中原地产：五月第四周东莞楼市回顾(5.18-5.24)

一、一周楼市观察

上周全市商品房成交面积为17.63万㎡，环比上升11.21%，同比上升25.65%。延续了4月底以来的高位放量态势，连续5周商品房成交量在14万㎡以上。

上周市场个盘分化非常明显，市场热点单一，大部分项目成交量有所下降，市场资金向优势资源集中，整体均价受此影响有所上扬。

据东莞中原地产研究中心数据监测显示，本周全市普通住宅成交前十名的市场集中度高达36%，环比上升4个百分点，较4月份上升11个百分点，市场成交向个盘进一步集中，市场热点比较单一，上周万科·金域蓝湾签约成交244套，占比高达17.3%，成为市场成交热点。

上周全市普通住宅成交均价为5285元/㎡，升幅较为明显，达3.71％，市场整体表现出稳中有升的态势，价格上升主要受成交向个盘集中所致。万科·金域蓝湾二期楼栋单位上市，销售策略从走量导向型向利润导向型转变，均价较前期有较大幅度的上调，从之前的4400元/㎡上升到5200元/㎡，但仍然为市场所接受；个别楼盘由于近期开盘定价过于谨慎保守走货过快，价格快速修复，如帝景湾，前期加推货均价低至6000元/㎡多，但在市场需求的支持下，加之其户型产品与景观的优势，价格迅速攀升为7500元/㎡，成交表现也较为良好；同时，近期市场投资需求有所释放，如东海阳光、香港街三期等项目，其地段及户型的特点，受到投资者的青睐，价格也水涨船高。另外，近期有些旧盘保留单位趁市场回暖推出市场，价格居高不下，如东馆这个项目，2007年以8000元/㎡的均价售出大部分货量，至今保留单位推出市场的均价仍然高达7500元/㎡以上。

近期，市场楼盘客户来访量呈现下降趋势，根据东莞中原地产研究中心统计显示，上周市场客户来访量较前一周下降了近2成，较5.1期间来访量下降了近3成。反映市场部分客户由于价格或产品等原因开始观望，加上近期进入雨水季节也抑制了客户的看楼热情。传统的淡季逐渐到来，预期短期楼市成交将有所放缓，个盘会进一步分化，市场大部分项目将面临较大的销售压力；淡季中，开发商通常要做的工作有几个方面：一是苦练内功，做好品质；二是持续蓄客，积少成多；三是客户摸底，研究市场，顺应市场调整策略；四是说服诚意客出手，尽快促成成交。只有这样，才能在金九银十旺季中掌握市场的主动权。

即将到来的端午节，并非是传统的营销节点，从目前市场的推广信息观察，显然市场的推广力度较前期有所降低，报纸广告量下滑非常明显，楼盘大力度的促销、价格战等情况也较少发生，各楼盘主要还是搞暖场活动，聚人气，促成交，难以短期形成膨胀式放量。但端午的三天假期依然是一个很好的活动节点，市场人气预期会有所回升，一定程度上支撑着后市的成交持续放量。

二、一周资讯速递

1.1宏观经济

我国实际使用外资额已连续7个月下降

近日，商务部公告表示，今年1-4月，中国实际使用外资金额276.7亿美元，同比下降21%。自2008年10月份以来，中国实际使用外资已连续7个月下降。此外，今年1-4月，全国新批设立外商投资企业6241家，同比下降34.2%。其中4月份当月，全国新批设立外商投资企业1687家，同比下降33.6%；实际使用外资金额58.9亿美元，同比下降22.5%。

莞韶产业转移园9月来莞招商

莞韶产业转移园规划用地2860公顷，整合了浈江、阳山、沭溪、甘棠、乌泥角等几大片区。5月20日，东莞企业家考察团一到韶关就直奔转移园实地参观，除了东莞方面组织企业家来考察，韶关方面计划9月到东莞举行招商会，吸引东莞企业进入。

4月东莞进出口总值环比上升5.5%

据悉，今年1-4月东莞市外贸进出口与去年同期相比跌幅超过30%，但单月进出口跌幅逐月收窄，从3月开始回暖。据统计，今年前四个月东莞市外贸进出口形势依旧不容乐观，外贸进出口总值251.8亿美元，同比下降30.5%，比前个三月降幅（下同）轻微收窄1.6个百分点。从单月数据分析，4月份进出口总值73.1亿美元，比3月单月降幅收窄2.5个百分点，环比上升5.5%。

1.2政策法规

东莞首次购房144平米以下可享1%契税

在3月底，东莞市房管局就“首次购房证明的申请条件”做出更改后，近日该申请条件再生变数，只要首次购房面积在144平方米以下，且符合普通住宅标准的，就可享受到1%的购房契税。

莞提公积金买房 要接受调查 5月22日开始实施

市住房公积金中心对购房、归还住房贷款提取业务采取四项临时措施，自5月22日开始实施。第一招：向单位发函。第二招：凭收据领资料原件。第三招：书面授权同意调查。第四招：书面证明未作假。

