹存。

　　近期根据贵阳市公布的《关于加快棚户区城中村改造和保障性安居工程项目建设的若干措施》，贵阳楼市新政主要包括针对商业、办公用房的多重刺激政策，包括买房落户、买房送车号等。贵阳新政的重点在于拉动楼市的购买需求，如果政策执行到位，贵阳部分楼盘商品房成交量会有15%至20%的增长。据悉，贵阳2012年上半年土地成交28宗，成交金额41.14亿元，而2012年9月，贵阳单月只成交2幅地块，成交金额不足2000万元，相比去年全年，贵阳成交土地88块，成交金额超过130亿元，贵阳的财政紧张程度可见一斑，贵阳楼市的低迷同样牵连到当地经济增长。

　　货币政策：楼市预期潜移默化发生转变，央行后续“降准降息”趋于谨慎。

　　2012年1-3季度，为了贯彻央行、住建部表示满足居民合理购房贷款的需求，各大商业银行首套房贷利率85折的覆盖面不断扩大，而目前东莞楼市首套房贷也普遍回归到基准利率。不可否认，中央经济稳增长的形势，今年以来央行推出两次“降准降息”，成为楼市回暖的推进器，不过随着全国楼市的回暖，品牌开发商在土地市场的日趋活跃，楼市预期潜移默化的发生转变，房价大起大落的可能性减小，购房者入市紧迫感增强，让中央继续放宽货币政策心存担忧，何况目前全球掀起量化宽松政策，大宗商品价格上涨，输入型通胀对中国宏观面的影响不可忽视。

　　营销动态：年底抢收大战一触即发，同区域不同开发商、不同楼盘的定价趋于分化。

　　根据东莞楼市发展形势，以及开发商的推盘节奏，预计年底东莞楼市仍将保持较为活跃的交投氛围，塘厦、凤岗、长安等热点区域，依然有不少品牌开发商的高性价比楼盘踊跃入市，或者在后续积极加推，掀起年底的“冲量”狂潮。整体而言，近期东莞楼市价格将保持稳定，但是具体到个盘将开始加剧分化，部分货量庞大、任务重的项目，开盘定价将明显偏向实现“跑量”，而部分前期已经收回成本的分期开发楼盘，后续推出的产品价格会有小幅的提升。

　　2012年10月东莞楼盘上市产品一览：(含十一期间上市货量)