中原：东莞11月楼市成交创年内新高 年底“翘尾”

　　中原地产发布11月东莞房地产二级市场住宅报告

    月度关键词：翘尾效应、年底抢收、临深片区。

　　楼市总结：

　　2012年11月，全市共40个新增供应项目，商品房总供应面积为66.22万㎡，环比减少11.55%，同比增加35.14%，其中住宅供应面积56.92万㎡，环比减少3.10%，同比增加25.57%;11月虽然属于传统推货高潮的尾段，但由于今年市场环境不同于往年，开发商的出货意愿依然强烈，抢在年底前入市的楼盘保持昂扬斗志;区域方面其中东城的天骄峰景、富恒·浅水湾新品上市，最终供应量排名第一，达到9.21万㎡，占全市整体13.91%;本月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.69%，包含君源铂尔曼公馆、金凤豪苑、葡萄庄园、北大资源·御湾、怡景花园、长堤1号、哈啰小城等楼盘，公寓类产品迎来推货高潮。

　　2012年11月，东莞商品房成交面积72.49万㎡，环比增加5.75%，同比增加超过一倍，成交金额64.46亿元，环比增加6.42%，同比增加130.21%。可见东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高，年底的翘尾效应几成定局。11月份普通住宅均价为7557元/㎡，环比下降1.22%，同比上升4.96%。

　　2012年11月，从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠万科·紫台、万科·麓湖别墅、万科·金域松湖、万科·金域华府持续吸金力，以5.95亿元的销售额遥遥领先，坐稳头把交椅;亚军的万达集团凭借东城万达广场商铺席卷商业市场，公司销售额4.16亿元;排名第三的碧桂园集团，则是依靠塘厦两个楼盘碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山，销售额达到3.20亿元。此外，从1-11月东莞商品房成交额前十名来看，东莞房地产市场格局悄然变化，销售额前十开发商仅剩三家本土企业，外来地产大鳄万科地产、万达集团、中信地产、和记黄埔遥遥领先其他房企。

　　一、年底东莞楼市不甘沉寂，楼盘保持推货昂扬斗志。

　　2012年11月东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年11月全市共40个新增供应项目，商品房总供应面积为66.22万㎡，环比减少11.55%，同比增加35.14%，其中住宅供应面积56.92万㎡，环比减少3.10%，同比增加25.57%;11月虽然属于传统推货高潮的尾段，但由于今年市场环境不同于往年，开发商的出货意愿依然强烈，抢在年底前入市的楼盘保持昂扬斗志。

　　东城、寮步位列供应区域排行榜冠、亚军。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年11月东莞16个区域有商品房供应，排名前五位分别是：东城、寮步、凤岗、万江、虎门，其中东城的天骄峰景、富恒·浅水湾新品上市，最终供应量排名第一，达到9.21万㎡，占全市整体13.91%;此外，寮步在全新楼盘鼎峰·花漫里、中惠·卡丽兰洋房上市，鼎峰·尚境加推别墅的情况下，供应量达到8.68万㎡，片区市场活跃度迅速飙升。

　　年关将至公寓类产品迎来推售高潮。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120㎡以下产品合计占供应整体的75.69%，包含君源铂尔曼公馆、金凤豪苑、葡萄庄园、北大资源·御湾、怡景花园、长堤1号、哈啰小城等楼盘，公寓类产品迎来推货高潮;大户型洋房方面，也有楼盘勇敢尝试入市，例如天骄峰景、碧水天源四期·怡景湾等等。

　　二、除了公寓之外各种物业库存温和下降。

　　截止2012年11月30日，东莞全市商品房存量为669.93万㎡，环比减少0.58%，其中住宅存量为483.44万㎡，环比减少1.68%，共41243套;洋房存量为393.81万㎡，环比减少1.56%，共38722套;公寓存量47.38万㎡，环比增加4.94%，共8479套;别墅存量89.63万㎡，环比减少2.19%，共2521套。

