瑞峰周报：11月完美收官 年底或再现“翘尾行情”

　　瑞峰置业11月第四周东莞楼市报告

　　(2012.11.26—2012.12.2)

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　我国将严控土地 储备及融资规模

　　根据国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，国土资源主管部门将统一管理土地储备工作，建立土地储备机构名录并定期更新。列入名录的土地储备机构，纳入储备土地、已供储备土地、储备资金收支、各类融资等相关信息，将作为土地管理、财政预算、金融贷款监督检查的主要依据。

　　《土地管理法》微调: 40%土地出让金补偿农民

　　11月28日，《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》在温家宝总理主持的国务院常务会议上通过，并即将提请全国人大常委会审议。此次《修正案》草案的修订主要集中在第47条，即对农民集体所有土地征收补偿制度作出了修改。未来土地补偿主要包括耕地的补偿和宅基地的补偿，安置方面包括就业、社保、培训等方面的安置，而这些加起来大概占到土地出让金总额的40%。

　　百城住宅均价连续6月上涨 环比10月上涨0.26%

　　2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与10月相比，11月价格环比下跌的城市个数减少4个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有10个;11月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较前一月减少1个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比前一月月缩小0.54个百分点

　　住建部发布通知:不符合节能标准建筑不得销售

　　住建部办公厅近日发布通知，部署2012年度住房城乡建设领域(小区网 论坛)节能减排监督检查工作。检查内容包括:建筑节能、供热计量改革、城市照明节能及城镇污水处理、生活垃圾处理设施建设运行管理。在建筑节能方面，通知明确重点检查新建建筑工程执行建筑节能强制性标准情况、推进绿色建筑发展情况等。对北方采暖地区供热计量改革的检查，重点检查对不符合民用建筑节能强制性标准的新建建筑，要求不得出具竣工合格验收报告、不得销售或使用的落实执行情况。

　　市国土局:“三旧”改造地最多39%能用于商住建设

　　市国土资源局最近表示，截至目前，我市已完成改造项目131宗，完成改造面积5071亩，正在改造项目77宗，改造面积7694亩，共腾出发展用地12765亩，通过改造容积率，节约土地8297亩，提高了土地利用率。此外，我市还对32个镇街及全市的“三旧”改造专项规划及年度实施计划，根据产业优先的原则进行修编。修编后的专项规划将全市商品住宅规模控制在7123公顷，比例为39%，产业用地规模为5746.3公顷，比例为31.5%，公共及其他用地规模为5391公顷，比例为29.5%。

　　二、土地市场

　　1、上周土地成交信息：莞城新高价地诞生 楼面地价5852元/㎡

　　东莞市土地二级市场的第一宗网上交易的商住地在上周成功出让，位于莞城区东城大道南侧近万平的商住地块，经过5家公司58轮“厮杀”后，东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司以17200万元杀出重围，成交价比起始价翻了一番，楼面地价5852元/㎡更是创莞城的历史新高，比东莞曾经的“高价地”龙光项目4748元/㎡的楼面地价高出1000多元，莞城新高价地就此诞生。莞城目前在售不多，而且货量较小，近年来日渐饱和的土地市场更是让莞城房地产市场越来越“冷淡”，随着区域规划和“三旧”改造的推进，莞城房地产所需用地将越来越多的转向二级市场以及“三旧改造”用地。

　　2、本周土地待拍信息：万江首宗商住地待拍 润德房地产底价摘获

　　本周仅一宗位于万江上甲村的商住地块进入最后的交易环节，此地块出让面积仅有0.6万㎡，容积率在1与2之间，起始价为1784万元，起始楼面地价为1500元/㎡。这是今年万江出让的第一宗商住地块。此地块位交通便利，位于环城西路与汾溪路的交汇处。临近万江河，配套设施齐全，周边有汾溪河畔公园、万江上甲体育公园等。最新监测数据显示，此地块已由东莞市润德房地产开发有限公司以底价1784万元摘获。