违法用地5月25日前要整改到位

5月20日，市政府召开了执法工作约谈会，副市长梁国英与中堂等10个违法占用耕地面积超出新增建设用地占用耕地面积15%红线的镇街的主要领导进行直接约谈，要求各镇街区必须在5月25日前，即国土资源部检查组莅临东莞检查前，主动将违法违规用地查处整改到位。

深莞惠医保互认互结算

5月19日，从市劳动局、市社保局获悉，深莞惠三地劳动保障部门日前签署了《推进珠江口东岸地区劳动保障工作紧密合作协议》，提出实现三地定点医疗机构互认、工伤认定互认、建立统一招聘信息平台及联手打击违法用工欠薪等制度。

东莞二手房交易或网上签约，30天可办证

市房管局副局长熊裕新昨日做客某网说，他们准备推出二手房网上交易，市民在办理二手房交易时无需亲自到房管所签订合同，只要买卖双方达成交易意向后，可直接在网上签订合同，再到税务部门完税。其表示“办理房产证规定在30个工作日内完成。”此前还取消了公示期15天的环节。

1.3市政规划

长安沙头片区规划遭否

长安名列我国“千强镇”前三甲，土地却较为稀缺。昨日送审的《长安沙头社区控制性详细规划》却遭遇否决。据悉，该规划从2005年就开始编制，此次是首次送市规划委员会审议。由于该规划把“五点梅”水库也纳入了规划区域，审议委员质疑：“五点梅”水库是永久性控制区，不应纳入规划用地，而剔除“五点梅”水库，周边95%都是建设用地，如此规划是否合理？不过，很多委员却认为交通路网规划不科学、不合理。

厚街筹划新建台商大楼

近日从厚街获悉，东莞市台商投资企业协会厚街分会，正在筹划新建厚街台商大楼，该大楼建成后将作为“厚街台企科技创新营运总部”，成为集研发设计、品牌推广等多种功能于一体的科技创新平台，带动当地台资企业转型升级。

桥清路有望年底竣工作为塘厦镇道路升级改造工程之一的塘厦桥陇至清溪的桥清路工程，总投资1.2亿元，目前已完成总工程量的40%，将于今年年底竣工。这条道路的竣工通车，将使塘厦道路交通得到进一步的完善，同时对改善塘厦城市环境，提升城市品位，扩大招商引资，加速经济发展等方面都具有重要而深远的意义。

大岭山投资200多万元建设豆面制品加工基地

日前，大岭山由镇政府牵头，供销社投资200多万元，在该镇的大沙村兴建汇康豆、面制品集中加工基地，规范对豆、面制品加工小作坊的监督管理。预计该工程将在本月底竣工，6月初将可以正式投入使用。目前已有20家豆制品及米面制品经营户交纳定金，出租率达70%，宣传招商等各项准备工作还在有条不紊地进行。

1.4其他信息

李嘉诚：内地楼价会平稳上升

李嘉诚前日出席“长和系”股东大会后坦言，在低息环境下，通货膨胀迟早重临，笑指自己也正在研究抗通胀的方法。不过，他也指出，通胀来临时买楼成本增加，故若能力所及，认为现时买楼属不错的投资，直言“放三四年一定赚钱”。 他认为，内地土地供应多，楼价难以像香港一样一年之内上升两成，只会平稳逐步向上。

北大发函驳斥北大学园

5月22日，北京大学校长办公室向媒体发出公函，称“北大学园东莞博雅外国语学校”未经授权使用北大名义，侵犯了北京大学的合法权益。这份公函上说，这所学校的投资方——东莞名可名教育投资有限公司没有得到授权使用“北大”名义，校门单独使用“北大学园”，侵犯了北京大学的合法权益。北大学园东莞博雅外国语学校，位于东莞中惠沁林山庄旁，校门冠以“北大学园”，这是东莞名可名教育投资有限公司与北京北大学园教育投资公司合作办学，2006年4月12日，双方签订了《合作办学协议书》。

莞深惠将相互放开工程承包市场

22日下午，深圳、惠州和东莞三地的建设局局长，在深圳签署了《深惠莞三市城乡建设紧密合作框架协议》（以下简称《协议》），标志着三市建设领域合作全面铺开。今后，三市相互放开工程承包市场，互认工程业绩，共建信息平台，共享市场信息资源。

三、数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：2009.5.18-5.24期间新增商品房供应12.82万㎡，合共1134套。

一周需求：2009.5.18-5.24期间商品房成交面积176300.31㎡，环比上升11.21%，同比上升25.65%，合共1668套，成交套数环比基本持平，同比上升26.94%。其中上周住宅成交163281.05㎡，合共1462套；非住宅成交面积为13019.26㎡。一周价格：2009.5.18-5.24期间，东莞市普通住宅均价为5285元/㎡，环比上升3.71％。

市场存量：截至2009年5月24日，全市商品房累计可售存量为674.53万㎡，合共82660套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为492.54万㎡，合共48701套；别墅可售存量为58.28万㎡，合共1450套。

四、地产工程信息

五、普通住宅销售排行

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