　　三、十一月楼市成交创下年内新高，年底翘尾效应几成定局。

　　2012年11月东莞市商品房成交总体情况：

　　2012年11月，东莞商品房成交面积72.49万㎡，环比增加5.75%，同比增加超过一倍，成交金额64.46亿元，环比增加6.42%，同比增加130.21%。可见东莞楼市即使经过金九银十的持续放量，进入11月整体表现依然后劲十足，商品房成交面积成功迈过70万㎡大关，各项指标均创下年内新高，年底的翘尾效应几成定局。

　　四、购房者加快入市、开发商抓紧推售相互叠加，市场活跃度持续良久。

　　2011年以来，除了3月、9月出现供应集中，楼盘扎堆上市之外，其他正常月份，特别是淡季的二季度供应持续偏紧，三季度的9月经过爆发放量供应之后，四季度维持在正常的水平，但是由于购房者受楼市大环境的影响观望加剧，楼盘出货能力受到严重考验，需求明显回落，透露出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。

　　进入2012年，1月部分楼盘被迫延迟开盘，减少供应量，但是需求的萎缩更为明显，市场进入供过于求的状态，但是进入节后的2月，伴随货币政策微调释放的种种利好，以及各地政府通过上调普通住宅标准、提高限价标准、放宽公积金贷款等举措，使得购房者的心理预期也发生微小变化，经过4个月的观望之后，入市购房的意愿进一步增强。5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞楼市进入第一波供应的高峰，楼盘扎堆入市的趋势愈加明显，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围。7-8月即使是淡季，但市场买卖双方并没有因此放慢脚步，反而继续踊跃入市，市场保持供应与成交的高位。10月楼市传统旺季，虽然供应量有所回落，但是成交依然保持很高的水平。进入11月，开发商继续保持冲量狂潮，市场成交量创下2012年以来的月度新高，楼市活跃度有望延续到元旦。

　　五、本月普通住宅均价7557元/㎡，环比下降1.22%。

　　11月份普通住宅均价为7557元/㎡，环比下降1.22%，同比上升4.96%。

　　2012年11月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2012年11月，东莞楼市成交量继续全新飘红，永江花园、碧桂园·时代城、中惠·珺庭、恒大御湖、名流印象花园、北大资源御湾均挣得盘满钵满。本月普通住宅均价达到7557元/㎡，环比下降1.22%。

　　11月份普通住宅中位价格为6928元/㎡，环比上升2.27%。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2012年11月，东莞普通住宅成交59.44万㎡，环比增加5.69%，共6267套。从价格上来看，普通住宅中位房价为6928元/㎡，环比上升2.27%。

　　全市172个楼盘连续两个月有普通住宅成交，72.67%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，不过价格上升楼盘比例高于下降楼盘，占比达到56.98%。

　　2012年11月全市普通住宅价格环比变化区间：

　　本月塘厦、凤岗楼盘成交飘红，带动中小户型维持高比重。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，11月东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的73.42%，主要是由永江花园、碧桂园·时代城、恒大御湖、名流印象花园、万科·金域国际、北大资源御湾、外滩一品所贡献。此外，本月大户型产品成交较理想的楼盘有中信森林湖·兰溪谷、江南第一城、御花苑·天珑湾。

　　六、南城、凤岗、塘厦成为本月热点区域，标杆楼盘的贡献功不可没。

　　2012年11月，东莞32个区域住宅成交67.04万㎡，成交排名前五的是：南城、凤岗、塘厦、厚街、万江。其中南城的恒大御湖、中信森林湖·兰溪谷、世纪城·国际公馆继续发力，区域共成交面积11.03万㎡，排名第一;凤岗的永江花园、祥利上城、名流印象花园集中签约，成交面积7.69万㎡排名第二。排名第三的塘厦，碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山两强称霸，带动片区成交面积达到5.30万㎡。