　　3、上周无土地出让公告信息

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：城区项目推货速度加快 大户型豪宅产品新增比重加大

　　接近年底，新增供应再次集中放量，瑞峰市场研究部数据监测显示：上周合计共有9个镇区12个项目有新增供应，合计新增套数1398套，面积约18.67万㎡;非住宅新增1264套，新增面积约1.69万㎡。年终楼盘推货集中井喷，城区楼盘一改之前的沉寂，上周新增的项目有6个，加推速度明显加快。值得注意的是大户型豪宅产品比重加大，如深业欧景城加推的40套188-250㎡的大户型产品;东城天骄峰景二期产品加推176套258-336㎡的“空中别墅“产品;大朗碧水天源星湖岸也推出了140套133-172㎡的大户型产品;寮步鼎峰尚境新增的是32套252-281㎡别墅产品。刚需产品的新增有最近比较火热的凤岗水岸豪门121套77-130㎡和塘厦万科朗润园192套80-96㎡的新品加推;常平的新项目哈啰小城也推出67-99㎡的两三房产品;合正上东公园1873推出176套90-115㎡的刚需产品及北大资源御湾加推248套90-124㎡的新品等。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况： 楼市再度上演“跷跷板” 住宅量涨价跌

　　上周东莞商品住宅签约1534套，签约面积约15.90万㎡，环比分别上涨14%和16%，住宅签约量连跌5周之后首次回升，并且涨幅较大，主要得益于南城以及万江等城区个盘发力，年底翘尾行情有望在莞重演。均价小幅回落3个百分点,为8382元/㎡，“跷跷板”现象再次重演。非住宅签约613套，合计2.66万㎡，环比分别上涨131%和88%，主要得益于中央豪门集中签约了313套车库以及台商大厦37套办公和富盈商业中心的22套SOHO产品。均价为14954元/㎡，环比下降32%，主要由于前一周东城万达广场签约38套商铺拉高均价。

　　随着11月东莞楼市的完美收官，住宅成交量再创新高，连续6个月打破08年以来同期最高成交记录，东莞楼市热销可谓到了白热化阶段，按照目前楼市走势，12月楼市再次出现翘尾行情的几率较大，据瑞峰置业市场研究部监测数据显示，近5年除了2011年11月全国楼市低迷情绪蔓延至莞外，其余年份都出现了“翘尾”行情，12月东莞楼市又多了一份期待。

　　2.2 住宅量价走势： 量涨价跌 均价8382元/㎡

　　上周东莞住宅签约面积约15.90㎡，环比上涨16%，签约量连续5周下滑之后企稳回升，年底房企冲刺欲望较强，营销活动升温，翘尾行情有望再度出现。价格则在两周以6%的幅度上涨之后出现回落，为8382元/㎡，降幅为3%，但价格较为坚挺。

　　2.3 区域住宅成交：南城以明显优势领跑 万江重回排名榜次席

　　上周南城全区域共成交287套，仍以较大的优势领跑各镇区住宅签约排名， 均价为9414元/㎡;万江凭借个盘上东公园1873的爆发重新跻身排名榜次席，均价为8264元/㎡;凤岗、黄江签约突破100套，分别排名第三第四位，显示泛深邻深片区个盘较强实力。价格方面，仍保持有4个镇区均价过万，分别是厚街、塘厦、东城和大岭山。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：合正上东公园1873第一 恒大御湖第二