　　2012年11月，全市只有16个区域成交面积环比上升，15个区域环比下降;13个区域成交价格环比上升，19个区域价格环比下降;从各区域短期的成交量价表现来看，销售量互有涨跌，区域价格也是两边分化;此外，11月有6个区域量价齐升，同时有8个区域量价齐跌。

　　2012年11月区域住宅量价环比变化情况一览：

　　2012年11月区域普通住宅均价列表：

　　七、万科、万达、碧桂园蝉联月度成交榜前三甲。

　　2012年11月，从前十名开发商业绩排名来看：万科地产依靠万科·紫台、万科·麓湖别墅、万科·金域松湖、万科·金域华府持续吸金力，以5.95亿元的销售额遥遥领先，坐稳头把交椅;亚军的万达集团凭借东城万达广场商铺席卷商业市场，公司销售额4.16亿元;排名第三的碧桂园集团，则是依靠塘厦两个楼盘碧桂园·时代城、碧桂园·天麓山，销售额达到3.20亿元。

　　2012年11月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　东莞房地产市场格局悄然变化，销售额前十开发商仅剩三家本土企业。

　　2012年1-11月开发商销售排名前十名：(按销售金额)

　　本月永江花园以成交299套的业绩排名第一。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，11月东莞楼市成交异军突起的楼盘当属永江集团在凤岗的标杆楼盘永江花园，该楼盘以299套的业绩排名东莞普通住宅成交第一;碧桂园集团在塘厦的楼盘碧桂园·时代城热度不减，本月以销售282套的业绩退居次席;此外，常青树的恒大·御湖推出新品，本月成交套数达到227套位列第三。

　　2012年11月普通住宅销售套数排行

　　八、后市展望

　　十八大后发展方向：中国城镇化进程加速旧城改造、新城扩容，给房地产发展注入空间。

　　国务院副总理李克强表示，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化，推进城镇化要走工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展的路子，要保证粮食安全，中国的粮食要立足自身，不可能靠世界市场解决，要更加注重绿色发展，加强环保节能，还要深化改革，加强社会建设，推进完善基本公共服务等。这些都需要国际视野和世界经验，这有利于成功跨越中等收入陷阱;11月28日召开的国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》，并决定将草案提请全国人大常委会审议，预料集体土地征地补偿提高乃大势所趋，因为这有助于农村土地问题的理顺，并将为中国进一步推进城镇化铺平道路，将大大加速大部分城市的旧城改造、新城建设，并利好当地房地产的长远发展。

　　十八大后政策方向：房产税、保障房继续稳步推进，调控力度“明紧暗松”已然浮现。

　　中国住房和城乡建设部部长姜伟新在十八大期间表示，目前正在积极研究扩大房产税试点，与此同时，姜伟新还强调，随着大批保障房陆续建成，配套设施建设、管理分配等都是需要解决的重要问题，今后将继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。不可否认，虽然中央保持宏观调控不松口，但是随着中国经济减速超出政府预期，各个支柱产业的排头兵带动作用变得愈加迫切，在房产税扩容在即，保障房建设逐渐开花结果的阶段，让房地产市场有条件的回归自我调节、供求平衡、价格平稳，把市场的交给市场将成为长远趋势，当前调控力度“明紧暗松”已然浮现。

　　营销动态：12月开发商将在“感恩、回馈”的营销主题中冲刺业绩新高。

　　2012年12月，“先抑后扬”的东莞楼市将画上完美的句号，不少开发商会以感恩、回馈的营销主题加推新品，在年关继续掀起置业潮流，借此冲刺区域公司的年度业绩新高，预计12月东莞楼市推售重点产品仍然是两房、三房，但是同时改善型产品也小批量入市，全新楼盘包括东城万达公馆、宏远康城国际、金域半山、江畔豪庭、哈啰小城、金海·怡景花园等等，而大户型豪宅包括御花苑·天珑湾、黄旗山1号、长堤1号、上东国际公园1873等;别墅产品包括观澜·碧桂园、江畔豪庭、丰泰观山碧水二期。

　　2012年12月东莞楼盘上市产品一览：