　　2.6、 楼盘活动：年底冲刺大战打响 多个项目开盘或加推

　　上周楼盘活动不受阴霾的天气影响，仍然如火如荼的进行中。为了冲刺年度销售业绩，开发商开始再次启动降价跑量期，价格优惠层出不穷，花样百出。如上周开盘的7个项目优惠手段就有：金众金域半山75-180㎡新品开盘2万抵5万、 长堤1号95-135㎡3-4房开盘享98折、哈啰小城68-99㎡开盘4800元/㎡起、中信观澜凯旋城75-140㎡开盘8000元/㎡、丰泰旗山橡树郡320-390御墅开盘减10万，万科朗润园79-96㎡非毛坯开盘6300元/㎡起，鼎峰尚境178㎡久望山楼栋现楼开盘95折。除开盘优惠外，认筹的价格优惠力度也加大，观澜碧桂园上周样板房开发，别墅认筹减5万，洋房减3万;宏远康城国际51-98㎡非毛坯公寓启动认筹，开盘即享额外96折。当然除价格促销外，还有东城万达广场举办演唱会聚集人气，富盈世家汇邀请养生人气举办冬季养生茶汇笼络人心等营销手段。

　　3、新开工工程：新开工回归正常水平 3项目开工新项目占2个

　　东莞新开工市场经过短暂的低迷期，上周恢复正常的开工速度，共有3个项目取得开工许可证，合计住宅开工面积约10.92万㎡，非住宅开工面积约2.17万㎡。其中由盛和房地产和清溪房地产联合打造的清溪新项目——盛和雅居项目，占地面积约2.89万㎡，一期1-5栋的住宅产品开建，合计开工面积约3.14万㎡;万科棠樾再次开建，近万平的别墅量即将进入塘厦市场;而位于沙田的新项目东港华府也在上周开工，开工面积约6.78万㎡，这已经是沙田11月份的第二个新项目开工。属于滨海新区的沙田镇，拥有稀缺的海景，已有保利、佳兆业、碧桂园等地产大鳄进驻，而目前沙田全新项目有近10个，后市沙田楼市或将升温。

　　总结：

　　1、临近年底，国土部门相关的会议及政策出台的频率较高，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日联合发布了《关于加强土地储备与融资管理的通知》，《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》也获得了通过，市国土局也针对“三旧”改造进行了多次会议，明确三旧用地最多39%能用于商住建设。

　　2、上周莞城新高价地诞生，位于莞城区东城大道南侧近万平的商住地块，经过5家公司58轮“厮杀”后，东莞市瑞祺卓盈实业投资有限公司以17200万元杀出重围，成交价比起始价翻了一番，楼面地价5852元/㎡更是创莞城的历史新高;本周位于万江上甲村的商住地块进入最后的交易环节，已被东莞市润德房地产开发有限公司以底价1784万元截获，折合楼面地价1500元/㎡。

　　3、新增供应再次集中放量，瑞峰市场研究部数据监测显示：上周合计共有9个镇区12个项目有新增供应，合计新增套数1398套，面积约18.67万㎡;非住宅新增1264套，新增面积约1.69万㎡，主要是南城2大项目的车库新增。年终楼盘推货集中井喷，城区楼盘一改之前的沉寂，上周城区新增的项目有6个，加推速度明显加快。同时大户型豪宅产品的新增比重也加大，“跷跷板”现象再次上演。

　　4、上周东莞商品住宅签约1534套，签约面积约15.90万㎡，环比分别上涨14%和16%，住宅签约量连跌5周之后首次回升，非住宅签约613套，合计2.66万㎡，环比分别上涨131%和88%。

　　5、上周楼盘活动不受阴霾的天气影响，仍然如火如荼的进行中。上周东莞楼市迎来开盘潮，开盘项目就有7个。为了冲刺年度销售业绩，开发商开始再次进入降价跑量期，价格优惠层出不穷，花样百出。不管是开盘还是认筹，其价格优惠力度明显加大。

　　6、东莞新开工市场经过短暂的低迷期，上周恢复正常的开工速度，共有3个项目取得开工许可证，分别是新项目清溪盛和雅居和沙田东港华府，以及万科棠樾二期的别墅项目开建。合计住宅开工面积约10.92万㎡，非住宅开工面积约2.17万㎡。